В декабре обычно наблюдается самый низкий недельный сезонный спрос на жилье, но это во многом определяет, как будет выглядеть весна 2026 года, — если вы знаете, на каких показателях рынка жилья следует сосредоточиться.
Традиционно я бы не особо беспокоился о декабрьских данных по жилью; однако после пандемии COVID-19 прогнозные данные о сезонном спросе начали поступать раньше обычного. Например, в последнее десятилетие я бы действительно ценил приложения для покупок только со второй недели января по первую неделю мая, но после пандемии COVID-19 данные за ноябрь и декабрь демонстрируют сильный сезонный рост, даже несмотря на рост ипотечных ставок.
Учитывая все это, вот на что вам следует обратить внимание в последний месяц года.
Ключевые строки данных для отслеживания
Несмотря на то, что декабрь был вялым месяцем на рынке жилья, он может дать нам хорошее представление о том, чего ожидать в 2026 году. Позвольте мне объяснить на примере. В ноябре 2022 года мы пережили самый значительный и быстрый спад. крах продаж домов за всю историю — настолько, что я даже сказал, что продажи существующих домов, похоже, приближаются к 4 миллионам, хотя совсем недавно они упали чуть ниже 5 миллионов. Как видно на графике ниже, обвал был эпическим и произошёл всего за один год.
Затем, начиная с 9 ноября 2022 г.Ставки по ипотеке начали снижаться, приближаясь к отметке 6%, что обеспечило 12 недель позитивных прогнозных данных. Эти 12 недель обеспечили нам один из самых больших ежемесячных приростов продаж в истории Америки: в феврале 2023 года было куплено почти на 500 000 домов больше. Таким образом, в течение следующих четырёх недель, независимо от того, как праздники повлияют на данные, у нас есть метрики, которые мы можем отслеживать, чтобы понять, как будет выглядеть начало 2026 года, поскольку сегодня ставки по ипотеке близки к отметке 6%. Ниже приведены данные, на которые следует обратить внимание в декабре.
Ставки ипотечного кредитования и доходность за 10 лет
В моем Прогноз на 2025 год, Я ожидал следующие диапазоны:
- Ставки по ипотеке от 5.75% до 7.25%
- Доходность 10-летних облигаций колеблется между 3,80% и 4,70%.
Ставки по ипотечным кредитам находятся на самом низком уровне за год, потому что данные по труду стали слабее, и ФРС была вынуждена снизить ставкиКак видно на графике ниже, доходность 10-летних облигаций близка к минимумам с начала года; в прошлом году этого не наблюдалось. Таким образом, пока доходность 10-летних облигаций будет находиться вблизи отметки 4% в декабре, в 2026 году ставки будут ниже, чем в 2024 и 2025 годах.
Одним из факторов, способных изменить ставки по ипотеке, является предстоящее декабрьское заседание ФРС. Председатель ФРС Джером Пауэлл и другие «ястребы» ФРС обычно занимают крайне агрессивную позицию, когда ставки по ипотеке приближаются к 6%, опасаясь, что больше американцев начнут покупать дома. На последнем заседании, когда ФРС снижала ставки, Пауэлл звучал очень агрессивно, надеясь, что трейдеры облигаций поднимут доходность, и это им немного помогло.
Рынок закладывает в цены очередное снижение ставки на декабрьском заседании, поэтому важно прислушаться к словам Пауэлла, поскольку ставки по ипотеке могут вырасти в декабре, если он будет вести себя крайне агрессивно. Это будет его последняя встреча перед тем, как Трамп объявит следующего председателя ФРС ближе к Рождеству. Однако, пока доходность 10-летних облигаций близка к 41 пенсу за акцию (TP3T), ставки по ипотеке будут держаться на уровне 61 пенса за акцию (TP3T). Кроме того, в 2026 году некоторые кредиты с гарантией возврата кредита (ARM) опустятся ниже 61 пенса за акцию (TP3T), что было недоступно для американцев в последние несколько лет.
