Данные о еженедельных продажах домов за прошлую неделю стали большим сюрпризом. Если бы кто-то сказал мне в начале года, что у нас будет ставки по ипотечным кредитам колеблется между 6.64% и 7.25%, торговая война эскалации, акции скатываются на территорию медвежьего рынка, а данные по доверию рушатся — я бы предположил, что спрос на жилье будет отрицательным из года в год и из года в год.
Тем не менее, среди всех этих условий наши еженедельные данные показали положительный годовой рост спроса на жилье после первого разворота от более низких ставок в этом году, где они ненадолго превысили 7%. Эта неожиданная устойчивость действительно поразила меня, даже как человека, который подчеркивает, что исторические минимумы продаж домов задали нам низкую планку. Может ли эта тенденция продолжаться с повышенными ставками по ипотеке?
Как инвентарь увеличивается, а рост цен замедляется, мы готовимся к лучшему рынку жилья, когда ставки по ипотеке упадут до 6%. Если бы цены на жилье росли выше уровня инфляции, а запасы не увеличивались бы значительно, это указывало бы на нездоровый рынок жилья. Однако в 2025 году это не так.
Данные заявки на покупку
Учитывая недавний рост ставок по ипотеке, я ожидал более существенного снижения как в еженедельных, так и в годовых данных. Удивительно, но еженедельное снижение составило всего 5%, что заметно меньше моих ожиданий. Более того, годовой рост улучшился, увеличившись с 10% до 13%. Вероятно, это можно объяснить низкой исходной линией, с которой мы сейчас работаем.
Я ожидал эту тенденцию, если ставки по ипотеке двигались от 6.64% вниз к 6%, а не оставались высокими, как сейчас. Кроме того, ежемесячная заявка на покупку на рынке продаж нового жилья отчет показывает рост на 14% по сравнению с предыдущим месяцем и на 5,5% по сравнению с предыдущим годом.
Вот еженедельные данные за 2025 год:
- 7 положительных прочтений
- 4 отрицательных показания
- 3 плоских отпечатка
Двузначный годовой рост заявок на покупку не входил в мои планы, если только ставки по ипотеке не направлялись с 6.64% к 6%. Вот почему линия данных удивила меня, особенно на этой неделе, больше, чем на любой другой неделе в этом году. В прошлом году, когда ставки по ипотеке выросли с 6.63% до 7.50%, у нас было 14 отрицательных отпечатков, 2 плоских и 2 положительных отпечатка с нулевым ростом по сравнению с прошлым годом.
Еженедельный общий объем ожидаемых продаж
Последние еженедельные данные по общему количеству ожидаемых контрактов от Альты предлагает ценную информацию о текущих тенденциях спроса на жилье. Обычно требуется, чтобы ставки по ипотеке приблизились к 6%, чтобы получить реальный рост в данных по спросу на жилье, но недавно мы увидели некоторый подъем в еженедельных данных о продажах, и теперь наши общие данные о предстоящих продажах положительны из года в год. В течение следующих нескольких недель у нас будут более сложные сопоставления по нашим еженедельным данным о продажах.
Еженедельные ожидаемые контракты за последнюю неделю за последние несколько лет:
- 2025: 391,488
- 2024: 384,614
- 2023: 335,017
Доходность по 10-летним облигациям и ставки по ипотечным кредитам
В моем Прогноз на 2025 год, Я ожидал следующие диапазоны:
- Ставки по ипотеке будут между 5,75% и 7,25%.
- Доходность 10-летних облигаций будет колебаться между 3,80% и 4,70%.
На прошлой неделе были представлены многообещающие события для доходности 10-летних облигаций и ставок по ипотеке. Перед лицом опасений относительно потенциальных проблем с долгами и того, что рынок облигаций их потеряет, я сохранил оптимистичный взгляд. В отсутствие заголовков о существенной эскалации я предвидел, что доходность 10-летних облигаций должна стабилизироваться около 4.35%.
Этот оптимистичный прогноз подтвердился, поскольку доходность 10-летних облигаций постоянно колебалась около этого уровня в течение недели, совпадая со снижением ставок по ипотеке. В целом, сочетание падающей доходности и снижающихся ставок по ипотеке указывает на менее напряженный рынок облигаций, что я рассматриваю как позитивную тенденцию по сравнению с предыдущими неделями.
Пауэллс воинственная речь На прошлой неделе, которая привела к снижению доходности облигаций, я был впечатлен. Тот факт, что доходность облигаций подскочила в четверг до 4.33%, демонстрирует хорошо функционирующий рынок облигаций, что нам нужно было увидеть.
Ипотечные спреды
Ипотечные спреды резко выросли после того, как банковский кризис в Кремниевой долине усугубил ситуацию в 2023 году. Однако в 2024 году ипотечные спреды начали улучшаться. В начале этого года эта позитивная тенденция двигалась в правильном направлении, но, к сожалению, недавняя волатильность рынка расширила спред.
