Почему продажи домов не падают, как в 2022 году? Сейчас мы подняли ставки по ипотечным кредитам, торговая война неопределенность, рост налогов на недвижимость и страхования жилья, ужасные данные по потребительскому доверию и понижение рейтинга государственного долга, среди прочих факторов. Но спрос на жилье продолжает держаться, удивляя людей, которые не могут объяснить, почему продажи домов больше не падают, учитывая высокие ставки по ипотеке. Итак, позвольте мне попытаться это осмыслить.
Помните, планка настолько низка, что мы можем споткнуться о нее, но миллионы людей покупают дома каждый год, и мы все еще идем по пути к тому, чтобы к 2025 году общее число продаж домов составило около 5 миллионов.
Данные заявки на покупку
В полном шоке для 2025 года — который вообще не получает эфирного времени — данные по заявкам на покупку за прошлую неделю показали рост в 20% в годовом исчислении и 10% в недельном исчислении. Люди понятия не имеют, что делать с этой строкой данных в 2025 году, поэтому большинство склонны игнорировать разговоры об этом. Я написал Эта статья на прошлой неделе, чтобы дать некоторую перспективу, но прошлая неделя была одной из лучших недель за последние годы.
Вот еженедельные данные за 2025 год:
- 11 положительных прочтений
- 8 отрицательных показаний
- 3 плоских отпечатка
- 19 недель подряд положительных годовых данных
Еженедельные ожидаемые продажи
Наши еженедельные ожидаемые продажи домов дают еженедельный взгляд на данные; однако на эту линию данных также могут повлиять праздничные выходные и любые краткосрочные потрясения. Данные прошлой недели были немного мягкими, скорее всего, из-за праздничных выходных, но мы увидели отскок продаж, и мы по-прежнему показываем рост в годовом исчислении со ставками по ипотеке около 7%.
Ожидаемые еженедельные продажи за последнюю неделю за последние два года:
- 2025: 72,039
- 2024: 68,916
Всего ожидаемых продаж
Последние еженедельные данные по общему объему ожидаемых продаж от Альты предлагает ценную информацию о текущих тенденциях спроса на жилье. Обычно ставки по ипотеке около 6% необходимы для значительного роста на рынке жилья. Хотя общий объем незавершенных продаж домов немного выше, чем в прошлом году, удивительно видеть, что эти данные остаются стабильными, несмотря на повышенные ставки в 2025 году. Сезонный пиковый период для наших данных закончился.
Ожидаемые еженедельные продажи за последнюю неделю за последние несколько лет:
- 2025: 405,489
- 2024: 395,923
В целом, рынок жилья не только переживает более здоровый год с запасами, но и спрос держится даже несмотря на высокие ставки по ипотеке, сумасшедшие заголовки и один медвежий принт на рынке акций. Не так уж и плохо, если вы меня спросите.
Доходность по 10-летним облигациям и ставки по ипотечным кредитам
В моем Прогноз на 2025 год, Я ожидал следующие диапазоны:
- Ставки по ипотеке от 5.75% до 7.25%
- Доходность 10-летних облигаций колеблется между 3,80% и 4,70%.
У нас была насыщенная событиями неделя, поскольку оба отчета по инфляции оказались умеренными, в результате чего доходность 10-летних облигаций упала до 4,32% в ту ночь, когда Израиль напал на Иран. Однако в пятницу мы не увидели никакого толчка в доходности 10-летних облигаций или доллара США в качестве безопасной игры, поскольку акции распродавались. В целом, ставки по ипотеке не сильно изменились, так как мы поднялись с 6,95% до 6,85% и закончили неделю на уровне 6,89%. Улучшенные спреды по ипотеке ограничивают ущерб от роста ставок по ипотеке, когда доходность 10-летних облигаций растет.
