Единственное, что не вызывает сомнений в настоящее время в жилищном строительстве и новом строительстве, так это то, что от $80 до $100 миллиардов застройщиков по всей территории США привлекают строительные площадки и строят новые дома, которые они планируют продать в 2026 году, а с каждым годом их становится все сложнее получить и финансировать дороже.
Вице-президент Национальной ассоциации строителей жилья по обследованиям и исследованиям жилищной политики Пол Эмрат представил новые данные, иллюстрирующие эту реальность, в своем выступлении от 14 ноября. Взгляд на жилье почта.
«Условия кредитования для строителей остаются жесткими». Он пишет: «Согласно ежеквартальному исследованию NAHB по финансированию AD&C, условия кредитования по кредитам на приобретение земли, развитие и строительство жилья (AD&C) продолжали ужесточаться в третьем квартале 2025 года. Индекс чистого смягчения, полученный по результатам исследования, составил -11,0 (отрицательное значение, указывающее на ужесточение условий кредитования по сравнению с предыдущим кварталом). Это достаточно близко к значению за третий квартал -6,6 аналогичного индекса чистого смягчения, полученного по результатам опроса Федеральной резервной системы среди старших кредитных специалистов, что означает ужесточение условий кредитования в течение пятнадцати кварталов подряд, о котором сообщают как строители, так и кредиторы.«
Однако за этим ужесточением кроется более масштабный структурный сдвиг, который не является временным. И он вряд ли разрешится, даже если ставки снизятся в следующем году. Местные и региональные банки, некогда являвшиеся основой кредитования AD&C для частных застройщиков, сокращают свою долю в земельных, девелоперских и строительных кредитах. Национальные банки сокращают свою долю уже много лет. Регуляторы увеличили стоимость кредитов AD&C на балансах банков. Требования к капиталу стали строже. А после нескольких громких банкротств банков в 2023 и 2024 годах советы директоров и кредитные комитеты требуют более чистой отчетности, более коротких сроков и снижения риска концентрации.
Для застройщиков и девелоперов последствия проявляются в каждом соглашении о сроках кредитования: снижение кредитного плеча, увеличение регресса, увеличение оттока денежных средств, замедление процессов и ужесточение ковенантов. Это изменение создало дефицит финансирования, достаточно большой, чтобы частное кредитование заполнило пространство, ранее занимаемое банками. Фонды, страховые компании и семейные офисы теперь предоставляют кредиты AD&C с правом первого залога в масштабах, которые пять лет назад были практически невозможны.
Все чаще частный капитал, а не банки, поддерживает движение множества трубопроводов.
На этом фоне компания Avila Real Estate Capital объявление Это утро стало чем-то большим, чем просто очередное пресс-заявление о сборе средств. AREC закрыл первый раунд финансирования в размере $100 млн второго фонда, предназначенного для предоставления кредитов на развитие земельных участков на уровне проектов и револьверных кредитных линий для застройщиков домов, стремящихся к достижению целевого показателя в $1 млрд к середине 2026 года.
Новый автомобиль создан на основе проверенной модели: Первый долговой фонд AREC закрыто в июле 2025 года с более чем $700 млн обязательств и совместных инвестиций, поддерживая множество сообществ и более 10 000 новых домов по всей стране.
На этот раз всё изменилось: кто первым выходит на сцену. Hillwood Communities из Далласа — один из крупнейших застройщиков односемейных комплексов с генеральным планом застройки в Северном Техасе и активный инвестор в акционерный капитал и долговые обязательства с партнёрами по всей стране — взял на себя роль «якоря» в качестве ведущего инвестора в Fund Two.
На рынке, где условия банковского кредитования ужесточаются уже почти четыре года подряд, такое сочетание имеет значение.
Потребность в $100 миллиардов сталкивается с ужесточением кредитования
В нашей беседе о новом фонде генеральный директор AREC Тони Авила дает примерную оценку годовой потребности в капитале AD&C.
«Ежегодно под домами продаются участки земли стоимостью от $80 млрд до $100 млрд», — говорит Авила.
Это те же $80–$100 млрд, о финансировании которых беспокоятся компании по строительству жилья в своих собственных планах по землепользованию и строительству на 2026–2027 годы.
В то же время, как отмечается в анализе Эмрата, кредиторы снижают соотношение кредита к стоимости залога и к расходам, сокращают долларовые обязательства, повышают требования к выплате процентов из собственных средств и требуют больше личных гарантий. Эффективные ставки по многим кредитам AD&C по-прежнему превышают 10–12%, даже после недавнего небольшого снижения с пиковых значений. Строители и девелоперы ощущают давление с обеих сторон: меньше кредитов при более высоких совокупных затратах.
