Ставки по ипотеке медленно снижаются, но достаточно ли это падение существенно, чтобы повлиять на наши еженедельные данные по жилью? Имейте в виду, что наши выходные отчеты трекера предоставлять информацию за несколько месяцев до отчетов, которые обычно читают большинство американцев. Поэтому мы внимательно следим за изменениями в тенденциях наших данных, когда ставки по ипотечным кредитам колебаться. Последние две недели были особенно примечательными, и я хотел бы обсудить это до того, как праздник 4 июля повлияет на наши данные за следующие две недели, поскольку он приходится на пятницу.
Доходность по 10-летним облигациям и ставки по ипотечным кредитам
В моем Прогноз на 2025 год, Я ожидал следующие диапазоны:
- Ставки по ипотеке от 5.75% до 7.25%
- Доходность 10-летних облигаций колеблется между 3,80% и 4,70%.
На прошлой неделе у нас снова было много драмы, речи к Федеральный резерв Председатель Джером Пауэлл и другие региональные президенты ФРС, а затем и президент Трамп начали реализацию теневой протокол президента ФРС. На фоне всей этой драмы вокруг ФРС доходность 10-летних облигаций снизилась за неделю, а также упали ипотечные ставки.
Однако данные по жилью, как правило, показывают лучшие результаты, когда ставки по ипотеке снижаются с 6,64% до 6%. Мы приближаемся к этому, поскольку ставки по ипотеке упали с 6,84% до 6,72% к концу недели. Кроме того, доходность 10-летних облигаций упала до пика около 4,40%, а затем до недельного минимума около 4,23% на этой неделе, что указывает на некоторое движение вниз. Теперь, когда ставки снизились, мы увидели некоторую стабилизацию в наших еженедельных линиях данных.
Ипотечные спреды
Спреды по ипотеке выросли с 2022 года, но улучшились с момента своего пика в 2023 году. Мы столкнулись с некоторой драмой со спредами в Апрель как рынки справлялись с тарифами, но ситуация улучшилась, поскольку рынок успокоился. Крайне важно было увидеть улучшение спредов в те дни, когда доходность 10-летних облигаций растет, поскольку это ограничивает ущерб от более высокой доходности 10-летних облигаций.
Если бы спреды были такими же плохими, как на пике 2023 года, ставки по ипотеке сейчас были бы на 0,65% выше. И наоборот, если бы спреды вернулись к своему нормальному диапазону, ставки по ипотеке были бы на 0,85%–0,65% ниже сегодняшнего уровня. Исторически спреды по ипотеке обычно находились в диапазоне от 1,60% до 1,80%.
Данные заявки на покупку
Самая запутанная строка данных в Америке сегодня — это данные по заявкам на покупку, связанные с рынком продаж существующего жилья. Сейчас он пережил 21 неделю роста в годовом исчислении, а последние восемь недель показали двузначный рост в годовом исчислении. Однако никто не хочет обсуждать это, потому что не понимает, что это значит.
Проще говоря, поскольку планка так низка в течение следующих пяти месяцев, мы покажем годовой рост продаж, даже если данные по продажам домов останутся на прежнем уровне. Поскольку мы работаем с рекордно низких уровней, простое падение ставок по ипотеке в этом году в сочетании с ростом данных о новых листингах из года в год увеличило этот индекс, показав двузначный рост за последние восемь недель. Процент покупателей за наличные в продажах падает, но покупатели ипотеки подавали заявки в про-ростовом стиле в 2025 году. Просто рассматривайте это как небольшой годовой рост в течение следующих пяти месяцев.
Вот еженедельные данные за 2025 год:
- 11 положительных прочтений
- 9 отрицательных показаний
- 4 плоских отпечатка
- 21 неделя подряд с положительными годовыми данными
Еженедельные ожидаемые продажи
Наши еженедельные ожидаемые продажи домов дают еженедельный взгляд на данные; однако на эту линию данных также могут влиять праздники и любые краткосрочные потрясения. Тем не менее, данные прошлой недели показали рост наших еженедельных ожидаемых продаж по сравнению с прошлым годом, и мы близки к максимумам с начала года, показывая, что данные остаются стабильными, без падения ставок по ипотеке ниже 6.64% и приближения к 6%
Ожидаемые еженедельные продажи за последнюю неделю за последние два года:
- 2025: 74,130
- 2024: 66,645
Всего ожидаемых продаж
Последние еженедельные данные по общему объему ожидаемых продаж от Альты предлагает ценную информацию о текущих тенденциях спроса на жилье. Обычно ставки по ипотеке около 6% необходимы для значительного роста на рынке жилья. На этой неделе наши общие данные о незавершенных продажах домов немного снизились до уровней ниже прошлогодних.
