Спрос на жильё начал расти более трёх месяцев назад и стабилизировал рынок. Одна из причин, по которой многие отстают от данных о рынке жилья, заключается в том, что они полагаются на устаревшие отчёты трёх-шестимесячной давности. Именно поэтому крайне важно отслеживать еженедельные актуальные данные о рынке жилья, понимая при этом, что еженедельные данные могут быть очень волатильными, особенно в период национальных праздников, таких как День Колумба, которые приводят к длинным выходным.
Сегодня я хочу сосредоточиться на показе данных о том, что рынок жилья стабилизировался в середине июня, и как ставки по ипотечным кредитам Падение ниже 6,64% изменило конкретную динамику в жилищной экономике, аналогичную той, что мы наблюдали с конца 2022 года и середины 2024 года. Давайте взглянем на данные!
Доверие застройщиков растет
Несколько месяцев назад я продолжил CNBC поговорить о том, как по-разному ведут себя рынок продаж нового жилья и застройщики, когда ставки по ипотеке приближаются к 6% после того, как они опускаются ниже 6,64%
Несколько недель спустя я пошел снова на CNBC говорить о том, что отчет о продажах нового жилья показывает трехлетний максимум продаж — и что для того, чтобы все сдвинулось с мертвой точки, не нужны ставки по ипотеке в размере 3%, 4% или 5%, а простое приближение к 6% и удержание в этом районе может сработать для застройщиков.
Но что насчёт мелких застройщиков — тех, у кого нет доступа к крупным балансам и более высокой марже прибыли, чтобы погасить первоначальные ставки? На прошлой неделе мы получили обновлённый отчёт об уверенности застройщиков, и он также оказался неожиданным. Даже мелкие застройщики, уже в четвёртый раз с 2022 года, отметили рост своего шестимесячного прогноза, когда ставки по ипотеке приближаются к 6%.
Продажи новых домов недавно достигли трехлетний максимумЯ очень скептически отношусь к этому отчёту, поскольку данные по продажам нового жилья могут меняться от месяца к месяцу, поэтому я ожидаю пересмотра. Но, безусловно, в последнем отчёте по продажам нового жилья мы наблюдали рост, который шокировал многих участников рынка. Если посмотреть на весь отчёт по продажам нового жилья, то продажи нового жилья выросли, цены выросли, а запасы упали.
Инвентаризация существующего жилья
В 2025 году лучшим показателем для рынка жилья был уровень предложения жилья, однако по мере снижения ставок по ипотеке спрос немного увеличился, и это настолько замедлило рост предложения, что в 2025 году оно сократилось вдвое в процентном отношении.
Наши данные по инвентаризации жилья показали, 33% рост по сравнению с прошлым годом в начале года, а теперь он снизился до 16.24%. Я предсказал этот сдвиг еще в середине июня, и сейчас, когда уже середина октября, а ставки близки к минимумам 2025 года, это окончательно подтверждает прогноз на 2025 год. Если в ближайшие четыре-шесть недель на рынке не произойдет каких-то сумасшедших событий, мы можем вскоре ожидать сезонного спада предложения жилья и начать готовиться к 2026 году. Я предполагал, что недавно мы увидим новый максимум предложения, но этот прогноз пока не оправдался, и у меня остается все меньше времени до начала сезонного спада.
В последние годы пик предложения жилья обычно приходится на октябрь или ноябрь, но в этом году, похоже, он придёт в первую неделю августа. С падением ипотечных ставок спрос вырос, а динамика спроса и предложения изменилась. Вы бы никогда этого не предвидели, если бы не еженедельные данные по рынку жилья.
На прошлой неделе запасы немного выросли.
- Еженедельное изменение запасов (10 октября – 17 октября): Запасы выросли с 856,870 к 859,419
- Та же неделя в прошлом году (11 октября - 18 октября): Запасы выросли с 732,378 к 739,401
Процент снижения цены
Мы также видим стабилизацию процентного снижения цен в последнее время. Темпы роста замедлились, начиная с середины июня, и сейчас мы легко видим стабилизацию в этом графике данных, который теперь находится ниже уровней 2022 года, когда мы наблюдали заметное снижение цен во второй половине года, не связанное с традиционной сезонностью ценообразования.
Новые объявления
Наши данные по новым объявлениям достигли пика 23 мая, и тогда же начался сезонный спад. Я надеялся, что в пиковые месяцы мы будем держаться в диапазоне 80 000–100 000, как и до пандемии COVID, но этого не произошло, и теперь сезонный спад снова приведёт нас к минимуму перед сезонным подъёмом в следующем году.