Результат: проекты, изначально задуманные как фундаментальные, так и не спускаются на воду, поскольку невозможно собрать необходимый капитал на приемлемых условиях. Именно эту нишу AREC заполняет — и расширяет — своим вторым фондом.
Ориентация на «недостаточно обслуживаемое» жилье, выставленное на продажу, а не на аренду
Авила откровенно говорит о том, куда будет направлен второй фонд AREC с точки зрения географии и продукта.
«В географическом плане мы сосредоточимся на районах с недостаточным уровнем обеспеченности жильем, где наблюдается высокий спрос и низкое предложение, благоприятная демографическая ситуация, хороший уровень создания рабочих мест относительно количества разрешений на жильё, где мы сосредоточимся на районах, удовлетворяющих потребности», — говорит он. «Мы сосредоточимся на районах с выраженным спросом. Мы хотим сосредоточиться на доступном жилье и на тех, кто покупает его впервые. Конечно, мы будем диверсифицировать свой бизнес, чтобы не концентрироваться только на жилье начального уровня. В наших проектах также будут предусмотрены проекты для переезда и проекты с возрастными ограничениями».
В то время как значительная часть институциональных денег, вливаемых в землю и горизонтальное развитие, привязана к аренде односемейного жилья, Авила проводит жесткую линию.
«Мы сосредоточимся исключительно на жилой недвижимости, выставленной на продажу. Мы заявляем, что хотим продвигать идею приобретения жилья в собственность, и не собираемся финансировать сообщества, строящие дома для сдачи в аренду», — говорит он.
Другими словами, это фонд жилья, выставленного на продажу, нацеленный на те части рынка, где капитал AD&C был дефицитным и дорогим для частных операторов — начальный уровень, достижимый, и более скромная часть районов, в которых проживают переселенцы и люди с ограничениями по возрасту.
Почему так важны якорные инвестиции Hillwood
С точки зрения Hillwood, решение выступить в качестве ведущего инвестора — это не случайная ставка на доходность; это расширение того, что они уже делают в нескольких ролях в сфере управления капиталом.
«Мы покупаем землю, застраиваем её и продаём эти участки различным застройщикам, как государственным, так и частным, на всех рынках, где мы работаем», — говорит Фред Балда, президент Hillwood Communities, основателем и председателем которой является Росс Перо-младший. «Мы вообще не строим дома. Мы просто продаём участки. Это то, чем мы зарабатываем на жизнь, и мы занимаемся этим уже большую часть последних 40 лет».
В этот период компания Hillwood не только разработала множество собственных генеральных планов, но и предоставляла акционерный капитал, а иногда и заемные средства партнерам-застройщикам во Флориде, Среднеатлантическом регионе, Калифорнии и других регионах.
Балда описывает партнерство с AREC как естественное продолжение этой истории.
«Мы всегда поддерживали эту инвестиционную дисциплину и стремление к успеху на этом рынке, в котором мы не всегда участвуем, а в некоторых случаях даже являемся держателями долга», — говорит он. «Такие инвестиции — обычное дело. И я знаю Тони уже несколько лет. Когда он предложил нам инвестировать в его новый фонд, его предложение показалось нам интересным и убедительным, и мы согласились».
После тщательного изучения истории первого фонда долговых обязательств AREC и портфеля проектов, запущенных командой, Хиллвуд перешёл от интереса к уверенности. «То, что мы теперь одни из ведущих инвесторов в его фонд, стало естественным шагом вперёд, и мы планируем продолжать его развивать», — говорит Балда.
С точки зрения Авилы, решение по делу Hillwood посылает четкий сигнал остальным участникам сообщества партнеров с ограниченной ответственностью.
«Судя по недавним заявкам, AREC — один из крупнейших кредиторов, специализирующихся на земельных застройках, в стране», — говорит Авила. «Наличие якорного инвестора, одного из крупнейших застройщиков страны, который поддерживает нас как одного из крупнейших кредиторов, специализирующихся на земельных застройках, сегодня — это очень мощное сочетание».
Важно отметить, что Авила отмечает, что сама компания Hillwood управляет многими партнерами с ограниченной ответственностью в своих собственных фондах.
«Инвестиции Hillwood в качестве генерального партнёра — это сигнал доверия для других партнёров с ограниченной ответственностью. Это симбиотический процесс».
Для строителей и девелоперов, которые редко бывают в зале заседаний совета директоров токийского пенсионного фонда или в крупном инвестиционном комитете семейного офиса, такое сотрудничество между действующим застройщиком и специализированным кредитором является ключевым практическим моментом: оно увеличивает шансы на то, что Фонд Два действительно достигнет и развернет целевой показатель в $1 млрд.
