Поскольку общенациональный кризис жилищного фонда и доступности жилья продолжается, три эксперта встречаются с HousingWirЧтобы подробно описать предлагаемые решения, необходимо решить несколько вопросов. Решение? Оно многогранно и сводится к решению проблем с поставками, изменению зонирования и обновлению нормативных актов.
Кент Колтон, президент Жилищная группа Колтона и бывший генеральный директор Национальная ассоциация домостроителей; Лори Гудман, научный сотрудник института и основатель Центр политики финансирования жилья при Институте урбанизации; и Гленн Стертевант, сенатор штата Вирджиния, который стоит за новым законопроектом, ограничивающим инвестор при покупке жилья все согласны с тем, что решение проблемы нехватки жилья требует фундаментальных изменений как минимум в одной области: предложение, зонирование или регулирование.
«Это серьёзная проблема, особенно для тех, кто находится в нижнем ценовом сегменте рынка», — сказал Колтон. «У нас никогда не было ничего подобного, чтобы не хватало домов».
Гудман отметил, что инвесторы владеют дома на одну семью — часто рассматриваемый как основной фактор дефицита — в настоящее время ограничен на национальном уровне.
«Институциональные инвесторы владеют очень небольшой долей всего рынка односемейных домов. Им принадлежит около 4%, так что давайте начнём с этого», — сказал Гудман. «На некоторых рынках им принадлежит гораздо больше. По-моему, в Атланте это 27% или около того. Но в целом по стране это 4%».
Стертевант — республиканец, представляющий Ричмонд, штат Вирджиния, — вновь внес в Генеральную Ассамблею законопроект, который запретит инвестиционным компаниям с активами в размере $50 миллионов или более скупать дома в его штате.
Его законопроект — SB 693 — следует за многолетними увеличение активности инвесторов на таких рынках, как Ричмонд, где почти каждая пятая недавняя покупка была совершена покупателями, заинтересованными в инвестициях.
«Идея этого законопроекта возникла из-за мема, который можно увидеть в интернете: улыбающийся парень пишет: „Сотрудник BlackRock только что перебил цену матери-одиночки двоих детей“», — сказал Стертевант. «У молодых людей, которые пытаются накопить на первоначальный взнос, а затем вынуждены конкурировать с частными инвестициями за дом, нет лоббистов, представляющих их интересы».
Как мы сюда попали
Колтон установил, что причиной дефицита стал финансовый кризис 2008 года.
«Незадолго до Великой рецессии мы строили 2 миллиона домов в год, но строили больше, чем требовалось, и вокруг этого было много спекуляций», — сказал Колтон. Затем, с началом Великой рецессии, строительство остановилось. «Мы строили около 500 000 домов в год, когда спрос составлял от миллиона до полутора миллионов, так что мы действительно отставали».
Эта проблема, усугубленная пандемией, инфляция и шоки в цепочке поставок — привели к многолетнему неудовлетворенному спросу.
«Как только вы начинаете отставать, возникает ситуация, когда предложения становится слишком мало, и тогда спрос и предложение берут верх», — сказал Колтон. «Цены взлетели на 51, 61, 71, а в некоторых районах — на 101, 151, 201, 1 ...
Гудман добавил, что цены на жилье опережают рост заработной платы, причем основной причиной эскалации стал земельный компонент.
«В среднем заработная плата, по сути, была чрезмерно обобщена и соответствовала инфляции, но цены на жильё выросли гораздо быстрее, чем инфляция», — сказала она. «В стоимость жилья входят стоимость земли и стоимость строений, и стоимость земли выросла больше, чем стоимость строений».
Колтон сказал, что законодательство, подобное предложенному Стертевантом, которое запрещает инвестиционным компаниям с активами в размере 1450 миллионов или более покупать дома, может обеспечить краткосрочное облегчение покупатели впервые.
«В целом, я считаю, что свободный рынок лучше, но может наступить момент, когда инвесторы в акции вытеснят рынок», — сказал Колтон. «Но подобные действия, особенно если они длятся ограниченный период времени, вероятно, действительно выгодны для защиты тех, кто впервые покупает жильё или находится в нижнем ценовом сегменте рынка».
Однако Гудман категорически отверг подобные предложения.
«Я считаю, что это крайне контрпродуктивный способ не допустить институциональных инвесторов на рынок», — сказала она. «Возможно, институциональные инвесторы всё же появятся на рынке. В любом случае, наличие арендодателя — институционального инвестора или частного инвестора, вероятно, вообще не влияет на уровень владения жильём».
Она также утверждала, что большая активность инвесторов, особенно в строительство для сдачи в аренду разработки, на самом деле увеличивают поставки.
