На прошлой неделе ставки по ипотеке достигли нового минимума для 2025 года, поскольку рынок труда оказался важнее для рынка облигаций, чем инфляция. Главный вопрос: что произойдёт после снижения ставок ФРС на этой неделе? В прошлом году в это же время ставки по ипотеке достигли годового минимума почти в 61 пенс/триллион, и ФРС снизила ставки, но затем снова подскочили до 7,251 пенса/триллиона.
Повторится ли это снова? Давайте углубимся в ответ на наши выходные. Трекер рынка жилья данные.
Доходность по 10-летним облигациям и ставки по ипотечным кредитам
В моем Прогноз на 2025 год, Я ожидал следующие диапазоны:
- Ставки по ипотеке от 5.75% до 7.25%
- Доходность 10-летних облигаций колеблется между 3,80% и 4,70%.
Доходность 10-летних облигаций в 2025 году большую часть времени оставалась в моём диапазоне. С учётом некоторых резких движений после закрытия торгов, диапазон в этом году находился в пределах 4,79% – 3,87%, при этом большую часть года она держалась ниже 4,70%. На прошлой неделе мы ненадолго опустились ниже 4%.
На прошлой неделе я записал два важных эпизода подкаста HousingWire Daily, в которых обсуждалось, почему рынок труда продолжает играть ключевую роль в рынке облигаций, как и на протяжении многих лет. Эта динамика помогает объяснить, почему ставки по ипотеке достигли годовой минимум на прошлой неделе, несмотря на опасения по поводу инфляции.
Этот подкаст говорит о влиянии тарифов, в то время как Вот этот на данных по заявкам на пособие по безработице. Очевидно, что рынок труда доминировал в 2025 году, снижая ставки даже при инфляции выше целевых показателей, триллионах долларов в долговых обязательствах, которые необходимо выпустить, и сохранении умеренно ограничительной позиции ФРС.
Так что же насчет заседания ФРС на этой неделе и ожидаемого снижения ставки?
В это же время в прошлом году доходность 10-летних облигаций достигла 3,63%, что, на мой взгляд, было предвестником рецессии на тот момент, поскольку политика ФРС была слишком жесткой, чтобы поддерживать доходность 10-летних облигаций на таком низком уровне. снизить ставки на 0,50%, но более важной переменной было то, что экономические данные улучшались, поэтому доходность облигаций резко выросла — как и должно было быть.
Данные по занятости в прошлом году были значительно лучше, чем в этом, а спреды по ипотеке были больше. Текущая ситуация отличается, учитывая, что рынок труда гораздо слабее, а спреды по ипотеке в 2025 году значительно снизятся. Таким образом, у нас не совсем аналогичный фон, поскольку доходность 10-летних облигаций составляет 4,07%, а не 3,63%.
Если данные по рынку труда улучшатся, а инфляция останется выше целевого показателя, доходность 10-летних облигаций должна вырасти до диапазона 4,35%–4,50%, что повлечёт за собой рост ипотечных ставок. С другой стороны, если ФРС решит отойти от умеренно ограничительной политики, а данные по рынку труда станут слабее, ставки могут снизиться. Однако Федеральный резерв не дал мне никаких оснований полагать, что он намерен отказаться от своей умеренно ограничительной политики. В результате, я считаю, что многие снижения ставок в настоящее время заложены в цены. ставки по ипотечным кредитам.
Ипотечные спреды
Ставки по ипотеке не достигли бы годового минимума на прошлой неделе, если бы не улучшенные спреды по ипотечным кредитам в 2025 году. Исторически спреды по ипотечным кредитам варьировались от 1,60% до 1,80%.
Если бы спреды сегодня были такими же низкими, как на пике 2023 года, ставки по ипотеке были бы на 0,81% процентных пунктов выше. И наоборот, если бы спреды вернулись к нормальному диапазону, ставки по ипотеке были бы на 0,49%–0,69% ниже сегодняшнего уровня.
Если бы у нас были лучшие уровни нормальных спредов, мы бы имели Ставки по ипотеке сегодня составляют от 5,60% до 5,80%.
Данные заявки на покупку
На этой неделе мы наблюдали положительный рост числа заявок на покупку: еженедельный рост составил 7%, а годовой — 23%. Подробнее об этом положительном росте я писал в Эта статья. Для меня всё просто. Данные по жилью, как правило, улучшаются, когда ставки по ипотеке опускаются ниже 6,641 TP3T и приближаются к 61 TP3T, но им нужна продолжительность. Пока что мы наблюдаем положительную шестинедельную динамику с момента падения ставок по ипотеке ниже 6,641 TP3T, и нам нужно ещё шесть-восемь недель, чтобы это стало иметь хоть какой-то смысл, подобно тому, что мы наблюдали в прошлом году и в конце 2022 года.
