По данным недавно опубликованного компанией JLL предварительного обзора рынка за первый квартал 2025 года, надвигающаяся угроза введения президентом Трампом пошлин на товары из Китая в первом квартале 2025 года в сочетании с прочными экономическими связями Гонконга с Китаем способствовали снижению коммерческой арендной платы и стоимости капитала практически во всех секторах рынка недвижимости города, что было обусловлено слабым спросом и обильным предложением.
«Тарифы окажут влияние на макроэкономический ландшафт, но масштаб будет зависеть от того, как будет развиваться политика», — сказала Кэти Чанг, старший директор по исследованиям в JLL. «Любое прямое влияние на рынок недвижимости Гонконга остается неопределенным, поскольку ситуация продолжает развиваться. В ближайшей перспективе, как ожидается, сохраняющиеся проблемы с тарифами и неясные тенденции процентных ставок будут держать инвесторов настороже».
Чунг добавил, что в ближайшие месяцы секторы промышленности и логистики могут столкнуться с дополнительными трудностями.
Рынок офисной недвижимости находится под давлением из-за роста вакансий
На рынке офисной недвижимости Гонконга в первом квартале зафиксировано отрицательное чистое поглощение в размере 143 400 квадратных футов, что в основном обусловлено повторным выходом на рынок крупных площадей после предыдущих консолидаций и перемещений.
Общий уровень вакансий в офисах вырос до 13,7% к концу марта. В Коулуне Ист наблюдался значительный рост вакансий, с 18,6% в конце 2024 года до 21,3%. Напротив, уровень вакансий в Центральном районе снизился до 11,5%, в то время как в Ванчай/Козуэй-Бэй и Цимшацуй он улучшился до 9,5% и 8,3% соответственно.
Аренда офисов по всему городу упала на 1,3% квартал к кварталу, при этом все субрынки показали снижение. Аренда в Центральном районе упала на 0,7%, а в Восточном Гонконге наблюдалось самое резкое падение на 3,4%.
«Рынок аренды офисов оставался под давлением в первом квартале из-за обильного нового предложения», — сказал Сэм Гурли, руководитель отдела консалтинга по аренде офисов на острове Гонконг в JLL. «Несмотря на признаки улучшения настроений, прогнозируется, что арендная плата за офисы класса А снизится на 5-10% в этом году».
Рынок розничной торговли стабилен, но арендная плата падает
Вакантные площади в розничной торговле немного выросли в начале 2025 года, при этом вакантные площади в магазинах на главной улице достигли 10,6% к концу марта, по сравнению с 10,5% в декабре. Вакантные площади в престижных торговых центрах также выросли до 9,2%.
Несмотря на это, по словам Жанетт Чан, старшего директора по розничной торговле в JLL, арендная деятельность в основных районах оставалась активной, особенно среди розничных торговцев массового рынка, фитнес-центров и компаний, работающих с ценными бумагами.
Розничная арендная плата продолжала снижаться, поскольку арендодатели предлагали скидки для привлечения арендаторов на фоне сложных условий продаж. Арендная плата в магазинах на главной улице упала на 0,8% квартал к кварталу, в то время как арендная плата в торговых центрах Overall Prime и Premium Prime снизилась на 0,3% и 0,2% соответственно.
Чан прогнозирует, что арендная плата за торговые площади в магазинах на Хай-стрит и торговых центрах Prime может снизиться на 51 процент за три месяца в течение 2025 года.
Промышленный сектор сталкивается с растущими проблемами
Рынок промышленной недвижимости Гонконга также показал признаки напряжения в первом квартале. Уровень вакантных складских помещений вырос до 8,9% к марту по сравнению с 7,9% в конце 2024 года, поскольку активность аренды в основном была обусловлена обновлениями, а не новым спросом.
Арендная плата за складские помещения премиум-класса снизилась на 0,9% по сравнению с предыдущим кварталом.
«Уровень вакантных площадей на основных складах, который во время пандемии оставался ниже 2%, теперь вырос до более чем 8%», — сказал Рики Лау, руководитель промышленного отдела в JLL. «С более чем 60 миллионами квадратных футов основных складских помещений это эквивалентно более чем 5 миллионам квадратных футов вакантных площадей».
Лау объяснил резкий рост числа вакансий ослаблением спроса со стороны предприятий, связанных с торговлей, и внутреннего рынка на фоне сохраняющейся торговой напряженности между США и Китаем и замедления мировой экономики.
Заглядывая вперед, Лау предупредил, что структурные изменения в мировой экономике, скорее всего, заставят импортно-экспортные отрасли Гонконга претерпеть существенную трансформацию, процесс, который «потребует времени и неизбежно столкнется с трудностями».
English