Ставки по ипотечным кредитам решил вернуться в 7-ку на этой неделе. Мы можем сразу увидеть эффект в этом, поскольку продажи дома замедляются. Это дома, на которые вступает договор сразу после выставления на продажу. Мы также видим замедление новых ожидаемых продаж и постепенное снижение цен.
Самым примечательным в данных на этой неделе является то, что, хотя цены на жилье в национальном масштабе все еще остаются на несколько процентных пунктов выше, чем в прошлом году, цены на жилье начали снижаться в нескольких штатах — Флориде, Аризоне и Техасе.
Запасы продолжают пополняться
Сейчас на рынке представлено 605 000 домов на одну семью. Запасы продолжают расти каждую неделю, поскольку ставки по ипотечным кредитам остаются выше 7%. Инвентарь на этой неделе вырос на 1,7%, и сейчас на рынке на 39% больше домов (170 000), чем в прошлом году. Это довольно большой прирост.
Несколько ключевых фактов об увеличении запасов:
- Запасы повсюду растут, в каждом штате сейчас выставлено на продажу больше домов, чем год назад. В настоящее время на рынке большей части страны имеется на 30% больше домов.
- Несколько штатов — Техас, Калифорния, Флорида, Джорджия и Аризона — обеспечивают основную часть увеличения запасов в стране.
Более высокие процентные ставки, которые приводят к увеличению запасов. Прошлой осенью мы все предполагали, что ставки по ипотечным кредитам к настоящему времени будет снижаться. Если бы это произошло, запасы снова упали бы. Я не прогнозирую ставки по ипотечным кредитам, но эта тенденция роста запасов будет продолжаться до тех пор, пока ставки остаются повышенными. Это означает, что к следующему лету, если ставки по ипотечным кредитам все еще будут на уровне 7 или выше, мы, наконец, сможем вернуться к старому нормальному уровню непроданных домов на рынке.
Новые объявления иссякают
С другой стороны, запасы не могут увеличиться, если продавцы не продают. Есть некоторые сигналы об уменьшении объемов продаж. На этой неделе было всего 63 000 новых объявлений. Это на 12% меньше за неделю, включая праздник Дня памяти. Каждый год наблюдается спад активности к празднику. Но я думаю, что примечательно, что количество праздничных недель сократилось ниже, чем в любой другой год, кроме прошлого года. Объем продаж в 2024 году медленно рос, и я рассматривал это как оптимистическую тенденцию. Но темпы продаж, похоже, замедлились.
Только 17% из новые объявления на этой неделе немедленно заключил контракт. Из 76 000 новых объявлений на 13 000 уже заключены контракты. Этот показатель снижался весь месяц. 17% — это значительно меньше, чем в прошлом году в это время или даже в 2022 году, когда рынок так резко менялся. В целом на данный момент продавцов на 10% больше, чем в 2023 году.
У нас будет большой прирост запасов в течение следующих четырех недель, затем передышка в честь Дня независимости, затем еще один скачок в июле, а затем спад в конце лета. В настоящее время мы моделируем пик запасов в октябре, и эта модель очень чувствительна к процентным ставкам. Если в конце года ставки растут, запасы тоже вырастут. Если ставки упадут до этого времени, запасы упадут и раньше летом.
В настоящее время мы ожидаем, что к концу года на рынке будет представлено около 625 000 домов на одну семью, что было бы на 19% больше, чем год назад.
Ожидающие продажи
Есть 406 000 дома на одну семью в договоре всего 11ТП3Т больше года назад. На праздничную неделю ожидалось всего 63 000 новых контрактов. Любой рост продаж жилья кажется испарившимся. Кроме того, количество ожидающих продаж обычно начинает снижаться в середине июня, поскольку рынок переходит от весеннего сезона к летнему. Так что, наверное, мы сейчас на пике продаж.
Ожидаемые продажи потеряли темп, который был у них этой весной. Темпы продаж увеличатся, если ставки существенно снизятся в этом квартале. Хотя невозможно предсказать, вырастут или упадут ставки в ближайшие несколько месяцев. Поэтому мы просто будем следить за ожидаемыми данными о продажах, чтобы увидеть влияние.
Цены снизились по сравнению с прошлой неделей
Средняя цена всех домов на одну семью, доступных в США, сейчас составляет $453,500. Это меньше, чем на прошлой неделе, и даже не на 1% выше прошлогодней или даже двухлетней давности. Годовой прирост цен на жилье снизился по сравнению с концом 2023 года.
Заголовки, как правило, сосредоточены на ценах продажи, и самые ранние промежуточные данные о продажах происходят в период ожидания контрактов. Чтобы внести ясность, еженедельный показатель цен на новые объекты недвижимости по всей стране по-прежнему примерно на 5% выше, чем в прошлом году. Этот ценовой показатель в настоящее время составляет $399 000 и подскочил на 3-5% выше прошлогоднего уровня. Поскольку опережающие индикаторы цен на жилье уже некоторое время снижаются, мы ожидаем, что этот показатель цен продажи вскоре снизится.
Фактически, если мы посмотрим на уровень штатов, цены до продажи во Флориде и Аризоне снизились по сравнению с апрелем. Это первые два штата, которые в этом году понизили рейтинг. Техас, вероятно, тоже находится на этом этапе, а в некоторых частях штата, например в Остине, цены на жилье все еще намного ниже пика 2022 года.
В Altos мы не корректируем данные сезонно. Примечательно, что во втором квартале, когда цены на жилье обычно растут, на этих рынках наблюдается спад.
Что касается национальных цен, поскольку предложение повсюду больше, а другие опережающие индикаторы цен реализации более мягкие, мы ожидаем, что национальные показатели цен также снизятся в ближайшие месяцы.
Снижение цен растет
На этой неделе 35.1% домов на рынке снизили запрашиваемую цену. Это на 30 базисных пунктов больше, чем неделю назад, и довольно значительный скачок по сравнению с тем, что было год назад. Как правило, для примерно трети домов снижение цен перед продажей является «нормальным». Иногда это делается намеренно, иногда нет, но около трети завышают цену при листинге, а затем снижают цену перед продажей. Поскольку продавцы жилья сталкиваются с меньшим спросом, чем они ожидали, многим из них приходится сокращать свои расходы. Цены.
Снижение цен в настоящее время достигает 30-х годов по всей стране. Это медвежий индикатор будущих цен продажи.
В некоторых частях страны, в частности в Новой Англии, все еще довольно ограничены запасы и относительно мало снижений цен. В некоторых регионах предложение сбалансировано с текущим уровнем спроса. Так что это может сдержать эту статистику, когда мы посмотрим на национальный уровень.
Покупатели жилья, очевидно, чувствительны к стоимости денег, и ставки по ипотечным кредитам оставались высокими дольше, чем кто-либо ожидал в этом году. Они еще не спустились. Что, если они это сделают? Если вы не следите за данными каждую неделю, вы, вероятно, отстаете от графика. У вас есть покупатели и продавцы, которые понятия не имеют, как сейчас меняется этот рынок.
Майк Симонсен — основатель Altos Research.
English