Ставки по ипотеке упали почти до 6% непосредственно перед объявлением ФРС о снижении ставки, а затем немного выросли к концу недели. Изменило ли снижение ставок по ипотеке рынок жилья? Да. Данные по жилью начали меняться в нашем еженедельном обзоре. Трекер рынка жилья в середине июня, и я пишу трекер на эти выходные немного по-другому, чтобы сосредоточиться на последствиях снижения ставки по ипотечным кредитам на линиях данных о спросе и предложении с тех пор.
Я исхожу из того, что рынок жилья, как правило, реагирует лучше, когда ставки по ипотеке опускаются ниже 6,64% и приближаются к 6%. Однако нам потребуется 12–14 недель этой кривой снижения ипотечных ставок, чтобы она вписалась в данные, прежде чем это станет устойчивой тенденцией. Итак, давайте посмотрим, что происходит сейчас.
Инвентаризация жилья
Лучшая история о жилье в 2025 году – это рост запасов, что приблизило нас к тому, как выглядит нормальный рынок жилья. После экстремального рынка продавцов, последовавшего за COVID-19, в конце 2020 года мы столкнулись с нездоровой конъюнктурой на рынке жилья. К началу 2021 года я говорил о необходимости повышения ипотечных ставок для стабилизации ситуации, но этого не произошло. К началу 2022 года рынок жилья оказался крайне нездоровым. 2025 год пока что стал самым благоприятным для рынка жилья с начала пандемии! Тем не менее, каналы распределения предложений недавно изменились.
Рынок жилья начал меняться в середине июня, и рост запасов значительно замедлился до такой степени, что впервые за много лет наши данные по запасам показали спад в августе, что нетипично. В начале августа я полагал, что пик запасов в 2025 году ещё не пройден, и ожидал, что они вырастут выше недавних максимумов. Пока этого не произошло.
Кроме того, мы приближаемся к периоду сезонного спада, который в последние годы наблюдался в октябре и ноябре. В процентном отношении мы недавно достигли пика роста в 331 TP3T в годовом исчислении и сейчас достигаем 201 TP3T.
Новые объявления и проценты снижения цен
Диапазон от 80 000 до 100 000 новых объявлений еженедельно в пиковые сезонные месяцы должен быть стандартным для этой строки данных, но с начала пандемии это ненормально. Мы постепенно возвращаемся к нормальному уровню запасов, и я ожидал, что в 2025 году мы будем получать не менее 80 000 новых объявлений еженедельно в пиковые сезонные месяцы.
Поэтому я был очень рад, когда в конце мая мы увидели более 80 000 объявлений о продаже. Однако я не ожидал, что это станет пиком в этом году. С тех пор мы постепенно снижались, и сейчас мы находимся в состоянии обычного сезонного спада. Эта новая ситуация с объявлениями повлияла на динамику рынка в середине июня, что привело к уменьшению числа продавцов в июне, июле и августе, особенно в связи с началом снижения ставок по ипотеке.
Данные по проценту снижения цен в последнее время стабилизировались и немного снизились.
Спрос на жилье
Что касается спроса, у нас достаточно данных, чтобы доказать, что когда ставки по ипотеке опустятся ниже 6,64% и достигнут 6%, прогнозные данные улучшатся, появятся положительные еженедельные данные, аналогичные тем, что мы наблюдали в конце 2022 года и середине 2024 года. Главное — знать, куда смотреть.
Данные заявки на покупку Недавно были лучшие семь недель года — все они были связаны с ставками по ипотеке, которые опускались ниже 6,64%. Секрет использования приложений для покупки жилья в том, что вам нужны 12–14 недель положительных еженедельных данных, аналогичных тем, что были в 2022 и 2024 годах. Пока этого не произошло, но вот что показали данные за последние семь недель:
- 6 положительных недель
- 1 отрицательная неделя
- 7 недель подряд двузначный рост по сравнению с прошлым годом
Если нам удастся добиться положительных данных за шесть-восемь недель еженедельно, наряду с ростом, который мы наблюдали в годовом исчислении, то это может произойти уже в конце октября или начале ноября.
Вот данные за 2025 год. Обратите внимание: в годовом исчислении у нас наблюдался хороший рост, но еженедельный рост был нестабильным до последних семи недель.
- 18 положительных показаний
- 12 отрицательных показаний
- 6 плоских отпечатков
- 33 недели подряд положительных годовых данных
- 20 последовательных недель двузначного роста по сравнению с прошлым годом
Обратите внимание, что данные о заявках на покупку недвижимости попадают в данные о продажах через 30–90 дней. Если нам удастся объединить ещё шесть–восемь недель положительных еженедельных данных, мы должны увидеть рост продаж на вторичном рынке жилья. Наши еженедельные данные о незавершённых продажах демонстрируют небольшой рост по сравнению с прошлым годом в последние несколько месяцев. Обычно эти данные попадают в отчёт о продажах на вторичном рынке жилья через 30–60 дней.
Заключение
На следующей неделе мы вернёмся к стандартному формату нашего уикенд-трекера. В эти выходные я написал отдельную статью о ставках по ипотеке и доходности 10-летних ипотечных кредитов, чтобы сосредоточиться на ключевых показателях, на которые стоит обратить внимание, подводя итоги 2025 года и готовясь к 2026 году.
На этой неделе будут продажи существующих домов, и я не ожидаю увидеть там многого, поскольку у нас пока нет положительных еженедельных данных по заявкам на покупку жилья за 12–14 недель.
English