Рынок жилья Гонконга выигрывает от стимулирующей политики материкового Китая

Недавние снижения ставок и рост цен на акции предлагают позитивные новости для рынка недвижимости Гонконга. Однако слабая экономика и осторожное ценообразование со стороны застройщиков сохраняются. Согласно последнему отчету Residential Market Monitor компании JLL, при наличии 109 000 единиц жилья и потенциальном притоке с первичного рынка давление на цены на вторичном рынке сохранится.

Брюс Панг, руководитель отдела исследований в JLL Greater China, отметил: «Хотя многочисленные раунды смягчения государственной политики в отношении ипотечных кредитов на жилье и гербовых сборов в совокупности улучшили доступность больше, чем это единовременное снижение ставки на 25 базисных пунктов, они пока не восстановили устойчивое доверие покупателей. Одно лишь снижение ставки вряд ли сможет обратить вспять продолжающуюся тенденцию к снижению, поскольку рынок недвижимости в первую очередь зависит от более общих экономических условий Гонконга».

Объем сделок на первичном рынке за первые восемь месяцев 2024 года уже превысил общий объем сделок за весь 2023 год. На рынок уже вышли покупатели с наличными, на которых процентные ставки влияют меньше. Поэтому повторение такого высокого уровня активности маловероятно. После недавнего снижения ставок на первичном рынке было зафиксировано 94 сделки за одну неделю, что составляет всего 10,2% из 918 сделок, зарегистрированных в течение первой недели после смягчения мер охлаждения.

Кэти Чанг, старший директор по исследованиям компании JLL Hong Kong, сохраняет пессимистичный взгляд на перспективы рынка на оставшуюся часть года, ссылаясь на ряд проблем, с которыми сталкивается жилой сектор:

Замедление роста доходов: средний доход домохозяйств вырос всего на 2,11 TP3T в годовом исчислении за первые семь месяцев 2024 года, что является заметным снижением по сравнению с ростом на 5,31 TP3T, наблюдавшимся за тот же период в 2023 году.
Снижение деловой уверенности: индекс менеджеров по закупкам (PMI) в августе четвертый месяц подряд оставался ниже 50, что отражает сохраняющийся пессимизм в деловых настроениях.
Ослабление государственных финансов: правительство сообщило о дефиците бюджета в размере 135,4 млрд гонконгских долларов за первые четыре месяца текущего финансового года.

Тем временем застройщики продолжают устанавливать консервативные цены на новые объекты. После снижения ставок SHKP запустила 182 объекта для «Cullinan Sky (Phase 1)» по средней цене 19 668 гонконгских долларов за квадратный фут, что является самой низкой ценой для новых проектов за пределами взлетно-посадочной полосы Kai Tak за семь лет. Эта цена также на 6,7% ниже средней цены в 21 088 гонконгских долларов за квадратный фут для HENLEY PARK, близлежащего проекта Henderson Land, запущенного в июне 2023 года.

Норри Ли, старший директор департамента стратегии и консалтинга проектов JLL в Гонконге, прокомментировал: «При существенном предложении в 109 000 единиц жилья спрос, скорее всего, сместится в сторону первичного рынка, что окажет понижательное давление на цены на вторичном рынке. Хотя недавний рост фондового рынка, вызванный политическим стимулированием в материковом Китае, может создать положительный эффект благосостояния для рынка недвижимости, устойчивое восстановление настроений в отношении покупки жилья займет время. Это во многом будет зависеть от более широкого восстановления экономики и способности Гонконга возродить рост бизнеса».