Вот еженедельные данные за 2025 год:
- 17 положительных показаний
- 12 отрицательных показаний
- 6 плоских отпечатков
- 32 недели подряд положительных годовых данных
- 19 последовательных недель двузначного роста по сравнению с прошлым годом
Всего ожидаемых продаж
Примечание: праздники могут повлиять на данные о спросе в течение двухнедельного периода, поэтому на следующей неделе данные вернутся к норме.
Последние данные о общем объеме ожидаемых продаж от Данные HousingWire Данные предоставляют ценную информацию о текущих тенденциях спроса на жилье. В прошлом году мы наблюдали значительный сдвиг, когда ставки по ипотеке снизились с 6,641 пенса за три триллиона (TP3T) до примерно 61 пенса за три триллиона (TP3T). В последнее время мы добились стабильного низкого роста в годовом исчислении, и на прошлой неделе эта тенденция продолжилась. Будет интересно увидеть динамику этих данных в ближайшие несколько месяцев, если ставки смогут удержаться на низком уровне 61 пенса за три триллиона (TP3T).
Общий объем ожидаемых продаж на прошлой неделе за предыдущие два года:
- 2025: 363,763
- 2024: 357,437
Еженедельные ожидаемые продажи
Примечание: наши еженедельные продажи домов могут быть по-настоящему бурными в течение двух недель, если на одни из выходных выпадает праздник.
Наши еженедельные данные о предстоящих продажах домов дают представление о текущей ситуации за неделю. Однако на эти данные могут влиять праздники и любые краткосрочные потрясения. Мы всё ещё наблюдаем небольшой рост по сравнению с прошлым годом. Данные о предстоящих продажах обычно появляются в отчёте о продажах существующих домов с опозданием в 30–60 дней.
Ожидаемые продажи за прошлую неделю:
- 2025: 62,185
- 2024: 60,996
Еженедельные данные инвентаризации жилья
Примечание: праздничные дни также влияют на данные по еженедельным запасам.
На прошлой неделе мы наблюдали значительное и необычное снижение запасов. Однако я списал это на праздничные выходные, о которых говорил на прошлой неделе. Я ожидал восстановления запасов, и мы этого добились, и на следующей неделе мы можем вернуться к норме. Рост запасов по-прежнему является лучшим показателем для рынка жилья в 2025 году, но с середины июня темпы роста замедлились.
- Еженедельное изменение запасов (5 сентября - 12 сентября): Запасы выросли с 846,516 к 860,219
- На той же неделе в прошлом году (6 сентября - 13 сентября): Запасы выросли с 703,376 к 713,193
Данные о новых объявлениях
Пик данных по новым объявлениям пришелся на неделю 23 мая этого года, достигнув в общей сложности 83 143 объявлений. С тех пор это число постепенно снижалось. За две недели мы видим здесь небольшое снижение данных по новым объявлениям по сравнению с прошлым годом. На следующей неделе мы должны вернуться к норме, но сезонный спад данных по новым объявлениям — это нормально.
Чтобы дать вам некоторую перспективу, во время годы краха пузыря на рынке жилья, Количество новых объявлений росло от 250 000 до 400 000 в неделю в течение многих лет. Вот данные о новых объявлениях за последнюю неделю за последние два года:
- 2025: 64,443
- 2024: 65,170
Процент снижения цены
Примечание: Данные о процентном снижении цен — единственный показатель на этой неделе, который меня удивил. Я ожидал, что он вырастет на этой неделе из-за последствий двухнедельного праздничного периода, но этого не произошло.
В среднем за год цены снижаются примерно на треть домов. Домовладельцы часто снижают цены продажи, когда запасы растут, а ставки по ипотеке остаются высокими, поэтому процент снижения цен в 2025 году выше, чем в прошлом году. Это ещё один хороший пример для рынка жилья в 2025 году, поскольку рынок стал гораздо более привлекательным для покупателей.
Вот процент домов, цены на которые снизились на прошлой неделе за последние несколько лет:
- 2025: 41.5%
- 2024: 39%
Предстоящая неделя: заседания ФРС, розничные продажи и начало строительства жилья
Это неделя ФРС, и мы все можем увидеть, что Джером Пауэлл и некоторые члены совета действительно думают о рынке труда после серии строк данных, которые ставят под сомнение Позиция Федерального резерва что рынок труда стабилен.
Кроме того, мы получим данные по уверенности застройщиков и началу строительства жилья. Примечательно, что в прошлом году, когда ипотечные ставки приближались к 6%, данные по уверенности застройщиков и началу строительства жилья показали улучшение. Поэтому я ожидаю некоторой положительной динамики данных по уверенности на следующей неделе. Данные по розничным продажам также будут опубликованы во вторник. Что касается недавнего всплеска числа заявок на пособие по безработице на прошлой неделе, я не думаю, что ФРС будет слишком обеспокоена этим.
Полагаю, Федеральная резервная система проигнорирует этот скачок, поскольку он был аномально высоким в одном штате — Техасе. В отчёте на следующей неделе ожидается снижение. В любом случае, пристегните ремни, ребята.
English