Законодателей Флориды, вступающих в законодательную сессию 2026 года с целью повышения доступности жилья, ожидает одна из самых масштабных программ реформирования жилищной политики в постпандемический период.
Законодатели штата Флорида, приняв скоординированный пакет «исправительных» законопроектов, хотят усилить программу обеспечения жильем работающего населения. Предлагаемые законопроекты легализуют больше типов жилья, укрепят недавно принятый закон Live Local Act на четвертый раз и пересмотрят ряд инструментов финансирования и налогообложения для ускорения развития доступного жилья и повышения доступности домовладения.
Стратегия Флориды ставит штат в один ряд с небольшой группой штатов, предпринимающих комплексные, многосторонние шаги для регулирования долгосрочного предложения жилья и его стоимости, вместо того чтобы проводить реформы, которые решают отдельные проблемы кризиса по отдельности.
Рынок жилья в штате перешел от войн, развернувшихся во время пандемии, к более медленной, сбалансированной, но все еще завышенной ценовой ситуации в целом. Арендная плата за квартиры незначительно снизилась по сравнению с недавними пиками, в то время как цены на жилье стабилизировались или немного снизились во многих регионах.
Снижение процентных ставок по ипотечным кредитам и постепенное увеличение предложения жилья помогли стабилизировать цены на большинстве рынков жилой недвижимости штата. Несмотря на улучшение баланса в масштабах штата, Юго-Восточная Флорида остается исключением, где сильный рост населения продолжает подпитывать высокий спрос на жилье.
В этой неоднозначной обстановке законодатели штата проводят структурные реформы для создания более стабильной и доступной системы жилищного строительства. Они считают, что скоординированные изменения в правилах зонирования, государственном финансировании и налоговой политике могут поддерживать достигнутый прогресс и смягчать будущие скачки цен.
Основная цель — закрепить стабильность цен на жилье и предотвратить очередной посткризисный бум на рынке жилья, который ухудшит доступность жилья для работающих жителей. Политики рассматривают этот момент как шанс закрепить достигнутые ранее успехи до того, как очередной экономический подъем вновь разожжет конкуренцию и спекулятивные цены.
Live Local 3.0 добился значительных успехов.
В 2023 году во Флориде была принята первая версия закона Live Local Act, которая с каждой последующей сессией ужесточалась, устраняя лазейки, которыми города и округа пользовались для отказа в реализации проектов. Закон также расширил налоговые льготы, особенно для жилья, предназначенного для среднего класса. В прошлогодней редакции было добавлено положение, позволяющее победителям судебных процессов взыскать до 250 000 долларов США в качестве оплаты услуг адвоката.
Проект Live Local ставит перед нами задачи, выходящие за рамки менталитета «не у меня во дворе».
Хуан Муллерат, руководитель архитектурной фирмы из Южной Флориды. ПлюсурбияВ интервью изданию The Builder's Daily он высказал мнение, что концепция «Живи локально» игнорирует контекст, который важен для градостроителей. Он привел примеры такого игнорирования в таких областях, как близость к школам и паркам, доступность медицинских учреждений и меры по повышению устойчивости.
«Все, что мы планируем и строим, ориентировано на людей, а люди исключены из этого процесса», — сказал Муллерат. «Нет никакой работы с общественностью, никакой проверки или учета мнения местных жителей». И в этом, добавил он, заключается риск, который проект Live Local несет для местных сообществ.
Live Local 4.0 продвигает агрессивную жилищную программу.
Кит Поляков, юрист из фирмы в Форт-Лодердейле. Группа по вопросам государственного права, прогнозируемый В прошлом году было заявлено, что Live Local 3.0 не станет окончательной версией этой меры, и города продолжат проверять её возможности на практике.
В центре внимания нынешней инициативы Live Local 4.0 находится пакет законопроектов, направленных на дальнейшее совершенствование флагманского закона Флориды о жилье для работающего населения. Один из основных законопроектов, Законопроект Сената № 1548Законопроект распространит действие директивы Live Local по землепользованию на объекты недвижимости, принадлежащие местным органам власти и школьным округам. Законопроект также запретит городам использовать отступы для подрыва гарантированных штатом ограничений по высоте зданий.
Законопроект уточняет, что фермы и сельскохозяйственные предприятия, расположенные на их территории, не считаются коммерческими или многофункциональными объектами, имеющими право на получение льгот. Кроме того, он вносит поправки в Закон Флориды о справедливом жилищном обеспечении, отменяя государственный иммунитет в случаях его нарушения.
Законопроект Палаты представителей № 1389 Это расширит действие программы Live Local на все будущие целевые назначения земель, допускающие коммерческое, промышленное или смешанное использование, а также на территории в пределах четверти мили от общественного транспорта, создавая новый путь для проектов, которые резервируют 201 тыс. единиц жилья по цене, соответствующей 801 тыс. единиц жилья в районе со средним уровнем дохода.
Аналогичный законопроект, Сенатский законопроект 1520, сузит круг случаев, когда налоговые органы могут отказаться от освобождения от налога на недвижимость для многоквартирных домов среднего ценового сегмента, и защитит проекты, которые уже получили необходимые разрешения.
В совокупности эти изменения призваны сделать программу Live Local более предсказуемой для застройщиков, одновременно ограничивая возможности местных органов власти снижать ее преимущества, что отражает мнение в столице штата, Таллахасси, о том, что Флорида не может полагаться только на местное зонирование для обеспечения достаточного количества жилья для работающего населения.
