Согласно новому отчету компании Cotality, занимающейся анализом данных о недвижимости, в третьем квартале американские домовладельцы потеряли часть своего прироста капитала, накопленного в период пандемии, поскольку снижение цен на жилье и увеличение заемных средств начали снижать собственный капитал.
Согласно отчету Cotality за третий квартал о собственном капитале заемщиков в ипотечных кредитах, общий объем собственного капитала заемщиков в ипотечных домах снизился на 1 трлн 400 000 долларов США по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, что составляет сокращение на 2,11 трлн 300 000 долларов США, в результате чего совокупный чистый собственный капитал составил 1 трлн 400 000 долларов США. Хотя этот уровень остается исторически высоким, он свидетельствует о явном снижении по сравнению с пиком около 1 трлн 400 000 долларов США, достигнутым во втором квартале 2024 года. С тех пор уровни собственного капитала колебались, поскольку рынок жилья адаптируется к замедлению роста цен после всплеска, вызванного пандемией.
«Рынок перестраивается», — сказала Сельма Хепп, главный экономист Cotality. «По мере замедления роста цен и сохранения давления на доступность жилья, динамика рынка недвижимости меняется — особенно для недавних покупателей, которые вышли на рынок с небольшим первоначальным взносом или многоуровневым финансированием».
Коррекция последовала за несколькими годами значительного роста. В среднем, в 2023 году домовладельцы увеличили свой капитал примерно на 1 000 долларов США, а в 2024 году — еще на 4 900 долларов США. Однако за последний год американские домовладельцы потеряли в среднем 1 000 долларов США, поскольку коррекция цен в некоторых регионах совпала с более высоким уровнем извлечения капитала и увеличением заемных средств среди новых заемщиков.
Эти тенденции приводят к росту коэффициентов соотношения кредита к стоимости залога по всей стране. Компания Cotality сообщила о заметном увеличении доли домовладельцев с коэффициентами LTV от 85% до 94%, группы, которая более уязвима даже к незначительному снижению цен на жилье.
Отрицательный собственный капитал также немного вырос в третьем квартале после кратковременного снижения в начале года. Около 2,21 тыс. ипотечных домов — примерно 1,24 миллиона объектов недвижимости — теперь находятся в состоянии «ниже стоимости жилья», то есть заемщики должны больше, чем стоит их жилье. Это на 211 тыс. ипотечных домов больше, чем годом ранее, при этом еще 216 000 домов оказались в состоянии отрицательного собственного капитала, что подчеркивает растущее напряжение среди домохозяйств с самой высокой задолженностью.
По сравнению со вторым кварталом количество объектов недвижимости с отрицательной стоимостью выросло на 6,71 тыс. трлн долларов за 3000 долларов, что является сезонной тенденцией, которая проявилась по мере того, как весенний сезон покупок жилья сменился более медленным осенним рынком, когда обычно замедляется динамика цен.
В перспективе компания Cotality ожидает, что доля домов, стоимость которых ниже суммы ипотечного кредита, останется относительно стабильной. Анализ компании показывает, что рост цен на жилье на 51 трлн долларов восстановит собственный капитал примерно в 168 000 объектах недвижимости, в то время как снижение на 51 трлн долларов приведет к отрицательному собственному капиталу еще примерно в 319 000 домов. Индекс цен на жилье, составленный компанией, прогнозирует рост национальных цен на жилье чуть более чем на 41 трлн долларов к октябрю 2026 года — этого недостаточно, чтобы существенно изменить недавние тенденции роста заемных средств.
По словам Хепп, эффективность высокозаемных кредитов будет зависеть от общих экономических условий, особенно от ситуации на рынке труда. Хотя ожидания дальнейшего, пусть и более медленного, роста цен остаются неизменными, она предупредила, что в ближайшие месяцы за этими кредитами следует внимательно следить.
В региональном разрезе рост стоимости недвижимости становится все более неравномерным. Владельцы домов на северо-востоке продолжали демонстрировать рост по сравнению с прошлым годом, поскольку цены на жилье там опережали показатели большей части страны. Лидером стал Коннектикут со средним приростом стоимости недвижимости около 100 000 долларов в 400 000 долларов, за ним следуют Нью-Джерси с 100 000 долларов в 400 000 долларов и Род-Айленд с 100 000 долларов в 400 000 долларов, хотя прирост в каждом из этих штатов был меньше, чем в предыдущем квартале.
Напротив, в 32 штатах зафиксированы ежегодные потери стоимости недвижимости. Наибольшее снижение наблюдалось во Флориде, где домовладельцы потеряли в среднем 137 400 долларов стоимости недвижимости, за ней следуют округ Колумбия с показателем 15 500 долларов и Калифорния с показателем 132 500 долларов.
На уровне мегаполисов отрицательный собственный капитал остается относительно ограниченным на крупных рынках с высокими ценами, таких как Лас-Вегас, Лос-Анджелес и Сан-Франциско. Более резкий рост зафиксирован в таких городах, как Остин, штат Техас, а также Батон-Руж, Новый Орлеан и Лафайет в Луизиане — на рынках, где падение цен на жилье и, в некоторых случаях, стихийные бедствия подорвали собственный капитал домовладельцев.
Данные свидетельствуют о том, что рынок жилья в США переходит в более хрупкое равновесие: по-прежнему высокий совокупный уровень собственного капитала скрывает растущую уязвимость среди новых покупателей и домохозяйств с высокой задолженностью.
English