Президент Дональд Трамп указ Ограничение возможности крупных институциональных инвесторов приобретать дома на одну семью имеет широкую – даже двухпартийную – политическую поддержку. Тем не менее, большинство экспертов в области жилищного строительства сомневаются, что это окажет существенное влияние на доступность жилья.
Этот указ также может представлять риски для застройщиков, которые привыкли продавать жилье оптом институциональным инвесторам в жилых комплексах, предназначенных для продажи, и вызывает опасения по поводу его влияния на предложение арендного жилья для одной семьи.
Ясно одно: полные последствия еще предстоит определить. В указе президента не указан порог институциональных инвесторов, который будет ограничен данной политикой, хотя администрация уточнит этот момент в течение 30 дней. вчерашнее объявление.
Хотя эксперты сходятся во мнении, что это распоряжение окажет ограниченное влияние на доступность жилья, оно может незначительно улучшить ситуацию с владением жильем на некоторых рынках «Солнечного пояса», где покупки институциональных инвесторов более сконцентрированы. Представители отрасли, выступающие против распоряжения, обеспокоены тем, что оно может сократить предложение арендного жилья для одной семьи и, как непредвиденное последствие, повысить арендные ставки на отдельных рынках.
Администрация Трампа ясно дала понять, что её приоритетом является расширение доступа к собственному жилью. Политика, запрещающая институциональным покупателям конкурировать с собственниками жилья на местном уровне, пользуется политической популярностью, несмотря на вопросы и скептицизм относительно её эффективности. Согласно одному из источников, Опрос GrayHouse591% населения поддерживают эту идею, а 231% выступают против. В эпоху поляризации эта политика пользуется положительной поддержкой со стороны республиканцев, демократов и независимых избирателей.
Указ президента, наряду с целым рядом других предложений по федеральной жилищной политике, свидетельствует о том, что администрация пытается найти способы расширить доступ к собственному жилью. Однако стремление федеральных властей ограничить институциональную собственность на дома для одной семьи может вынудить некоторых застройщиков, продающих жилье крупным инвестиционным компаниям, изменить свою стратегию.
Что будет делать указ президента?
Исполнительный указ Трампа, Как предотвратить конкуренцию Уолл-стрит с покупателями жилья из обычных магазиновЭтот законопроект не предусматривает полного запрета для крупных институциональных инвесторов на покупку жилья. Вместо этого он запрещает федеральным агентствам и государственным предприятиям поддерживать приобретение крупными институциональными инвесторами домов на одну семью, которые в противном случае могли бы быть приобретены семьями.
Здесь важна фраза «которые в противном случае могли бы быть приобретены семьями», поскольку специально построенные жилые комплексы, предназначенные для сдачи в аренду на короткий срок, получили исключение.
Согласно указу, затронутые институциональные инвесторы больше не будут получать финансирование, гарантии, страхование, секьюритизацию и возможности отчуждения активов, обеспеченные федеральным правительством, при покупке домов на одну семью. Указ также предписывает ведомствам отдавать приоритет продажам домов индивидуальным покупателям и собственникам, проживающим в них, посредством требований к раскрытию информации, политики приоритетного рассмотрения и мер по предотвращению обхода правил.
Экономист, специализирующийся на аренде жилья, Джей Парсонс отметил в анализ что эти шаги могут иметь ограниченное влияние, поскольку многие крупные институциональные покупатели уже полагаются на другие источники заемных средств.
Кроме того, данное распоряжение не обяжет крупных арендодателей продавать существующие портфели домов на одну семью.
Кроме того, этот приказ потребует... Департамент правосудия и Федеральная торговая комиссия «Проводить «анализ крупных приобретений… на предмет антиконкурентного воздействия» и «приоритизировать, в соответствующих случаях, применение антимонопольного законодательства в отношении скоординированных стратегий по завышению цен и снижению вакантных площадей со стороны крупных институциональных инвесторов на местных рынках аренды частных домов».
