Поскольку цены на жилье и ставки по ипотеке продолжают истощать бюджеты, многие потенциальные покупатели жилья задаются вопросом, смогут ли они когда-нибудь решиться на этот шаг.
Профессионалы отрасли утверждают, что креативные инструменты финансирования и профессиональное руководство могут помочь домовладение более достижимым, но недостаток осведомленности продолжает стоять на пути.
Три голоса из разных уголков жилищной отрасли — бывший агент, ставший инспектором по недвижимости, национальный экономист по жилищному строительству и основатель ресурсного центра для авансовый платеж программы — каждая из которых описана ЖильеПроволока как менялось давление на доступность, что может помочь покупателям и почему слишком мало людей знают, где искать.
Наблюдаем за рыночными изменениями с обеих сторон
Джон Обермиллер, бывший Век 21 агент в Северная Каролина который сейчас инспектирует объекты недвижимости для местного муниципалитета, изучил рынок и как профессионал, и как потенциальный покупатель.
Даже несмотря на недавнее похолодание, сказал он. доступность остается центральным барьером.
«В моём районе дела идут медленнее», — сказал Обермиллер. «Дома сидя на рынке «Однако есть определённые районы, которые (рекламируются) именно через риелторов, которые напрямую рекламируют недвижимость в Нью-Йорке и Нью-Джерси, и они привлекают людей именно в эти районы».
Обермиллер указал на строители такой как Доктор Хортон, которые предлагают относительно более низкие цены за квадратный фут, чем конкуренты. Однако, по его словам, ежемесячные расходы остаются пугающими.
«(Доктор Хортон) был последним, кого я знал, кто строил дом по цене около 190 пенсов за квадратный фут, что значительно меньше, чем 285 пенсов за квадратный фут, и больше, чем 300 пенсов за квадратный фут у остальных строителей», — сказал он. «Но даже тогда я довольно быстро прикинул, каковы будут платежи по кредиту в 350 000 пенсов за квадратный фут, если учитывать все расходы. Думаю, это составляло около 3000 пенсов за квадратный фут, и это только для стартового жилья».
Покупатели за наличные Он добавил, что из штатов с более высокой стоимостью жизни конкуренция для местных жителей становится сложнее. Но специализированные программы дают покупателям возможность арендовать перед покупкой, дав время сэкономить.
«По сути, они позволяют человеку выбрать дом, который ему интересен», — сказал Обермиллер. «Затем компания выкупает дом, сдаёт его в аренду примерно на год, а затем позволяет человеку закрыть сделку, если он этого захочет. Если же нет, то он просто уходит».
Как рынок нагрелся
Обермиллер сказал, что мобильность рабочих мест и приток работающих на дому сотрудников, которые могут свободно перемещаться, куда им захочется, началось во время пандемии COVID-19 продолжает оказывать влияние на поток жилья.
«Люди, которые не могли переехать и соответствовать требованиям, теперь могли переехать и всё равно претендовать на жильё с более высоким доходом», — сказал он. «То есть у них был более высокий доход из другого района. У них была более высокая стоимость жилья, поэтому теперь их покупательная способность выросла. Конечно, это привело к ценовым войнам».
Обермиллер также утверждает, что оценки а практика кредиторов способствовала сохранению завышенных значений.
«В отрасли ничего не изменилось. Строительство домов не подорожало, ничего подобного», — сказал он. «Но цены продолжали расти, и поэтому поток людей продолжал расти, а спрос рос. Но дело в том, что банки теперь оказались в затруднительном положении. Они поддерживают этот высокий уровень цен. Банки позволяют этим кредитам поддерживать этот высокий уровень цен».
По его словам, ограничение оценки до реальной рыночной стоимости, при котором покупатели сами покрывают излишки, могло бы сдержать рост.
Билл Гарбер, директор по коммуникациям Институт Оценки, прямо отвергает эту идею.
«Оценщики — лёгкий козёл отпущения с обеих сторон», — сказал он. «Когда продавцы пытаются продать, у них есть определённые ожидания. И когда покупатели пытаются купить, у них есть определённые ожидания».
Гарбер подчеркнул, что оценщики должны оставаться независимым, сосредоточившись только на установлении справедливой рыночной стоимости.
«Есть разница между ценой и стоимостью, — сказал он. — Динамика рынка может меняться в определённом направлении, но задача оценщика — просто следить за рыночной стоимостью».
Он добавил, что эта роль имеет решающее значение для кредиторов, которые должны гарантировать безопасность и надежность своих кредитов.
«Они не хотят давать в долг то, что не стоит того, что люди думают. Это невыгодно заёмщику. Это невыгодно и кредитору», — сказал Гарбер.
