После сильного начала года рынок жилья США в июле столкнулся с ослаблением: рост цен на жилье замедлился до самого низкого уровня в 2025 году, что может свидетельствовать о надвигающейся общей тенденции к охлаждению.
Национальный индекс цен на жильё S&P Cotality Case-Shiller вырос в июле на 1,7% в годовом исчислении, снизившись с 4,1% в январе. В месячном исчислении без учёта сезонности индекс снизился на 0,2%, что стало первым месячным снижением в этом году и значительно ниже среднего значения в июле до пандемии, составлявшего 0,5%.
«Рынок утратил импульс», — заявил Том Мэлоун, главный экономист Cotality. «Города Среднего Запада всё ещё пользуются относительной доступностью жилья, но большинство других регионов демонстрируют спад, поскольку давление со стороны доступности жилья и рост стоимости страхования оказывают давление на спрос».
Региональные сдвиги
Замедление темпов роста было неравномерным. Кливленд и Чикаго выделялись как редкие «яркие точки», где годовой прирост составил 4,51 и 6,21 пунктов в месяц соответственно, а месячный прирост превысил допандемические показатели. В общей сложности, в семи из 20 городов, отслеживаемых индексом, зафиксирован рост цен в годовом исчислении.
На другом конце спектра лидером годового снижения стала Тампа, где цены упали на 2,81 TP3T, за ней следуют Майами, Сан-Франциско и Даллас, где цены упали более чем на процентный пункт. Западные рынки, в частности, приняли на себя основной удар июльского спада. Цены на жильё в Сан-Франциско упали на 0,91 TP3T за один месяц, что стало самым резким падением среди крупных мегаполисов. Заметное снижение также наблюдалось в Сиэтле, Финиксе, Майами и Вашингтоне (округ Колумбия).
Давление по всем направлениям
Слабость наблюдалась во всех сегментах рынка жилья. Цены на жилье низкого ценового диапазона в июле упали на 0,21 TP3T, на жилье среднего ценового диапазона — на 0,41 TP3T, а на жилье высокого ценового диапазона — на 0,31 TP3T. Только Чикаго и Миннеаполису удалось продемонстрировать рост во всех ценовых категориях.
Неравномерность динамики свидетельствует о том, что динамика доступности жилья меняет структуру спроса. Недорогие мегаполисы Среднего Запада продолжают привлекать покупателей, не имеющих доступа к прибрежным рынкам, в то время как страховые премии, связанные с климатическими рисками, начинают снижать спрос в южных и западных городах.
Запасы растут
Давление усиливается тем, что количество предложений постепенно растёт. Рост предложения может вынудить продавцов пойти на уступки после нескольких лет беспрецедентного роста цен. Тем не менее, экономисты предостерегают от ожидания резкой коррекции.
«Без значительного внешнего шока любой откат, вероятно, будет умеренным», — сказал г-н Мэлоун. «Снижение процентных ставок и постепенное наращивание запасов могут в конечном итоге создать условия для возобновления роста, но этот переломный момент может наступить ещё нескоро».
Взгляд в будущее
Данные Кейса-Шиллера свидетельствуют о том, что рынок жилья вступает в нестабильную фазу: он не находится в состоянии свободного падения, но и не демонстрирует того устойчивого роста, который был характерен для постпандемической эпохи. Учитывая, что всё больше агломераций скатываются в отрицательную зону, аналитики утверждают, что 2025 год станет переходным годом, в котором доступность жилья и местные фундаментальные факторы будут определять результаты сильнее, чем в среднем по стране.
English