исадмин
29 января 2014 г.
Мишель Лернер
Мишель Лернер — внештатный автор и постоянный автор журнала REIT.
Ожидается, что продемонстрированная устойчивость сектора недвижимости в сфере здравоохранения вновь проявится в 2014 году.
Ожидается, что продемонстрированная устойчивость сектора недвижимости в сфере здравоохранения вновь проявится в 2014 году, несмотря на давление, вызванное реформой здравоохранения и потенциальным ростом процентных ставок. Положительные фундаментальные факторы, поддерживающие жизнеспособность этого сектора, включая демографические тенденции, увеличивающие потребность в медицинских учреждениях, и благоприятное соотношение спроса и предложения, сохраняются.
Скотт Эстес, исполнительный вице-президент и финансовый директор Health Care REIT (NYSE: HCN), отмечает, что, хотя сектор в среднем приносил совокупную прибыль в размере 14 процентов в течение каждого из последних трех лет, в 2013 году он показал результаты ниже ожидаемых из-за опасений по поводу возможного сокращения Федеральной резервной системой покупки облигаций и небольшого повышения процентных ставок.
Застройщики стремятся повысить узнаваемость своих медицинских объектов — центров неотложной помощи и отделений первичной медико-санитарной помощи.
—Лака Вонг Хаммонд, сопредседатель Ассоциации владельцев и управляющих зданий (BOMA)
«Инвестиционные фонды недвижимости (REIT) в сфере здравоохранения более изолированы от изменений в экономике, чем другие секторы», — говорит Джек Михан, аналитик фондового рынка управляемой медицинской помощи и учреждений здравоохранения Barclays Capital. «Несмотря на рост процентных ставок, три крупнейших REIT в сфере здравоохранения [Ventas, Inc. (NYSE: VTR), Health Care REIT и HCP (NYSE: HCP)] по-прежнему готовы делать новые инвестиции, поскольку их текущие инвестиции обеспечивают непрерывный рост».
Хотя фонды недвижимости в сфере здравоохранения менее чувствительны к экономическому давлению, они более чувствительны к решениям федерального правительства, чем другие секторы, говорит Лака Вонг Хаммонд, сопредседатель комитета по медицинским зданиям и медицинским учреждениям Ассоциации владельцев и управляющих зданий (BOMA) и руководитель отдела финансирования здравоохранения компании Raymond James. Решения Федеральной резервной системы влияют на стоимость заимствований, а поставщики медицинских услуг испытывают давление из-за новой государственной политики.
Реформа здравоохранения и инвестиционные фонды недвижимости
«Одним из особенно востребованных секторов недвижимости в сфере здравоохранения является жильё для пожилых людей, поскольку этот сектор в меньшей степени подвержен проблемам государственного возмещения расходов по сравнению с больницами и домами престарелых», — говорит Михан. «У трёх крупнейших инвестиционных фондов недвижимости в сфере здравоохранения половина портфеля инвестирована в жильё для пожилых людей в целевых районах с большой численностью населения старше 70 лет и средним доходом свыше 150 000 фунтов стерлингов».
Демографические показатели особенно привлекательны в сфере жилья для пожилых людей.
«Темпы роста населения Америки в возрасте 65 лет и старше на 50% выше, чем в любой другой возрастной группе», — отмечает Хаммонд. «Темпы роста населения в возрасте от 85 до 94 лет составляют почти 30%, поэтому в этом секторе по-прежнему много инвесторов».
По словам Эстес, выбор высококвалифицированных операционных партнеров имеет решающее значение для успеха Health Care REIT, портфель которого включает 60% объектов жилья для пожилых людей, 15% медицинских офисов и 15–20% учреждений квалифицированного сестринского ухода. В портфеле компании есть как краткосрочные, так и долгосрочные договоры аренды с тройной чистой арендой, а управление примерно 33% объектов жилья для пожилых людей осуществляется через независимых подрядчиков в рамках RIDEA.
Хотя Лори Виттман, старший вице-президент по рынкам капитала и связям с инвесторами компании Ventas, признаёт, что пока рано оценивать влияние Закона о доступном медицинском обслуживании, в целом она считает, что он окажет положительное влияние на сектор. Стремление застраховать миллионы людей обеспечит более широкий доступ к медицинской помощи через кабинет врача, а не через отделение неотложной помощи, что особенно выгодно для сектора недвижимости, занимающегося медицинскими учреждениями, поскольку увеличит спрос.
«Потенциальное негативное последствие реформы — это постоянная необходимость решать, как её оплачивать, что может повлиять на возмещение расходов, что, в свою очередь, может нанести ущерб центрам квалифицированного сестринского ухода», — говорит Уиттман. «Несколько лет назад мы приняли стратегическое решение сократить инвестиции в центры квалифицированного сестринского ухода, чтобы больше сосредоточиться на частных учреждениях с оплатой труда».
Портфель Ventas включает 21 процент центров квалифицированного сестринского ухода, 27 процентов высококачественных объектов жилья для пожилых людей, которыми они владеют и управляют, 24 процента объектов жилья для пожилых людей с тройной чистой арендой, 17 процентов медицинских офисных зданий и 7 процентов больниц.
Фонд недвижимости в сфере здравоохранения ограничил свою зависимость от проблем с государственным возмещением расходов, так что 82 процента дохода поступает из частных источников оплаты.