Агенты, осведомленность и жертвы покупателей
Джессика Лаутц, заместитель главного экономиста и вице-президент по исследованиям Национальная ассоциация риэлторов (NAR) заявили, что агенты все чаще помогают покупателям выбирать программы по доступности жилья.
«Риелторы помогают своим клиентам узнать о вариантах с низким первоначальным взносом, которые могут быть доступны в их районе», — сказал Лаутц. «Более того, некоторые агенты превращают это в нишу, работая с покупателями жилья впервые, чтобы помочь им понять, какие программы могут быть доступны и подсказать им правильное направление».
«Ипотечные брокеры также являются экспертами в этой области. Также есть ФАС кредиты, Вирджиния кредиты, Министерство сельского хозяйства США кредиты — тогда у вас есть государственные и местные сообщества, у которых также могут быть программы».
По словам Лаутца, даже при использовании этих программ многие успешные покупатели полагаются на личные жертвы.
«Мы видели, как успешные покупатели жилья сокращали расходы везде, где только могли», — сказала она. «Поэтому ненужные вещи выбрасываются на ветер, как и расходы на одежду или походы в рестораны. Некоторые устраиваются на вторую работу, чтобы накопить на первоначальный взнос. Поэтому они готовы пойти на эту жертву, а некоторые даже переезжают к родственникам перед покупкой, чтобы не платить аренду, которая во многих районах может быть очень дорогой».
По словам Лаутца, постоянным препятствием является то, что покупатели часто не осознают, помощь доступна.
«Миф о первоначальном взносе по программе 20% очень живуч, несмотря на то, что существуют варианты с низким первоначальным взносом», — сказала она. «Поэтому, я думаю, донести эту информацию до потребителей — это уже половина дела, и я думаю, что владение жильём могло бы стать гораздо ближе, если бы люди знали об этих программах».
Лаутц отметил, что падение ставки по ипотечным кредитам В последние месяцы уже подстегнули спрос. «Конечно, изменение процентных ставок по ипотеке очень обнадеживает, и заявки на ипотеку на этой неделе «В результате этого», — сказала она.
Она также указала на различные типы жилья — кондоминиумы, вспомогательные жилые единицы и адаптивное повторное использование — как способы расширения доступного предложения.
Программы отслеживания, о существовании которых покупатели не подозревают
Роб Крейн, основатель и генеральный директор Ресурс первоначального взноса, руководит крупнейшей общенациональной базой данных программ приобретения жилья. Его компания отслеживает более 2500 инициатив по всей стране, от грантов до доступных ипотечных продуктов.
«Семьдесят пять процентов программ в базе данных — это своего рода помощь с первоначальным взносом или покрытием расходов на закрытие сделки», — сказал Крейн. «Это могут быть гранты, программы с возвратом или с возможностью списания. Но на самом деле мы отслеживаем около 11-12 различных типов программ».
Крейн сказал, что право на получение пособия обычно определяется доходом домохозяйства и ограничениями по имуществу.
«Есть компонент, связанный с определёнными характеристиками домохозяйства», — сказал он. «Кроме того, недвижимость должна соответствовать требованиям, потому что, если задуматься, у каждой из этих программ есть определённые географические границы».
Некоторые программы, отметил он, даже позволяют небольшие многоквартирные дома если покупатель занимает одну единицу.
Подключение через агентов, LO и MLS
База данных интегрирована с несколькими сервисами листинга по всей стране, отмечая подходящие объекты недвижимости для агентов. От 600 000 до 700 000. агенты теперь у них есть доступ, сказал Крейн.
Платформа также работает с поисковыми порталами, ориентированными на потребителя, такими как Риэлтор.com.
«Кто-то однажды сказал мне, что проблема не в том, чтобы внести первоначальный взнос, — сказал Крейн. — Проблема в том, чтобы понять, что эти программы существуют. Люди просто не знают о них».
По его словам, раннее получение помощи в поиске недвижимости может изменить ожидания покупателя задолго до совершения покупки.
«А у нашего крупнейшего клиента MLS чуть больше 100 000 участников», — сказал Крейн. «Могу сказать вам, что всё ещё есть агенты, имеющие доступ к нашим инструментам, которые даже не подозревают об этом».
Крейн заявил, что число программ не только не сокращается, но и неуклонно растет.
«Не существует универсального средства (для решения проблемы недоступности жилья), но, очевидно, помощь с первоначальным взносом может очень помочь — и действительно помогает во многих ситуациях», — сказал он. «Надеюсь, процентные ставки снизятся, но на это нельзя рассчитывать. Поэтому речь идёт об увеличении предложения и помощи людям».
От взгляда Обермиллера на завышенные цены и конкуренцию с большим объемом наличных денег до акцента Лаутца на руководстве агентами и просвещении потребителей и миссии Крэйна по каталогизации тысяч программ помощи — послание единообразно: помощь существует, но слишком мало покупателей знают о ней.
English