Хотя это и не обяжет крупных институциональных инвесторов продавать свои портфели, состоящие из домов на одну семью, оно все же предписывает следующее: Министерство финансов «Пересмотреть правила и рекомендации, касающиеся приобретения или владения крупными институциональными инвесторами домов на одну семью, и рассмотреть возможность их пересмотра».
Что говорит администрация Трампа
Многие отраслевые аналитики считают компании, владеющие 1000 и более домами, крупными институциональными инвесторами, однако остается неопределенность относительно того, каким корпорациям будет запрещено покупать дома на одну семью в соответствии с предлагаемым планом. Несмотря на неопределенность, министр финансов Скотт Бессент во вторник в ходе обсуждения в Давосе намекнул на более низкий порог, чем 1000 домов.
«В какой-то момент мы дадим рекомендации, чтобы определить, что такое «небольшой семейный бизнес», то есть, например, ваши родители, которые на пенсии владеют примерно 5, 10 или 12 домами. Поэтому мы не хотим вытеснять таких владельцев. Мы хотим вытеснить всех остальных», — сказал он.
Бессент также утверждал, что эти крупные фирмы имеют доступ к капиталу и определенным налоговым льготам, недоступным обычным американцам, что создает несправедливое преимущество.
«Здесь имеет место несправедливый налоговый арбитраж. У нас с вами есть ипотека. Мы можем вычесть сумму ипотеки. Институциональные инвесторы могут вычесть сумму заимствования, но они также могут списать расходы на ремонт и амортизацию. Поэтому мы считаем, что лучше вывести их с рынка», — сказал он.
В ходе выступления в Давосе в среду президент Трамп заявил, что «Америка не станет страной арендаторов».
«Именно поэтому я подписал указ, запрещающий крупным институциональным инвесторам покупать дома на одну семью. Это просто несправедливо по отношению к населению. Они не могут купить дом», — сказал Трамп.
Потенциальные последствия для застройщиков жилья
Степень влияния этого указа на застройщиков зависит от того, кого федеральное правительство в конечном итоге отнесет к категории крупных институциональных инвесторов.
Данные из Исследования и консалтинг Джона Бернса Согласно данным, на долю крупнейших институциональных инвесторов приходится около 0,51 тыс. трлн долларов США на покупки жилья в последние периоды, а на долю малых и средних предприятий — от 4 до 61 тыс. трлн долларов США. В последние годы частные инвесторы приобрели от 12 до 151 тыс. трлн долларов США жилья.
Исключение жилых комплексов, предназначенных для сдачи жилья в аренду, безусловно, является позитивным фактором для строительной отрасли. Однако для застройщиков, стремящихся к оптовым продажам институциональным инвесторам в таких комплексах, по-прежнему существуют определенные риски. Эти институциональные инвесторы часто могут стабилизировать спрос на жилье, когда недостаточно розничных покупателей могут приобрести дома.
Уэйд МакГинн, генеральный директор компании из Южной Каролины. Дома МакГинна, сказал Ежедневная газета строителя По словам МакГинна, продажи институциональным инвесторам теперь составляют половину бизнеса его компании. Большая часть этих институциональных продаж приходится на жилые комплексы, которые не затронуты указом. Однако МакГинн заявил, что если возникнет ситуация, при которой он больше не сможет продавать недвижимость этим учреждениям, ему придется изменить стратегию.
«Мы просто перенаправим 100% наших усилий обратно розничному покупателю. Для нас это так просто», — сказал МакГинн.
По мнению МакГинна, любой застройщик, добившийся таких успехов в сегодняшних жестких условиях конкуренции, сможет переориентироваться, если столкнется с трудностями.
Однако некоторые отраслевые аналитики обеспокоены тем, что вытеснение крупных институциональных инвесторов с рынка может сократить предложение арендного жилья для одной семьи в то время, когда все большая доля американцев может позволить себе только аренду.
В интервью BloombergШон Добсон, генеральный директор АмхерстКомпания, владеющая примерно 43 000 частных домов, утверждала, что институциональные инвесторы, такие как Amherst, несправедливо стали козлами отпущения. По словам Добсона, около 851 030 арендаторов Amherst не имели бы права выкупить дома, в которых они живут сегодня.
