Устаревшая инфраструктура и недоступность жилья становятся все более серьезными проблемами для Флориды
В течение десятилетий Флорида служила убежищем от высоконалоговых, высокозатратных штатов — привлекая пенсионеров, зимних пташек, почасовых рабочих и все чаще молодых специалистов, которые не смогли найти жилье на других рынках. С 2021 по 2023 год в Солнечный штат переехало около 2,76 миллиона человек, что сделало его третьим по численности населения в стране, согласно данным компании по недвижимости Cotality. Но репутация Флориды как страны возможностей подвергается испытанию тремя проблемами: ростом цен на жилье, снижением доступности и растущей нагрузкой на инфраструктуру.
«За последние 25 лет мы наблюдаем значительный рост цен на жилье, страховых взносов и налогов на недвижимость во Флориде», — говорит доктор Сельма Хепп, главный экономист Cotality. «Добавьте к этому неумолимый темп миграции, который оказывает давление на государственные службы и увеличивает расходы во всех секторах, и мы видим переломный момент. Многим семьям становится все сложнее оправдывать свое пребывание в штате».
Это модель, которая перекликается с опытом Калифорнии: стремительный рост стоимости жилья, эскалация страхования и стареющая инфраструктура в конечном итоге привели к оттоку населения. Флорида, когда-то считавшаяся местом для облегчения и переосмысления, теперь видит первые признаки того же явления — разворот, вызванный ее собственным взрывным ростом. В этом специальном отчете Cotality рассматривается, может ли стремительный взлет Флориды в конечном итоге посеять семена ее гибели.
Флорида приближается к критической точке?
Доктор Хепп рассказал The World Property Journal: «Резкий рост цен на жилье в штате, растущие страховые взносы и возросшие риски ураганов заставляют людей дважды подумать. Теперь мы видим, что жители смотрят в сторону других южных штатов, где доступность более достижима, а экономические возможности по-прежнему сильны — те же факторы, которые когда-то делали Флориду столь привлекательной».
Растущая популярность Флориды стала палкой о двух концах. Ее рынок жилья, общественная инфраструктура и экологическая устойчивость подвергаются испытанию, и признаки указывают на то, что ее давняя привлекательность для покупателей жилья может измениться.
Аналитики Cotality указывают на два основных риска, определяющих будущее жилья во Флориде: растущая связь между стихийными бедствиями, раздувающимися расходами на страхование и сокращающейся доступностью; и растущее противоречие между быстрым ростом бизнеса и ограниченной доступностью жилья. Обе тенденции меняют идентичность Флориды как места для поселения.
Миграционный бум и скрытые расходы на жилье во Флориде
Рост населения Флориды не произошел в вакууме — он обусловлен определенными миграционными тенденциями. Платформа данных Cotality на базе искусственного интеллекта, которая отслеживает 99,9% жилых объектов в США, показывает, кто переезжает во Флориду, и как это влияет на местное жилье, инфраструктуру и экономику.
В то время как Нью-Йорк долгое время был основным источником прибывающих жителей, в 2023 году Калифорния внесла 6% новых прибытий — заметный сдвиг от Западного побережья к экономическому и политическому климату Флориды. Джорджия, Техас и Нью-Джерси также вошли в пятерку штатов-источников.
Но эпоха дешевой жизни, которая когда-то определяла Флориду, уходит. Новоприбывшие часто приезжают со значительным богатством, что приводит к росту цен на жилье и вытеснению молодых покупателей со средним доходом. Поскольку представители поколения бэби-бумеров конкурируют за жилье, используя наличные, доступность становится все более недостижимой для покупателей, впервые покупающих жилье. Данные Cotality показывают, что в период с 2018 по 2022 год продажи домов во Флориде превзошли даже пик жилищного бума 2005 года — признак интенсивного спроса и ограниченного предложения.
English