Высокие ставки по ипотеке и дефицит жилья охлаждают рынок
По данным Ассоциации риелторов Майами, рынок жилья округа Бровард в августе 2025 года охладился, поскольку высокие ставки по ипотеке и нехватка предложений по ключевым ценам оказали давление на спрос, хотя индикаторы указывают на то, что рынок движется к более здоровому равновесию после многих лет ажиотажа, вызванного пандемией.
По данным местного рынка, общий объём продаж жилой недвижимости снизился на 12,41 TP3T по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, до 1989 сделок, по сравнению с 2270 годом ранее. Продажи односемейных домов упали на 12,61 TP3T до 1015, а число сделок по закрытию кондоминиумов сократилось на 12,21 TP3T до 974.
Несмотря на сокращение числа закрытых сделок, новые ожидаемые продажи — прогнозный показатель рыночной активности — выросли на 2,71 т/3 т по сравнению с прошлым годом, что свидетельствует о том, что спрос покупателей остается устойчивым в отдельных сегментах.
Тенденции ценообразования и запасов расходятся
Средняя цена на односемейный дом выросла на 3,11 TP3T в годовом исчислении до 1 TP4T 625 000, в то время как средняя существующая цена на кондоминиум упала почти на 101 TP3T до 1 TP4T 247 700 на фоне давления на доступность жилья и более жестких условий финансирования.
Всего 0,9% в кондоминиумах Южной Флориды одобрены для получения кредитов FHA, что ограничивает доступ для покупателей начального уровня. Флорида также требует от покупателей внести 25% для ограниченного рассмотрения, если резервов на покупку кондоминиума недостаточно — это более чем вдвое превышает порог в 10% в большинстве других штатов.
Уровень запасов вырос, но остался значительно ниже допандемических норм. Количество активных объявлений на конец месяца составило 16 559, что на 201 трлн больше, чем годом ранее, в то время как количество новых объявлений сократилось на 16,91 трлн до 3091, что говорит о том, что многие потенциальные продавцы пока не готовы к торгам.
Предложение односемейных домов увеличилось на 19,21 TP3T до 5489 домов, а предложение кондоминиумов — на 20,51 TP3T до 11 070. Тем не менее, рынок остаётся расколотым: предложение односемейных домов составляло 5,7 месяцев, что указывает на рынок продавцов, в то время как предложение кондоминиумов достигло 11,9 месяцев, что явно выгодно покупателям. Сбалансированный рынок обычно предполагает предложение от шести до девяти месяцев.
Иностранные и наличные покупатели поддерживают конкурентоспособность Броварда
Иностранные инвестиции продолжают поддерживать спрос. На долю иностранных покупателей пришлось 49% от общего объема продаж новостроек, объектов на стадии строительства и переоборудования квартир в Южной Флориде за 18 месяцев, закончившихся в июне 2025 года.
Продажи за наличные составили 37,21 TP3T от всех сделок в Броварде в августе, что значительно превышает средний показатель по стране за 201 TP3T, согласно данным Национальной ассоциации риелторов. Среди типов недвижимости 51,91 TP3T сделок с кондоминиумами и 22,91 TP3T сделок с односемейными домами были полностью оплачены наличными.
Аналитики связывают рост покупок за наличные с тем, что состоятельные покупатели из других штатов и стран мира в меньшей степени страдают от роста расходов на ипотеку.
Ставки ипотечного кредитования и темпы рынка
Расходы на ипотеку остаются сдерживающим фактором. По данным Freddie Mac, средняя 30-летняя фиксированная ставка по ипотеке составляла 6,26% по состоянию на 18 сентября.
Продажа домов занимает больше времени: в среднем на заключение контракта на односемейные дома уходило 47 дней по сравнению с 32 днями в прошлом году, а на квартиры в среднем уходило 74 дня по сравнению с 56 днями.
Средний процент полученных продажных цен немного снизился до 95% для односемейных домов и 91% для квартир, что отражает больше возможностей для переговоров, поскольку покупатели получают больше рычагов воздействия.
Объем продаж и уровень стресса остаются низкими
Общий объём продаж жилой недвижимости в районе Бровард в долларах США снизился на 3,81 трлн дол. США до 1859 млн дол. США. Объём продаж кондоминиумов снизился на 151 трлн дол. США до 1315 млн дол. США, в то время как объём сделок с односемейной недвижимостью снизился на аналогичную величину.
Продажи проблемных активов оставались редкими и составляли всего 1,2% от всех транзакций, что ниже среднего показателя по стране в 2%.
Перспективы
Хотя активность снизилась по сравнению с головокружительными темпами 2021–2022 годов, экономисты говорят, что замедление направляет рынок в сторону устойчивости.
«Бровард переходит от гиперактивного рынка, движимого пандемией, к более сбалансированной среде», — сказал один местный аналитик. «Покупатели получают больше времени для покупок, а продавцы учатся устанавливать реалистичные цены».
При устойчивых ставках по ипотеке выше 6%, низком количестве новых предложений и продолжающемся восстановлении рынка жилья рынок жилья Броварда, по всей видимости, готов к более стабильной и предсказуемой фазе к 2026 году.
English