Ипотечные спреды
В этом году спреды по ипотеке стали невоспетыми супергероями жилищного сектора, поскольку без их улучшения ставки по ипотеке не достигли бы уровня 6%. Главное отличие от последних нескольких лет заключается в том, что спреды заметно улучшились и практически вернулись к норме. Пока это будет продолжаться, 2026 год будет в плюсе, поэтому мы отслеживаем эти данные каждые выходные.
Исторически спреды по ипотечным кредитам варьировались от 1,60% до 1,80%. Если бы сегодняшние спреды были такими же низкими, как на пике 2023 года, ставки по ипотечным кредитам были бы на 0,91% выше. И наоборот, если бы спреды вернулись к нормальному диапазону, ставки по ипотечным кредитам были бы на 0,59%–0,39% ниже сегодняшнего уровня, то есть ставки по ипотечным кредитам составляли бы 5,63%–5,83%.
Данные заявки на покупку ипотеки
С конца 2022 года всякий раз, когда ставки по ипотеке опускаются ниже 6,64% и приближаются к 6%, данные по жилью имеют тенденцию к улучшению, особенно в плане положительных еженедельных данных по заявкам на покупку жилья.
Если нам удастся добиться положительных еженедельных данных в течение 12–14 недель, мы сформируем устойчивую тенденцию. С начала 2025 года мы зафиксировали 10 положительных еженедельных данных по заявкам на покупку жилья с тех пор, как ставки по ипотеке упали ниже 6,64%. в конце июляВот как выглядят данные после того, как ставки упали ниже этого ключевого порога:
- 10 позитивных еженедельных отпечатков
- 7 негативных еженедельных отпечатков
- 17 недель двузначного роста в годовом исчислении
Вот данные за весь год. Несмотря на то, что мы наблюдали устойчивый рост числа приложений для покупок в годовом исчислении, еженедельные данные стали более стабильными, когда ставки по ипотеке выросли. упал ниже 6.64%В декабре мы хотим продолжить положительную динамику числа заявок на покупку, поскольку на прошлой неделе мы достигли годового максимума по количеству заявок на покупку.
- 22 положительных результата
- 18 отрицательных показаний
- 6 плоских отпечатков
- 43 недели подряд положительных годовых данных
- 30 последовательных недель двузначного роста по сравнению с прошлым годом
Приведённые ниже данные по общему объёму ожидаемых продаж сейчас более позитивны, чем в предыдущие годы. Пока ставки по ипотеке остаются на уровне 6%, а количество заявок на покупку жилья растёт еженедельно и из года в год, мы должны увидеть рост в 2026 году.
Инвентаризация жилья
Мы больше не испытываем дефицита жилья, как в 2020–2024 годах, и близки к нормальному уровню запасов. Рост цен на жильё замедляется, и у покупателей жилья в 2026 году будет больше возможностей. У продавцов уже нет того контроля, который был в период дико нездоровый рынок жилья после COVID.
Хотя мы можем ожидать обычного сезонного снижения запасов, появления новых предложений и снижения цен, позитивная тенденция роста запасов сохранится в течение декабря, так что эта часть истории уже написана, как показано на диаграмме ниже.
Заключение
Готовясь к последнему месяцу года и праздничному сезону, крайне важно следить за прогнозируемыми данными о рынке жилья. Не стоит застать себя врасплох, как это случилось со многими в конце 2022 года, когда прогнозируемые данные о рынке жилья улучшались, но мало кто обращал на это внимание. Потребовалось около шести месяцев, чтобы люди осознали, что рынок изменился, как мы с Сарой обсуждали в… этот подкаст 2023 года.
До конца года ключевым фактором станут доходность 10-летних ипотечных кредитов и заявки на покупку. Если ставки по ипотеке останутся на уровне 6%, а количество заявок на покупку будет расти как еженедельно, так и из года в год, это станет хорошим началом для 2026 года, поскольку заявки на покупку будут рассматриваться в течение 30–90 дней, а рынок жилья будет выглядеть гораздо лучше при ставках, близких к 6%.
English