The Федеральный резерв снизить ставки на 0,50% 18 сентября и ставки по ипотечным кредитам и доходность облигаций пошла вверх. Но мы должны помнить, что ставки по ипотеке уже снизились почти на 2% с максимумов 2023 года без снижения ставок, поскольку рынок облигаций всегда опережает ФРС.
После снижения ставки ФРС мы также увидели, как важные экономические данные превзошли оценки: данные о начале строительства жилья, розничных продажах, промышленном производстве, ВВП и труде оказались лучше, чем ожидалось. Ставки по ипотеке уже достигли дна моего прогноза на 2024 год, поэтому риск повышения ставок был обоснованным беспокойством. Как я уже отмечал, как только доходность 10-летних облигаций опустится ниже 3,80%, нам нужно увидеть более слабые экономические данные, чтобы ставки упали, и на прошлой неделе произошло обратное. Это объясняет рост ставок по ипотеке после снижения ставок ФРС.
Доходность по 10-летним облигациям и ставки по ипотечным кредитам
Мой Прогноз на 2024 год включено:
- Диапазон ставок по ипотеке от 7,25% до 5,75%
- Диапазон доходности 10-летних облигаций составляет 4,25%-3,21%.
Я прогнозирую диапазоны каналов с ипотечными ставками и 10-летней доходностью, потому что мы все можем следить за экономическими данными, которые имеют значение, и искать критические точки перегиба со ставками. Это то, что я называю медленным танцем с 10-летней доходностью и 30-летней ипотечной ставкой.
Сильные экономические данные, которые мы видели в последние несколько недель, подчеркивают, почему доходность 10-летних облигаций и ставки по ипотеке выросли на прошлой неделе. Настоящим толчком стали пятничные отчет о вакансиях, который показал, что средние показатели создания рабочих мест за три и шесть месяцев стали ближе к моему прогнозу по труду, чем раньше.
Ипотечные спреды
История спредов по ипотеке была положительной в 2024 году, тогда как в 2023 году она была отрицательной. Мы уже увидели большой сдвиг в этом году, и в реальном выражении, если бы спреды не улучшились в этом году, мы бы говорили о ставках по ипотеке 7% сегодня. Если бы мы взяли худшие спреды 2023 года и включили их сегодня, ставки по ипотеке были бы 0.77% выше сейчас. В то же время, мы далеки от среднего спреда, так как мы все еще 0.76% сегодня выше, чем минимальные уровни 2022 года на графике ниже.
Данные заявки на покупку
Ставки по ипотеке заметно выросли на этой неделе, и это должно прервать нашу победную серию из шести последовательных недель положительного прироста покупок в приложениях. На прошлой неделе у нас был 9% годовой рост покупок в приложениях, что сделало это второй неделей положительных годовых данных. Мы должны помнить, что в прошлом году в это же время ставки по ипотеке приближались к 8%, и это создало очень низкую конкуренцию для работы.
Вот как выглядели еженедельные данные по заявкам на покупку с ростом ставок, начиная со второй половины января:
- 14 негативных отпечатков
- 2 плоских отпечатка
- 2 позитивных отпечатка
Хотя данные по заявкам на покупку не показывали большого снижения объемов в начале года, еженедельные данные были очень негативными. До конца января, когда ставки начали расти, у нас было около восьми недель положительной тенденции заявок на покупку. Затем, как это обычно происходит в последнее время, ставки по ипотеке растут, а спрос падает.
Вот как выглядят еженедельные данные по заявкам на покупку жилья с тех пор, как ставки по ипотеке начали снижаться в середине июня:
- 12 позитивных отпечатков
- 5 негативных отпечатков
- 6 недель подряд положительных результатов
- 9% положительный рост в годовом исчислении на прошлой неделе
Объемы вниз и вверх в этом году были незначительными, но мы можем видеть разницу в данных сейчас. 12 недель позитивных данных обе пришли с ипотечными ставками, направленными к 6%. Посмотрим, что произойдет с заметным ростом ставок за последние несколько недель.