Отмена зонирования под индивидуальное жилое строительство и транспортные зоны
В рамках инициативы Live Local 4.0 был разработан ряд законопроектов, которые распространят ту же логику «правил, установленных штатом» на районы с индивидуальной застройкой, небольшие участки под застройку и транспортные коридоры.
- Обязательное предоставление дополнительных жилых помещений (SB 48/HB 313Предложенный вариант предусматривает обязательное разрешение на строительство дополнительных жилых единиц (ADU) во всех зонах с одноквартирными домами к 1 декабря. Вариант, предложенный Палатой представителей, потребует административного согласования.
- Закон штата Флорида о предоставлении стартового жилья (SB 948/HB 1143Этот законопроект установит общештатные стандарты для небольших домов на небольших участках и позволит строить до четырех домов на одном подходящем участке. Это изменение откроет возможности для строительства жилья «среднего класса» в районах с односемейными домами.
- Закон о развитии территорий, ориентированных на транспортную инфраструктуру (HB 1183/SB 1342Этот законопроект предусматривает введение новых правил застройки вблизи постоянных остановок общественного транспорта, создание трех уровней транспортно-ориентированной застройки вблизи транспортных узлов и запрет местных правил, резко сокращающих допустимую высоту зданий, коэффициенты площади застройки или вводящих дополнительные требования к парковке и открытым пространствам в наиболее интенсивно застроенных зонах.
В условиях охлаждения, но при этом высоких цен, государственные чиновники стремятся стимулировать строительство жилья там, где спрос остается наиболее высоким. Низкий уровень вакантных площадей и замедление роста арендной платы создают пространство для появления нового предложения, не вызывая немедленного возобновления ценового давления.
Майами уже двинулся в этом направлении благодаря реформам зонирования. Постановление 2025 года учредило районы вокруг транзитных станций, чтобы стимулировать плотную застройку смешанного назначения вблизи крупных железнодорожных узлов. Застройщики могут строить более высокие здания с меньшим количеством парковочных мест, если они финансируют модернизацию транспортной инфраструктуры и включают в проект доступное жилье и жилье для работающего населения. Город добавляет свои собственные транспортные бонусы к программам округа и штата для увеличения жилищного строительства вблизи станций. Застройщики часто могут суммировать эти льготы, если они также включают в проект жилье для малоимущих.
целевые фонды, сельские округа и уязвимые группы населения
Законодатели хотят сохранить основную систему финансирования жилищного строительства во Флориде в неизменном виде, одновременно направляя больше средств в сельские районы и районы с низким уровнем дохода.
Коалиция по жилищным вопросам Флориды призвала законодателей следовать бюджетному плану губернатора на 2026–2027 годы и в полном объеме профинансировать ключевые жилищные программы. Партнерство по государственным жилищным инициативам оказывает помощь местным органам власти в жилищном вопросе. Государственная программа льготного кредитования на строительство квартир предлагает недорогое финансирование для строительства или сохранения арендного жилья.
Бюджет губернатора включает 1 170,8 млн. талонов на программу SHIP и 1 72,9 млн. талонов на программу SAIL. Также предусмотрено 1 50 млн. талонов на программу жилищного обеспечения «Герои родного города», которая помогает учителям, медсестрам и другим работникам приобретать жилье. Еще 1 50 млн. талонов из общих доходов будут направлены на поддержку программы Live Local SAIL.
Для сельских округов, SB 250 Законопроект предусматривает повышение минимальной суммы гранта SHIP с 150 000 до 1 миллиона долларов в год. Также он направляет 10 миллионов долларов из общего бюджета на сохранение сельской арендной недвижимости за счет кредитов Министерства сельского хозяйства США. Это изменение увеличит финансирование для 33 сельских округов, но может сократить ассигнования для крупных городских округов. Для реализации этого плана законодателям, возможно, потребуется увеличить общее финансирование.
Другие предложения направлены на жителей, наиболее пострадавших от резкого роста цен в период с 2021 по 2023 год.
Одна мера, SB 752Это позволило бы освободить покупателей, приобретающих жилье впервые, чей доход домохозяйства ниже 1201 TP3T от среднего дохода в регионе, от государственного гербового сбора при покупке некоторых видов жилья, что немного снизило бы затраты, но также сократило бы основной источник дохода для SHIP и SAIL.
Охлаждение рынка, испытание с высокими ставками
Переход Флориды от ожесточенных торгов к более спокойному рынку с завышенными ценами предоставляет законодателям редкую, но преодолимую возможность для проведения реформ в сфере жилищного строительства. Давление на стоимость жилья сохраняется, но оно больше не достигает критической точки. Цены и арендная плата перестали стремительно расти, но по-прежнему остаются недоступными для многих работающих семей. Незначительные корректировки сами по себе не восстановят доступность жилья.
В этом контексте законопроекты о внесении изменений направлены не столько на решение проблем, возникших во время пандемии, или других прошлых трудностей. Скорее, они призваны закрепить в законе необходимость увеличения предложения, расширения процедур утверждения проектов и установления общештатных стандартов до следующего подъема.
Эта сессия покажет, сможет ли Флорида закрепить систему жилищного строительства, ориентированную на массовое производство. Или же она может положить начало новой эре конфликтов между штатом и местными органами власти на рынке, который остается недоступным для многих жителей.
English