Первый способ для фирм перейти от «первого убытка» к «последнему убытку»'
Дочерняя компания Avila, Builder Advisor Group, за эти годы продала множество строительных компаний. Одна из причин, по которой капитал бывших строителей и девелоперов последовал за Avila в частные кредиты, заключается в изменении позиции по риску.
Он объясняет это:
«Когда кто-то покупает участок земли и становится его владельцем, он оказывается в первой убыточной позиции. Если стоимость земли падает на $1, он теряет $1, а мы, оформляя первую ипотеку, оказываемся в последней убыточной позиции».
Те же рассуждения применимы и к строительным кредитам.
«Мы всё ещё получаем хорошую прибыль, независимо от того, сколько денег зарабатывает застройщик», — говорит Авила. «Таким образом, находясь в ситуации с первой ипотекой, если кто-то продаст свою строительную компанию и снова вложится в нас, он перейдёт от первой убыточной позиции к последней, получая, как вы понимаете, прибыль от своих инвестиций за счёт процентов и комиссий, которые мы взимаем».
Для частного застройщика или регионального девелопера, пытающегося сохранить в рамках графика строительство участков на 2027–2028 годы, фонд призван занять позицию первого залога по застройке земель и вертикальным линиям, в то время как застройщики и партнеры по долевому участию принимают на себя большую часть остаточного риска, но также сохраняют прибыль от успешных проектов и возможных продаж участков или домов.
Балда считает, что такая структура привлекательна как с точки зрения перспектив собственной доходности Hillwood, так и с точки зрения благополучия более широкого спектра проектов развития.
«Это ставит нас в положение первого залога по долгу. Нам это тоже нравится. Мы понимаем бизнес. Мы креативны и консервативны в этом бизнесе», — говорит он. «Поэтому мы считаем, что можем многое предложить Тони, и он тоже».
Удовлетворяя «недостаточно обеспеченную» потребность в жилье, терпеливо
Стратегическая ставка здесь проста: в США принципиально не хватает выставленного на продажу жилья, а сегодняшнее замедление связано скорее с доступностью и финансированием, чем с падением базового спроса.
Балда откровенно замечает:
«Вся эта отрасль испытывает острую нехватку жилья. В долгосрочной перспективе она действительно будет испытывать нехватку жилья», — говорит он. «Это ещё одна возможность, основанная на этом финансировании, — просто продолжать вкладывать капитал, помогать в строительстве новых домов и благоустройстве районов по всей территории США».
В то же время он утверждает, что сейчас не время для безрассудного роста.
«Мы могли бы быть очень терпеливы с этим фондом. Нет ничего, что обязывало бы нас закрывать что-либо завтра», — говорит Балда. Он описывает «довольно значительный» портфель проектов в нужных местах, но подчёркивает важность избирательности: «Найти целевые рынки с целевыми спонсорами — вот как управлять этим циклом, в котором мы начинаем наблюдать небольшой откат, а в некоторых случаях и перезагрузку на этих рынках».
Это терпение может быть столь же важным, как и сумма в долларах. Строители ищут партнёров по капиталу, которые не будут паниковать при первых признаках замедления освоения средств, а партнёрам по капиталу нужны операторы, способные корректировать продукты, темпы и цены, не нанося ущерба прибыли.
Что дальше?
Ничто из этого не меняет фактов, представленных Эмратом: условия кредитования AD&C ужесточаются уже 15 кварталов подряд, а общая стоимость долга остаётся высокой. Однако второй фонд Avila, с Hillwood в качестве якоря, предлагает частным застройщикам и региональным девелоперам альтернативный источник для получения следующего кредита на развитие земельных участков или возобновляемой программы кредитования строительства, специально ориентированный на жильё, выставленное на продажу, с доступными ценами и структурами залога первой очереди, отражающими фактический риск проекта.
Для руководителей стратегического направления сейчас актуальны следующие практические вопросы:
- Предполагает ли план компании по капиталу мир, в котором традиционные банковские кредиты AD&C продолжают ужесточаться?
- Есть ли в планах фирмы на 2026 и 2027 годы сделки, которые сработают только в том случае, если кто-то вроде AREC предоставит масштабные заимствования?
- И если да, то обладает ли предприятие гибкостью и гибкостью, чтобы заключать сделки на «нужных рынках с нужными спонсорами», вокруг которых и создаются подобные фонды?
Капитал не стал вдруг изобильным. Но, как показывает запуск этого фонда, часть его, по крайней мере, пытается двигаться в вашем направлении.
English