Ипотечные спреды
Спреды по ипотеке выросли с 2022 года, но улучшились с момента своего пика в 2023 году. Мы столкнулись с некоторой драмой со спредами, поскольку рынки справлялись с тарифы, но ситуация улучшилась, поскольку рынок успокоился. Крайне важно было увидеть улучшение спредов в те дни, когда доходность 10-летних облигаций растет, поскольку это ограничивает ущерб от более высокой доходности 10-летних облигаций.
Если бы спреды были такими же плохими, как на пике 2023 года, ставки по ипотеке сейчас были бы на 0,71% выше. И наоборот, если бы спреды вернулись к своему нормальному диапазону, ставки по ипотеке были бы на 0,79%–0,59% % ниже сегодняшнего уровня. Исторически спреды по ипотеке обычно находились в диапазоне от 1,60% до 1,80%.
Еженедельные данные инвентаризации жилья
Наиболее значимое событие в Рынок жилья для меня был рост инвентарь в 2024 и 2025 годах. Как человек, который описал рынок жилья как нездоровый в конце 2020 года и дико нездоровый в начале 2022 года рост запасов, который мы наблюдали в течение последних двух лет, был благословением. Две недели назад рост запасов был немного медленным, но на этой неделе у нас был хороший подъем, поскольку рынок жилья возвращается к нормальному уровню запасов, что заложит основу на многие годы вперед.
- Еженедельное изменение запасов (6 июня-13 июня): Запасы выросли с 808,564 к 825,761
- Та же неделя в прошлом году (7 июня-14 июня): Запасы выросли с 611,543 к 620,622
Данные о новых объявлениях
Один из прогнозов, в котором я ошибся в прошлом году, заключался в том, что количество новых объявлений достигнет по крайней мере 80 000 в неделю в пиковый сезонный период — этого не произошло. В этом году я придерживался этого прогноза, и мы уже дважды превысили 80 000. Однако за последние две недели рост был медленнее, чем я ожидал. Я надеялся увидеть несколько недель с цифрами от 80 000 до 100 000, но у меня заканчивается время, чтобы это произошло. На этой неделе мы увидели скачок, но снова ниже, чем мне бы хотелось.
Чтобы дать вам некоторую перспективу, во время годы краха пузыря на рынке жилья, Количество новых объявлений росло от 250 000 до 400 000 в неделю в течение многих лет. Данные о новых объявлениях прошлой недели за последние два года:
- 2025: 78,289
- 2024: 71,486
Процент снижения цены
В типичном году около трети домов испытывают снижение цен, что подчеркивает динамичную природу рынка жилья. Многие домовладельцы корректируют свои цены продажи, поскольку уровни запасов растут, а ставки по ипотеке остаются высокими.
Для моего прогноза цен на 2025 год я ожидал скромного роста цен на жилье примерно на 1,77%. Это говорит о том, что в 2025 году снова будет отрицательный прогноз реальных цен на жилье. В 2024 году мой прогноз роста на 2,33% оказался неточным, в первую очередь потому, что ставки по ипотеке упали до 6%, а спрос улучшился во второй половине 2024 года. В результате цены на жилье выросли на 4% в 2024 году.
Рост снижения цен в этом году по сравнению с прошлым годом подтверждает мой осторожный прогноз роста на 2025 год.
- 2025: 39.5%
- 2024: 36%
Предстоящая неделя: неделя ФРС, Израиль и Иран, розничные продажи и начало строительства жилья
Нужно ли мне что-то добавить, кроме этого заголовка? Нас ждет огромная неделя с важными публикациями данных, Федеральный резерв встреча и текущие вопросы, связанные с войной на Ближнем Востоке. Кроме того, в последнее время наблюдается тенденция к росту числа заявок на пособие по безработице.
Ключевым моментом заседания ФРС является прислушивание к их языку о риске труда против инфляции, поскольку данные по труду стали мягче, но данные по инфляции пока не ухудшились. Как всегда, я буду внимательно следить за данными на этой неделе.
English