Еженедельные ожидаемые продажи
Ниже приведен Альтос Исследования еженедельные данные о ожидающих контрактах, чтобы показать спрос в реальном времени. Теперь, эта линия данных очень сезонная, как мы можем видеть на графике ниже, и мы все знаем, что ставки по ипотеке были направляясь к 8% год назад, поэтому нам нужно помнить о позитивных годовых данных. Еженедельные данные подтвердились более низкими ставками по ипотеке. Однако недавнее повышение ставок по ипотеке должно замедлить достигнутый прогресс.
- 2024: 354,816
- 2023: 326,593
- 2022: 358,740
Еженедельные данные инвентаризации жилья
Три недели назад была лучшая неделя роста запасов в 2024 году, так как мы достигли моего модельного ряда без более высоких ставок по ипотеке: я дал ему поцелуй шеф-повара. Мы не смогли этого сделать две недели назад, а на прошлой неделе рост запасов замедлился до 3,273. Здесь нам следует учитывать фактор сезонности, но, на мой взгляд, лучшим достижением в жилищном секторе в 2024 году стало то, что мы увеличили активный запас, чего мы не смогли добиться в 2020–2023 годах.
- Еженедельное изменение запасов (27 сентября - 4 октября): Запасы выросли с 731,017 к 734,290
- Та же неделя в прошлом году (28 сентября - 5 октября): Запасы выросли с 534,746 к 537,032
- В 2022 году рекордное дно запасов составило 240,497
- Годовой пик запасов на 2024 год составит 734,290
- В некотором контексте активные объявления на этой неделе в 2015 году были 1,169,733
Данные о новых объявлениях
Данные о новых листингах стали еще одной позитивной историей в 2024 году, так как нам нужно было больше продавцов! Теперь, я не достиг своей минимальной цели в 80 000 в пиковые сезонные месяцы — я ошибся на 5 000 — но я считаю это победой, потому что, хотя 2024 год был вторым самым низким годом по данным о новых листингах за всю историю, он все же показал отскок от 2023 года, который был самым низким уровнем за всю историю.
- 2024: 60,655
- 2023: 58,103
- 2022: 58,083
Процент снижения цены
В среднем за год треть всех домов снимают снижение цен — это стандартная жилищная деятельность. Рост ставок по ипотеке в прошлом году и в этом году привел к росту уровня снижения цен, особенно с инвентарь растет. Когда ставки по ипотеке недавно упали, процент снижения цен остыл. Индекс ожидаемых новых медианных цен нашей линии данных недавно взлетел, о чем Майк Симонсен расскажет в своем Подкаст Altos Понедельник.
Несколько месяцев назад, на подкаст HousingWire Daily, я обсуждал, что данные по росту цен охладятся во второй половине года. Данные по проценту снижения цен ниже уровней 2022 года и рискуют более ранней сезонной кривой ниже, чем 2022 и 2023. Теперь нам нужно посмотреть, изменят ли более высокие ставки по ипотеке эту линию данных, прежде чем мы увидим сезонный нисходящий тренд в запасах.
Вот проценты снижения цен за последнюю неделю по сравнению с предыдущими несколькими годами:
- 2024: 39.5%
- 2023: 38%
- 2022: 42%
Предстоящая неделя: выступления ФРС, аукционы облигаций и неделя инфляции
На этой неделе у нас будет много выступлений президентов ФРС, и становится еще интереснее послушать, что они скажут, особенно после отчета по занятости. Кроме того, у нас есть несколько аукционов облигаций и неделя инфляции CPI и PPI. Однако, как мы все видим сейчас, больше, чем когда-либо, всем заправляет рынок труда. Я также хочу посмотреть, как данные по заявкам на покупку отреагируют на недавнее изменение ставок по ипотеке; традиционно мы видим спад от недели к неделе после того, как ставки поднимутся выше.
English