Дома и квартиры по всей Америке остаются менее доступными по сравнению со средними историческими показателями
Последний отчет ATTOM Data о доступности жилья в США за третий квартал 2024 года показывает, что односемейные дома и кондоминиумы по всей стране остаются менее доступными по сравнению со средними историческими показателями в 99% округов, по которым имеются достаточные данные. Эта тенденция, начавшаяся в начале 2022 года, подчеркивает продолжающийся рост цен на жилье в США, что приводит к увеличению расходов на владение жильем до уровней, требующих исторически высоких долей средней заработной платы.
По данным ATTOM, основные расходы на дома по средней цене сейчас потребляют 33,5% средней заработной платы по стране. Эта цифра представляет собой небольшое улучшение по сравнению со вторым кварталом 2024 года, но остается практически неизменной по сравнению с прошлым годом. Важно, что она по-прежнему превышает предпочитаемый кредиторами ориентир в 28%.
Несмотря на некоторые незначительные улучшения в показателях доступности, владение жильем по-прежнему остается финансовым бременем для многих работников, поскольку средняя цена на жилье в стране достигла $365,000 в этом квартале. Хотя ставки по ипотеке снизились, они остаются выше 6%, что сохраняет высокую стоимость владения.
Отчет ATTOM показывает, что выплаты по ипотеке, налоги на имущество и страхование продолжают поглощать значительную часть заработной платы, что на 12 процентных пунктов выше минимального значения, достигнутого в начале 2021 года, когда ставки по ипотеке находились на исторически низком уровне.
Роб Барбер, генеральный директор ATTOM, признал небольшое улучшение доступности, вызванное в основном снижением процентных ставок. Он отметил, что, хотя расходы на владение жильем по-прежнему превышают предпочтительные для кредиторов уровни, тенденция движется в положительном направлении. Барбер также указал, что недавнее снижение ставки Федеральной резервной системы на полпункта может улучшить перспективы покупателей, если это не приведет к увеличению спроса и повышению цен на фоне ограниченного предложения жилья.
Этот небольшой сдвиг в сторону лучшей доступности происходит на фоне противоречивых рыночных сил. Рост цен на жилье и налогов на недвижимость продолжают ограничивать доступность, в то время как падение ставок по ипотеке в 2024 году помогло компенсировать этот рост. Более медленный рост средней цены на жилье в стране в этом квартале также способствовал сокращению основных расходов на владение жильем на 3%, поскольку заработные платы выросли.
В отчете доступность рассчитывается на основе процента дохода, необходимого для расходов на владение домом, включая ипотечные платежи, налоги и страховку, предполагая первоначальный взнос 20% и соотношение долга к доходу 28%. По сравнению со средними историческими показателями 575 из 578 округов, проанализированных в третьем квартале 2024 года, остаются менее доступными. Около 80% округов считаются недоступными с использованием руководящего принципа соотношения заработной платы к расходам 28%, причем такие крупные округа, как Лос-Анджелес, Кук (Чикаго) и Марикопа (Финикс), возглавляют список.
Напротив, наиболее густонаселенные доступные округа включают округ Харрис (Хьюстон), округ Уэйн (Детройт) и округ Филадельфия. В отчете также подчеркивается, что цены на жилье выросли в 63% округов со второго по третий квартал 2024 года и ежегодно растут в 85% из этих округов.
Несмотря на рост цен, в некоторых районах заработные платы опережают рост цен. В таких округах, как Марикопа (Финикс) и Таррант (Форт-Уэрт) заработные платы растут быстрее, чем цены на жилье. Однако в 71% округов рост цен на жилье опережает рост заработной платы.
Доля заработной платы, требуемой для владения жильем, снизилась квартально в 74% из проанализированных округов, хотя она остается неизменной ежегодно. В национальном масштабе для покрытия основных расходов на владение жильем требуется 33,5% средней заработной платы, что ниже 34,7% в предыдущем квартале, но значительно выше минимума в 21,3% начала 2021 года. Отчет показывает, что 78% округов по-прежнему требуют более 28% заработной платы для владения жильем, а некоторые требуют до 43%, что считается серьезно неподъемным.
В самых дорогих регионах, особенно на северо-восточном и западном побережьях, расходы на владение могут составлять более 100% средней местной заработной платы, как это видно в таких местах, как округ Санта-Крус, Калифорния, и Бруклин, Нью-Йорк. С другой стороны, округа с самыми низкими расходами на владение включают округ Камбрия, Пенсильвания, и округ Монтгомери, Алабама.
В целом, хотя в большинстве регионов владение жильем остается исторически недоступным, некоторые признаки улучшения очевидны, особенно на высококлассных рынках. По мере роста заработной платы и снижения ставок по ипотеке доступность медленно движется в более позитивном направлении.
English