Продажи существующих домов имели хороший подъем С середины июня, но что потребуется для того, чтобы эта тенденция роста продаж сохранилась в 2026 году? В последние несколько лет, когда ставки заметно снижались, продажи росли, но затем ипотечные ставки резко взлетали выше 71 TP3T и снижали темпы роста рынка жилья. Есть ли в 2026 году ключевые факторы, которые могут разорвать эту тенденцию и создать первый реальный год роста продаж жилья? Я считаю, что есть несколько факторов, которые могут этому способствовать.
Разница между процентными ставками по ипотечным кредитам и доходность 10-летних облигаций
Разница между процентными ставками по ипотечным кредитам нанесла серьезный ущерб спросу на жилье в последние несколько лет, поскольку поддерживала ставки на более высоком, чем обычно, уровне. Однако 2026 год станет первым годом, когда разница между ставками начнет действовать. близко к норме и в этом году могут вернуться в свой нормальный ареал.
Это означает, что ипотечные ставки имеют больше шансов оставаться низкими в течение более длительного времени. Обычно это происходит, когда цикл снижения ставок идет полным ходом, что и наблюдается с тех пор, как... Сентябрь 2024 г.Как вы можете видеть ниже, спреды примерно вернулись к своему нормальному диапазону 1,60%-1,80%; сейчас мы находимся на уровне 1,88%. Для примера, если бы ипотечные спреды были такими же высокими, как в 2023 году, ставки сегодня превышали бы 7%, а не 6,07%.
В Прогноз HousingWire на 2026 годВерхняя граница ипотечных ставок составляет 6,751 TP3T, что означает, что это первый раз за много лет, когда я не прогнозирую 7-процентную ставку в годовом диапазоне. Для того чтобы ставки вернулись в верхний диапазон 6,501 TP3T-6,751 TP3T, рынок труда должен начать показывать лучшие результаты, а не худшие. Однако, при более выгодных ипотечных спредах, даже если мы приблизимся к верхней границе моего прогноза доходности 10-летних облигаций в диапазоне 4,401 TP3T-4,601 TP3T, и потому что Белый дом распорядился о продаже $200 млрд ипотечных ценных бумагЭто также обеспечит дополнительную защиту процентных ставок в 2026 году, что повысит спрос.
Продажи существующих домов
В 2026 году, если ипотечные ставки останутся на уровне 6,251 TP3T или ниже, мы можем увидеть на 237 000 больше продаж существующих домов, чем в 2025 году, что станет первым реальным годом роста продаж за многие годы. В прошлом году продажи начали расти, когда ипотечные ставки опустились ниже 6,641 TP3T и приблизились к 61 TP3T, в результате чего ежемесячные данные о продажах выросли с 3 930 000 в июне до 4 350 000 в декабре — увеличение на 420 000 продаж. Таким образом, если ставки будут оставаться около 61 TP3T большую часть года, рост продаж неизбежен.
Помните, что у нас только что были три года с самыми низкими показателями продаж жилья за всю историю наблюдений, скорректированными с учетом роста численности гражданской рабочей силы, поэтому планка, которую нужно превзойти, здесь очень низкая. Однако история показывает, что как только ипотечные ставки существенно снижаются и остаются на этом уровне, мы можем наращивать продажи с заниженных уровней. Даже в начале 1980-х годов, когда доступность жилья была хуже, со временем, по мере роста заработной платы, замедления роста цен и снижения ставок, мы не смогли сразу же увеличить продажи, но мы продолжали это делать в течение многих последующих лет.
Запасов достаточно для роста продаж.
Один из вопросов, который я часто слышал после COVID, был: как нам удалось совершить столько сделок с недвижимостью при таком низком уровне предложения? Я понимаю это, потому что многие говорили, что в тот период у нас просто не было домов для покупки, что было неправдой. Сейчас покупатели и продавцы могут заключать сделки гораздо быстрее, чем раньше, и из-за этого эти дома часто не учитываются в ежемесячных данных о наличии жилья. Таким образом, тот факт, что у нас 1 180 000 активных объявлений, показывает, что у нас достаточно предложения, чтобы способствовать росту продаж жилья в 2026 году, но, что более важно, больший выбор и меньший рост цен положительно сказываются на рынке жилья.
Заключение
Давайте упростим ситуацию с данными по рынку жилья. За последние несколько лет количество сделок с недвижимостью увеличилось на несколько сотен тысяч, когда ставки по 10-летним и ипотечным кредитам снизились. Однако в прошлом ставки всегда резко возрастали, превышая отметку в 71 TP3T, а темпы роста продаж падали, то повышаясь, то понижаясь. Тем не менее, в 2026 году условия для удержания ставок на уровне около 61 TP3T гораздо лучше, чем в последние годы.
English