Рынок жилья Майами демонстрирует существенные признаки напряженности: общий объем продаж домов и квартир резко упал в мае 2025 года, несмотря на продолжающийся долгосрочный рост цен и высокий мировой спрос.
Согласно новым данным Ассоциации риэлторов Майами и MLS Юго-Восточной Флориды, общий объем продаж домов в округе Майами-Дейд упал на 20,2% в годовом исчислении в мае 2025 года, снизившись с 2397 до 1913 транзакций. Самое резкое падение наблюдалось в сегменте существующих кондоминиумов, где продажи упали на 25,1% по сравнению с прошлым годом, снизившись с 1295 до всего лишь 970 проданных единиц.
Продажи односемейных домов также продемонстрировали двузначный спад, сократившись на 14,4% в годовом исчислении до 943 сделок.
«Продажи остаются слабыми, а ставки по ипотеке колеблются около 7%», — сказал главный экономист Miami Realtors Гей Короратон. «Хорошая новость заключается в том, что условия доступности жилья, скорее всего, улучшатся, если Федеральный резерв начнет снижать процентные ставки во второй половине года».
Устойчивые цены, слабый объем
Несмотря на более слабые продажи, цены на квартиры остались стабильными, что подчеркивает долгосрочную привлекательность образа жизни в Майами как для внутренних, так и для международных покупателей. Медианная существующая цена квартиры в мае оставалась стабильной в годовом исчислении на уровне $425,000, отметив 160 повышений или удержаний цен за последние 168 месяцев — и эта тенденция растянулась на 14 лет.
За последнее десятилетие цены на квартиры выросли на 1031 TP3T, увеличившись с $209 000 в 2015 году. Цены на односемейные дома выросли еще больше — на 139,41 TP3T до $675 000, что является последним медианным показателем на май 2025 года.
Рост цен в Майами продолжает опережать как Флориду, так и всю страну. В масштабах штата цены на кондоминиумы упали на 6,1% в годовом исчислении, в то время как в масштабах страны медианная цена выросла на 1,3% до рекордных $422,800.
Запасы растут, но все еще ниже уровня, существовавшего до пандемии
Предложение начинает восстанавливаться. Общее количество активных объявлений в Майами-Дейд увеличилось на 40,8% в годовом исчислении до 18 879, однако запасы все еще на 17% ниже уровня мая 2019 года. Запасы кондоминиумов выросли на 39,5% в годовом исчислении до 13 192 единиц, но остаются значительно ниже своего пикового значения до пандемии в почти 16 000.
Новые листинги кондоминиумов в Майами упали на 3,4% в год, что говорит о том, что продавцы не спешат выходить на рынок. В настоящее время запас кондоминиумов в Майами составляет 14 месяцев предложения, что указывает на сильный рынок покупателя. Напротив, запас односемейных домов достиг сбалансированного 6,6 месяцев предложения.
Продажи предметов роскоши и покупатели за наличные остаются активными
Несмотря на общее замедление, сегмент люксовой недвижимости в Майами остается устойчивым. Продажи кондоминиумов стоимостью $1 млн и более выросли на 78% по сравнению с допандемическим уровнем мая 2019 года, поднявшись с 88 до 157 транзакций.
Наличные остаются королем в Майами, 37% всех майских транзакций были проведены без финансирования, что значительно превышает средний показатель по стране в 27%. Львиная доля сделок за наличные приходится на квартиры, более 50% продаж были завершены за наличные.
Препятствия к финансированию остаются проблемой
Серьезной проблемой остаются ограничения FHA по кредитам. Только 21 из почти 2400 кондоминиумов в районе трех округов одобрены для финансирования FHA, что ограничивает доступ для покупателей, впервые приобретающих жилье. Более строгие требования к резервам во Флориде также затрудняют ипотечное финансирование кондоминиумов по сравнению с другими штатами.
Экономическое влияние и перспективы
Замедление темпов роста рынка жилья в Майами в мае привело к падению общего объема в долларах на 14,17% в годовом исчислении, снизившись с $2,2 млрд до $1,9 млрд. Объем долларовых продаж кондоминиумов снизился на 9,5% до $854 млн, в то время как объем продаж односемейных домов сократился на 17,5% до $1 млрд.
Тем не менее, по оценкам Национальной ассоциации риэлторов, местный рынок жилья принес экономике 1 млн. 446 млн. 246 млн. рупий.
Заглядывая вперед, можно сказать, что публикация долгожданного отчета Miami Realtors о данных по новому строительству может предоставить дополнительную информацию о теневом рынке, не охваченном MLS, что особенно важно, учитывая всплеск активности застройщиков на этапе предварительного строительства по всей Южной Флориде.
В то время как рынок жилья Майами проходит через высокие ставки и более жесткие условия финансирования, лидеры отрасли сохраняют оптимистичный настрой в отношении основных показателей региона. «Ни один другой рынок США не может похвастаться долгосрочной устойчивостью рынка кондоминиумов Майами», — сказал председатель Miami Realtors Эдди Бланко. «Люди со всего мира всегда будут хотеть кусочек образа жизни Майами».
English