Исследование, проведенное по заказу Министерство жилищного строительства и городского развития США (HUD) Управление разработки политики и исследований (PD&R) в 2022 году стремилось оценить состояние программы конверсионной ипотеки собственного капитала (HECM) за 20-летний период.
Исследование, опубликованное в конце прошлого года рассмотрел три основных элемента эффективности программы HECM в период с 2000 по 2020 год. Исследование было проведено аналитической фирмой. ООО «СП Групп» и его субподрядчик Эконометрика Инк.
RMD уже изучил разделы исследования, связанные с тенденциями заемщиков и различными воздействиями политики программы, но в разделе, посвященном экономическому влиянию, делается попытка оценить ценность, предоставляемую налогоплательщикам, а также влияние программы HECM на Федеральное жилищное управление(FHA) Фонд взаимного ипотечного страхования (MMI).
Оценка финансовых последствий
Исследователи оценили финансовое воздействие через масштаб прибылей и убытков за 20-летний период, используя данные, полученные из «систем данных HUD», включая премии по ипотечному страхованию (MIP), выплаты по претензиям, расходы на хранение векселей и владение имуществом, а также чистое возмещение по отчужденным кредитам», — поясняется в отчете.
Определение того, что представляет собой «прибыли» и «убытки», рассматривалось через влияние, которое программа оказала на платежеспособность Фонда MMI. Они не включают административные расходы на программу, понесенные HUD, включая «расходы на прямой и косвенный персонал, подрядчиков, помещения, системы данных и другие ресурсы, используемые при администрировании программы HECM, которые не учитываются как затраты на программу».
Застрахованные кредиты рассматривались как через страховые премии и претензии по ипотеке, так и через отток денежных средств, выплачиваемых кредитору в рамках программы страхования FHA, на основе которой действует программа HECM.
«Из 1,1 миллиона кредитов HECM, одобренных в течение 20-летнего периода, исследовательская группа выявила 533 894 кредита HECM, которые были прекращены и проданы по состоянию на 30 сентября 2020 года, и никаких дальнейших транзакций, произошедших после 30 сентября 2020 года», — говорится в отчете. «Основываясь на этой выборке, исследовательская группа подсчитала, что FHA понесло общие убытки примерно в $10,4 миллиарда, или средние потери в размере $19 556 на кредит».
В докладе говорится, что примерно две трети из более чем 533 000 изученных кредитов принесли FHA чистую прибыль. Средняя прибыль по кредиту, который был расторгнут без предъявления претензии, составила чуть более $10 000.
Диспозиция с течением времени
Кредиты также проверялись на ежегодной основе, говорится в отчете. Было установлено, что, за исключением 2007 и 2008 годов, программа «принесла прибыль по большинству кредитов, одобренных в каждом из остальных финансовых лет».
Средний убыток по каждому кредиту, выданному в 2007 году, оценивается в $37,300, или общий убыток около $2,5 миллиарда для этой группы кредитов. Начиная с 2014 года, все кредиты, которые были прекращены с прибылью, достигли 92% от общей доли — и в конечном итоге достигли 100% к 2018 году, где, согласно данным, он и остался, несмотря на серьезное сокращение объема.
В отчете также рассмотрено влияние альтернативных методов реализации, которые HUD использовал для выданных кредитов. Он охарактеризовал первый из двух наиболее распространенных вариантов как «программу передачи», которая «используется для тех кредитов HECM, которые назначено и исключено HUD и для которого базовый REO продается через традиционную программу транспортировки». Вторая — это «программа продажи векселей», в рамках которой уступленный кредит прикрепляется к свободной собственности, которую HUD затем продает третьей стороне посредством продажи вакантных векселей.
Целью отчета было определение серьезности убытков и общих сроков, связанных с каждым вариантом, и было обнаружено 15 380 кредитов в течение периода времени, погашенных одним из этих двух методов.
«В расчете на каждый кредит программа передачи генерирует более высокий приток денежных средств, но отток в этой программе почти в два раза выше, чем в рамках программы продажи векселей, что приводит к убытку примерно в $142 000 на кредит», - говорится в отчете. заявил.
При сравнении с финансовым годом одобрения кредита в отчете было установлено, что средний убыток по каждому кредиту «был стабильно ниже для тех, которые были проданы через программу продажи векселей», говорится в отчете. «Разница в средних убытках за год была самой большой для кредитов, одобренных в 2009 и 2010 финансовых годах, когда убытки, понесенные ссудами, реализованными в рамках программы передачи векселей, были более чем в два раза выше, чем потери, понесенные ссудами, проданными через программу продажи векселей ( $180 000 против $80 000).
Ссуды, проданные в рамках программы передачи, имели срок примерно два года между инициированием и окончательным выбытием, и с тех пор «среднее количество месяцев для продаж REO стабилизировалось на уровне примерно 37 месяцев», говорится в отчете.
Согласно данным, продажа кредитов через программу продажи векселей обычно занимала меньше времени, чем продажа через канал продажи REO, за исключением тех кредитов, срок действия которых был прекращен в 2017 году.
«Не похоже, что время выбытия является основным фактором затрат на хранение, поскольку средние затраты на хранение выросли с 2014 по 2020 финансовые годы, тогда как среднее время выбытия не менялось», — поясняется в отчете.
Другие выводы
В отчете также установлено, что определенные изменения в политике примененный к программе HECM в течение периода исследования, включая финансовую оценку и резервирование ожидаемой продолжительности жизни (LESA), «обнаружил, что введение финансовой оценки, LESA и требований андеррайтинга было связано с уменьшением вероятности дефолтов, меньшим количеством незапланированных расходов, и более низкие чистые убытки по кредитам, выданным чернокожим заемщикам, хотя снижение чистых потерь для всего населения установить не удалось».
Исследование также показало, что заемщики в это время имел тенденцию к перекосу в сторону более молодого конца старшей демографической группы. Это подтвердило давние данные, показывающие, что одинокие женщины используют программу обратной ипотеки гораздо чаще, чем одинокие мужчины, и по ставкам, значительно превышающим средние показатели, существующие среди пожилых людей.
С 2011 года примерно половина всех заемщиков, указав, почему они обратились за обратной ипотекой, указала только одну причину, а другая половина указала несколько причин. Большинство заемщиков, выбравших одну причину (53%), выбрали в качестве причины получения кредита «дополнительный доход».
«Этот вывод соответствует цели программы HECM — предоставить пожилым людям возможность превратить свой собственный капитал в дополнительный доход», — говорится в отчете.
English