Ожидаемые еженедельные продажи за последнюю неделю за последние несколько лет:
- 2025: 396,741
- 2024: 397,765
Еженедельные данные инвентаризации жилья
Я не мог быть счастливее, наблюдая, как активный инвентарь растет в этом году. Просто возвращение активного инвентаря к нижнему уровню 2019 года является здоровым развитием, так как Я писал об этом здесь. Из года в год запасы продолжают расти впечатляющими темпами, увеличившись на 29%. Однако за последние две недели рост запасов замедлился, поскольку ставки по ипотеке приблизились к минимальным значениям с начала года.
Я буду следить за этим в течение всего оставшегося года, если ставки по ипотеке продолжат падать. Следующие две недели наших еженедельных данных будут связаны с праздником 4 июля.
- Еженедельное изменение запасов (20 июня-27 июня): Запасы выросли с 828,890 к 831,110
- Та же неделя в прошлом году (21 июня-28 июня): Запасы выросли с 634,120 к 645,713
Данные о новых объявлениях
Новые данные по листингу показали хороший скачок на прошлой неделе, снова превысив 80 000, что является минимальным целевым уровнем, который я установил на 2025 год. Мы не смогли достичь двух недель подряд роста выше этого уровня, что разочаровывает, но я буду принимать победы по инвентаризации по мере их поступления. Эта линия данных также будет затронута в течение следующих двух недель.
Чтобы дать вам некоторую перспективу, во время годы краха пузыря на рынке жилья, Количество новых объявлений росло от 250 000 до 400 000 в неделю в течение многих лет. Вот данные о новых объявлениях за последнюю неделю за последние два года:
- 2025: 81,063
- 2024: 70,553
Процент снижения цены
В типичном году цены на дома снижаются примерно на треть, что подчеркивает динамичный характер рынка жилья. Владельцы домов корректируют цены продажи, поскольку уровень запасов растет, а ставки по ипотеке остаются высокими. Эта линия данных стабилизировалась за последние две недели, поскольку ставки по ипотеке упали.
Для моего Прогноз цен на 2025 год, я ожидал скромного роста цен на жилье примерно на 1,77%. Это говорит о том, что в 2025 году, вероятно, снова будут отрицательные реальные цены на жилье. В 2024 году мой прогноз роста на 2,33% оказался неточным, в первую очередь потому, что ставки упали примерно до 6%, а спрос улучшился во второй половине года. В результате цены на жилье выросли на 4% в 2024 году.
Рост снижения цен в этом году по сравнению с прошлым годом подтверждает мой осторожный прогноз роста на 2025 год. Вот процент домов, цены на которые снизились на предыдущей неделе за предыдущие два года:
- 2025: 40%
- 2024: 38%
Предстоящая неделя: неделя вакансий!
Работа, работа, работа. Это короткая неделя из-за праздника, но огромная неделя, потому что это последняя неделя работы перед следующим заседанием ФРС. Поскольку на Джерома Пауэлла оказывается давление с целью снижения ставок, рынок труда должен выдержать, чтобы ФРС сохранила свою выжидательную денежно-кредитную политику. В то время как данные по продолжающимся заявкам на пособие по безработице растут в направлении трехлетних максимумов, еженедельные данные по первичным заявкам все еще не достигли уровня, который бы беспокоил ФРС.
Это важная неделя, потому что если отчет по труду покажет слабость, это может сдвинуть доходность 10-летних облигаций достаточно низко, чтобы ставки по ипотеке упали ниже 6,64%, что может увеличить спрос. Однако рынок облигаций должен поверить, что рынок труда слабеет, чтобы это произошло.
English