А отчет из Федеральный резервный банк Сент-Луиса В результате исследования было установлено, что 711 000 арендаторов частных домов предпочитают владеть собственным жильем в 2025 году, что не изменилось по сравнению с 2019 годом. Однако эти арендаторы все более пессимистично оценивают свои шансы когда-либо позволить себе собственное жилье. Почти половина из них говорят, что получить ипотеку будет очень сложно, по сравнению с примерно 251 000 арендаторами в 2019 году. И только около 331 000 арендаторов считают, что когда-либо станут владельцами жилья, по сравнению с примерно 531 000 в 2019 году.
Администрация Трампа заявляет, что ее главная цель — сделать владение жильем более доступным. Однако для арендаторов, которые сейчас не могут купить жилье, существует риск того, что арендная плата за дома для сдачи в аренду может постепенно вырасти на некоторых рынках, если будет введен запрет для институциональных инвесторов, в зависимости от масштабов действия этого запрета.
«Эти компании, сдающие в аренду дома на одну семью, обеспечивают наличие жилья и предложение, верно? То же самое происходит со спросом и предложением на продажу домов на одну семью. Чем меньше предложения домов на одну семью в аренду, тем сильнее будет ценовое давление на спрос. Суть всего этого расчета в том, что нам нужно больше домов, и если убрать дома с рынка аренды, арендаторы будут испытывать ценовое давление», — сказал Эд Брэди, президент и генеральный директор компании. Институт домостроителей, сказал Ежедневная газета строителя.
«Возможны попытки манипулирования ситуацией, и я думаю, им просто нужно это учитывать», — добавил Брэди.
Может ли это повлиять на ситуацию с приобретением жилья в собственность?
В ходе дискуссии в Давосе Бессент утверждал, что попытки вытеснить институциональных инвесторов с рынка окажут незначительное влияние на доступность жилья, особенно на региональном уровне. Крупные институциональные покупатели составляют большую долю рынка во многих регионах «Солнечного пояса», в то время как на ограниченных рынках Северо-востока, например, их доля в общем количестве предлагаемого жилья невелика.
А отчет за 2024 год из Счетная палата правительства (GAO) обнаружило, что, хотя крупным институциональным инвесторам принадлежало примерно 21 тыс. долл. США жилого фонда в целом по стране, им также принадлежало 251 тыс. долл. США домов в Атланте, 211 тыс. долл. США в Джексонвилле, 181 тыс. долл. США в Шарлотте и 151 тыс. долл. США в Тампе.
«И что здесь важно, вы услышите некоторую дезинформацию, в которой говорится, что институциональные инвесторы составляют 1, 2, 3%. Это правда, поскольку я работаю на рынках 35 или 40 лет. Рынки формируются на марже, и институциональные инвесторы занимают гораздо более высокие позиции на быстрорастущих рынках, таких как Шарлотта, Атланта, Хантсвилл, штат Алабама», — сказал Бессент.
Брэди утверждал, что этот указ может немного улучшить доступность жилья для покупателей на определенных рынках, но представил его как лишь один элемент гораздо более масштабной политической задачи.
«На мой взгляд, этот кризис доступности жилья имеет многогранный характер. Это может быть одним из тех щупалец, которые на определенных рынках окажут влияние», — сказал он.
В предоставленных заявлениях Джейк Криммел, старший экономист компании... Realtor.com, и Том Мэлоун, главный экономист компании КоталитиОба утверждали, что этот указ будет иметь ограниченные общенациональные последствия, но потенциально более масштабные региональные последствия в так называемом «Солнечном поясе».
Колин Аллен, исполнительный директор Американский альянс собственников недвижимости, согласованный.
«В Атланте мы наблюдали приток значительного количества инвесторов, которые покупали там дома. Так что да, я думаю, это может оказать существенное влияние на местный рынок и дополнить ситуацию в районах, где наблюдалась более высокая концентрация покупок со стороны инвесторов», — сказал Аллен в интервью.
English