Я всегда напоминаю всем, что эта линия данных работала со скоростью от 250 000 до 400 000 в неделю в течение многих лет во время краха пузыря на рынке недвижимости. И снова, верьте людям, у которых есть экономическая модель, а не порнографическим байкам. На дворе октябрь 2025 года, ребята.
Особенность еженедельных данных о рынке жилья заключается в том, что на них могут существенно влиять праздничные выходные, такие как День Колумба. Однако никакие праздничные выходные не могут переломить тенденцию, и эта тенденция к улучшению данных о рынке жилья наблюдается уже несколько месяцев — нужно просто знать, где искать.
Ставки ипотечного кредитования и спрос
Ставки по ипотеке близки к минимумам с начала года, а доходность 10-летних облигаций составляет 41 пенс/триллион. Это уже третья попытка в этом году пробить этот ключевой уровень на рынке облигаций. Сам факт обсуждения этой темы свидетельствует о том, что многие, кто утверждал, что более высокие ставки были неизбежны из-за инфляции, тарифы, федеральный долг, дефицит и предложение казначейства упустили из виду фундаментальный принцип: от 65% до 75%, куда может пойти 10-летняя доходность и 30-летняя ставка ипотечного кредита, по-прежнему определяется Федеральный резерв политика.
Кроме того, данные о занятости всегда будут важны для Федерального резерва, действующего в рамках двойного мандата. Я говорил об этом в этот эпизод подкаста HousingWire Daily и в пятницу я написал о том, что может привести нас к самому низу моего прогноза на 2025 год — к ставкам на уровне 5,75%. В 2025 году было сложно опуститься ниже 4% по 10-летней доходности, но сейчас это возможно.
Что насчёт спроса? Динамика заявок на покупку жилья в целом положительная из года в год. Однако еженедельные данные действительно важны. С тех пор, как ставки по ипотеке опустились ниже 6,64% и приблизились к 6%, мы пережили семь положительных недель и четыре отрицательных.
Кроме того, уже 11 недель подряд наблюдается двузначный рост по сравнению с прошлым годом. Ещё на прошлой неделе мы наблюдали рост на 20% по сравнению с прошлым годом. Мне всегда хотелось бы видеть как минимум 12-14 недель положительных еженедельных данных, чтобы говорить о чём-то существенном, поэтому оставшиеся пять-семь недель определят ситуацию в 2025 году.
Вот еженедельные данные за 2025 год:
- 19 положительных показаний
- 15 отрицательных показаний
- 6 плоских отпечатков
- 37 недель подряд положительных годовых данных
- 24 последовательные недели двузначного роста по сравнению с прошлым годом
Еженедельные данные о предстоящих продажах
Наши еженедельные данные о незавершённых продажах с середины мая демонстрируют небольшой рост по сравнению с прошлым годом. Однако на эти данные могут влиять такие факторы, как еженедельные праздники или приостановка работы правительства, что может привести к задержке закрытия. Как правило, отслеживание незавершённых продаж в отчёте о продажах существующего жилья занимает от 30 до 60 дней.
Спрос, конечно, не растёт, но он достаточно высок, чтобы скорректировать данные по жилью, как вы видите выше. Опять же, если вы не отслеживаете данные по жилью еженедельно с учётом указанных выше переменных, вы будете отставать на три-шесть месяцев.
Заключение
В целом, ситуация на рынке жилья в 2025 году не так плачевна, как предполагают некоторые, особенно учитывая трудности, с которыми мы столкнулись. Если бы ставки по ипотеке оставались выше 7,251 пенса за три месяца, как предсказывали некоторые, ситуация была бы совершенно иной. Тем не менее, снижение ставок по ипотеке вновь оказало положительное влияние, аналогично тому, что мы наблюдали в конце 2022 года и середине 2024 года.
Ключевое отличие этого года от прошлого заключается в том, что в это же время в прошлом году ставки по ипотеке росли и в конечном итоге превысили 7%. Только представьте, какой потенциал был бы, если бы мы могли поддерживать ставки на уровне 6% в течение более длительного периода, чего мы не могли сделать много лет.
На этой неделе мы опубликуем отчёт о продажах существующего жилья, но не о новых, если правительство продолжит работу в закрытом режиме. Однако правительство заявило, что опубликует отчёт об инфляции потребительских цен в пятницу — за неделю до заседания Федеральной резервной системы.
English