«Я думаю, что увеличение числа застрахованных лиц может привести к увеличению числа визитов к врачу, что является потенциальным положительным результатом реформы здравоохранения, но возможным отрицательным результатом могут стать эксплуатационные расходы, связанные с обязательным медицинским страхованием для работодателей», — говорит Эстес.
По словам Хэммонда, реформы и давление в сфере возмещения расходов привели к консолидации систем здравоохранения, включая партнерские отношения между крупными системами, такими как Cleveland Clinic и Community Health Systems.
Даг Уитман, исполнительный вице-президент по корпоративным финансам Healthcare Realty Trust (NYSE: HR), говорит, что 83 процента портфеля его компании инвестировано в медицинские офисные здания, 79 процентов из которых находятся на территории больничного комплекса или рядом с ним.
«Мы выбираем самую сильную больницу на каждом рынке, потому что это обеспечивает нам стабильную базу арендаторов и более высокую заполняемость», — говорит Уитман. «Однако, несомненно, реформа заставила больше внимания уделять выбору больничного центра, поскольку сильные станут сильнее, а слабые — слабее».
Перспективы развития
По словам Эстеса, важной темой обсуждения для фондов недвижимости в сфере здравоохранения в 2014 году станет конкуренция за инвестиции со стороны публичных, не котирующихся на бирже, фондов недвижимости и частных инвестиционных компаний. Кроме того, большинство фондов недвижимости чувствительны к потенциальному росту объемов строительства.
«В конце 1990-х, когда появилась индустрия ухода за престарелыми, наблюдался стремительный рост фондов недвижимости в сфере здравоохранения», — говорит Эстес. «Теперь мы надеемся, что темпы строительства будут более контролируемыми. Мы дополняем наши приобретения небольшим количеством низкорискованных проектов в сфере жилья для пожилых людей и медицинских офисов, требуя, чтобы 75% зданий были сданы в аренду ещё до начала строительства».
Эстес утверждает, что значительная часть недвижимости в сфере здравоохранения устаревает, поэтому, по его словам, в ближайшие несколько лет фондам недвижимости придется проводить реконструкцию и строительство.
«Сегодня строительство ведётся относительно скромно, и новые объекты появятся только в 2015 году», — говорит Михан. «Значительная часть строительства предназначена для центров ухода за пациентами с нарушениями памяти в домах престарелых из-за высокого спроса на эти услуги, что также обуславливает более высокую арендную плату».
По словам Виттмана, Ventas строит и инвестирует в жилье для пожилых людей на рынках с более высокими ценами на жилье и более высокими доходами, поскольку там доходность выше, чем на вторичных рынках.
«Некоторые компании рассматривают торговые объекты, такие как Circuit City или Friendly, для перепрофилирования под медицинские учреждения», — говорит Хаммонд. «Девелоперы стремятся сделать свои медицинские объекты заметными, например, для центров неотложной помощи и отделений первичной медико-санитарной помощи».
Международные инвестиции
Михан утверждает, что все три крупнейших фонда недвижимости в сфере здравоохранения заинтересованы в расширении в Канаде и Великобритании. Канада предлагает возможность приобретения жилья для пожилых людей, но в Великобритании есть возможности для развития, поскольку большинство объектов недвижимости старые, говорит он.
«Тринадцать процентов нашего чистого операционного дохода (NOI) поступает от нашего портфеля недвижимости в Канаде и Великобритании», — говорит Эстес. «Наша стратегия в обеих странах заключается в инвестировании в лучшие активы с лучшими операторами в ведущих муниципальных районах с ограниченным доступом к услугам (MSA). Наши партнёры в обеих странах — ведущие компании высокого класса, ориентированные на частную заработную плату и мало зависящие от государственного возмещения. В Великобритании наши объекты новее и крупнее, чем среднестатистические дома престарелых в стране, и мы также начали строительство новых объектов недвижимости там».
Эстес говорит, что они будут рассматривать другие страны для будущей глобальной экспансии, но пока что сосредоточились на Великобритании и Канаде из-за простоты работы в англоязычных странах со схожей культурой, возможностей предоставления жилья для пожилых людей и налоговых вопросов.
Инвестиционные фонды недвижимости в сфере здравоохранения с осторожностью следят за реализацией реформы здравоохранения и влиянием новых разработок на сектор. Кроме того, по словам Виттмана, самой большой проблемой для сектора является перспектива роста процентных ставок.
«Конечно, как и все остальные, мы ждём роста экономики», — говорит Уиттман. «Однако наш сектор — отличное место, поскольку все фундаментальные факторы нам благоприятствуют. Это большой и фрагментированный сектор, поэтому у хороших компаний есть множество возможностей воспользоваться этими фундаментальными факторами».
Мишель Лернер — постоянный автор журнала REIT.
СТАТИСТИКА СЕКТОРА:
Сектор: FTSE NAREIT/Equity Health Care
Состав: 14
Доходность за один год: -7,06%
Доходность за три года: 5,30%
Пятилетняя доходность: 17,40%
Дивидендная доходность: 5,70%
Рыночная капитализация: 67 579,0
Средний дневной объем (акций): 796,4 млн.
Источник: NAREIT. Данные на 31 декабря 2013 г.
English