Зонирование и дефицит жилья
Все три эксперта согласились, что реформа зонирования необходима, хотя они по-разному оценили ее последствия.
«Знаете, Соединённые Штаты действительно уникальны в плане существующего регулирования», — сказал Колтон. «У нас есть не только общенациональное регулирование жилищного сектора, но и целый ряд региональных и местных норм. В каждом сообществе свой набор правил. А наличие 78 000 различных местных юрисдикций по всей стране делает это серьёзной проблемой».
Гудман подчеркнул, что преимущества реформа зонирования следует рассматривать в широком смысле.
«Вы не зонируете жильё, как говорится. Зонируете жильё, — сказала она. — И я считаю, что цены на жильё определяются новым предложением, а не спросом, то есть формированием домохозяйства. Мне понадобится одна единица жилья, независимо от того, являюсь ли я домовладельцем или снимаю его».
Она указала на Калифорнию вспомогательное жилое помещение (ADU) реформы как модель.
«Каждый год принимается два-три законопроекта», — сказал Гудман. «Последние данные, которые я рассматривал, относятся к 2023 году. Производство ADU в Калифорнии в 2023 году обеспечило почти 211 TP3T новых единиц, что больше, чем 51 TP3T в 2018 году. 21 процент — это огромная цифра.
«То же самое можно сделать и для домов на 2–4 квартиры. То же самое можно сделать и для односемейных домов. Можно, по сути, снять ограничения по размеру участка. Много чего ещё можно сделать».
Стертевант заявил, что его законопроект направлен на обеспечение справедливости для покупателей, которых превосходят компании с большими финансовыми возможностями.
«Это не свободный рынок, это не равные условия для 25-летней молодой пары, конкурирующей с хедж-фондом», — сказал он. «На самом деле, многие из этих объектов, вероятно, никогда не попадут на рынок. Хедж-фонды скупают их ещё до того, как они попадут в MLS, а это сокращает предложение и повышает стоимость».
«Это приводит к тому, что молодое поколение не может купить жилье, создать семью, завести детей и заниматься тем, чем занимались их родители и бабушки с дедушками».
Доступность для молодых покупателей
Колтон признал, что стагнация заработной платы ухудшила доступность молодые поколения.
«Возможность людей покупать жильё не сохраняется, поскольку цены на жильё растут», — сказал он. «Когда мы говорим о том, что за пятилетний период цены на жильё выросли на 251–401 т.е. в ряде населённых пунктов страны, очевидно, что для решения этой проблемы потребуются усилия по многим направлениям».
Стертевант заявил, что вмешательство Уолл-стрит в жилищный сектор уже искажало рынок и рискует сделать это снова.
«С высоты 10 000 футов, последний раз, когда Уолл-стрит была вовлечена в Рынок жилья«…относясь к нему как к товару и как к части портфеля акций, мы столкнулись с финансовым кризисом», — сказал он. «Все говорили: „Боже мой, как кто-то вообще мог это предсказать?“»
По его словам, концентрированная покупка тысяч односемейных домов в крупнейших мегаполисах Вирджинии иллюстрирует неотложность ситуации.
«В настоящее время около 4000 односемейных домов принадлежат частным инвестиционным компаниям и используются для сдачи в аренду. Таким образом, они выводятся из обычного рынка жилья», — сказал Стертевант. «Это лишь один аспект. Замечательно, что мы говорим о зонировании и увеличении предложения. Но это также, я думаю, критически важный аспект».
Приоритеты политики, взгляд в будущее
На вопрос о том, какие шаги следует немедленно предпринять политикам, Гудман ответил прямо.
«Если строить больше, цены будут ниже, спрос и предложение будут простыми», — сказал Гудман. «А пытаясь оказывать поддержку или не оказывать предпочтение определённым участникам, вы искажаете систему и в итоге получаете меньше жилья».
Колтон отметил, что решения должны по-прежнему фокусироваться на нескольких областях.
«Важны конструкция, проект и способ строительства дома», — сказал он. «Во-вторых, это способ финансирования строительства. И, в-третьих, это правила и политика, влияющие на строительство этого дома. Чтобы добиться изменений, нам необходимо работать на всех трёх уровнях согласованно».
Стертевант заявил, что его борьба в Вирджинии направлена на то, чтобы молодые семьи не оказались навсегда лишены права собственности, и что американцам по всей стране, находящимся на пороге приобретения жилья, нужна дополнительная помощь.
«В отрасли все силы брошены на то, чтобы в землю вкопали как можно больше лопат», — сказал он. «Это здорово. Но нам также нужно рассмотреть проблему со всех сторон. Это реальная проблема, которую многие не хотят решать, потому что за ней стоят огромные деньги».
English