Понятно, что вы обеспокоены, особенно если учесть, что если бы спреды были такими же неблагоприятными, как в 2023 году, мы могли бы столкнуться со ставками по ипотеке, близкими к 8%. Такая ситуация сделала бы невероятно сложным для тех, кто хочет купить дом или продать и купить дом. Если бы спреды по ипотеке вернулись к норме, мы бы говорили о ставках по ипотеке, близких к 6%.
Исторически спреды по ипотечным кредитам должны находиться в диапазоне 1,60%–1,80%.
Еженедельные данные инвентаризации жилья
Лучшая для меня история о жилье за 2024 и 2025 годы — рост запасов! Возвращение страны к уровню 2019 года сделает рынок жилья более сбалансированным, и, по сути, все мои разговоры о низком запасе жилья уходят в прошлое. На этой неделе мы снова добились большего прогресса в достижении этой цели.
- Еженедельное изменение запасов (11 апреля - 18 апреля): Запасы выросли с 702,434 к 719,400
- Та же неделя в прошлом году (12 апреля - 19 апреля): Запасы выросли с 526,479 к 542,651
- В 2022 году рекордное дно запасов составило 240,497
- Пик запасов на 2024 год составил 739,434
- Для некоторого контекста активные объявления за ту же неделю в 2015 году были 1,060,699
Данные о новых объявлениях
Новые данные по листингам за последние два года не были позитивной историей, но сейчас это так. В прошлом году я ожидал, что в пиковые сезонные месяцы будет выставляться на продажу минимум 80 000 домов каждую неделю, и я ошибся — ошибся на 5 000. В этом году я настроен оптимистично, и мы вернемся к этой отметке. Примечательно, что на рынке присутствует около 70%–80% продавцов и покупателей домов, что отражает конструктивную тенденцию, поскольку мы стремимся к более сбалансированному рынку.
Хотя на этой неделе наблюдалось небольшое замедление роста числа новых объявлений, мы уверенно приближаемся к сезонному пику, и я по-прежнему уверен, что в этом году мы превысим показатель в 80 000 объявлений в неделю.
Чтобы дать вам перспективу, во время годы краха пузыря на рынке жилья, Новые листинги росли от 250 000 до 400 000 в неделю в течение многих лет. Рост данных о новых листингах только пытается вернуться к норме, где сезонные пики составляют от 80 000 до 110 000 в неделю. Национальные данные о новых листингах за последнюю неделю за предыдущие несколько лет:
- 2025: 77,004
- 2024: 68,409
- 2023: 59,269
Процент снижения цены
В типичном году около трети домов испытывают снижение цен, что отражает постоянно меняющуюся природу рынка жилья. Поскольку уровни запасов растут вместе с более высокими ставками по ипотеке, некоторые домовладельцы испытывают увеличение корректировок цен.
На оставшуюся часть 2025 года я уверенно проект скромное увеличение цены на жилье приблизительно 1,77%. В то же время это предполагает еще один год отрицательного реального роста цен на жилье — текущая доступность домов и повышенные ставки по ипотеке подтверждают этот прогноз. Значительный сдвиг ставок по ипотеке до примерно 6% может изменить эту траекторию. Мой прогноз на 2024 год в 2,33% оказался неверным, поскольку более низкие ставки в 2024 году сделали мой прогноз слишком низким.
Рост ценовых сокращений в этом году по сравнению с прошлым годом сильно укрепляет мою уверенность в том, что мой консервативный прогноз роста цен на 2025 год является надежным и хорошо подкрепленным. Ниже приведены ценовые сокращения за предыдущие недели за последние несколько лет:
- 2025: 35.5%
- 2024: 32%
- 2023: 30%
Предстоящая неделя: превзойдут ли заголовки экономические данные?
На этой неделе выступят несколько президентов Федеральной резервной системы, что, вероятно, привлечет значительное внимание СМИ. Кроме того, Трамп выразил интерес к заменяющий Пауэлла, этот рассказ может получить поддержку. Я углублюсь в эту тему подробнее в понедельничном выпуске HousingWire Daily подкаст.
На этой неделе мы также увидим отчеты о продажах новых и существующих домов, и поскольку наши еженедельные данные немного опережают эти цифры, я ожидаю ежемесячного снижения продаж существующих домов. Кроме того, в пятницу мы увидим отчеты PMI в сфере услуг вместе с данными о потребительских настроениях Мичигана, которые в последнее время демонстрируют некоторые проблемы. Будет интересно посмотреть, как будут развиваться эти показатели.
Посмотрите весь архив наших еженедельных статей Housing Market Tracker здесь.
English