Рост предложения жилья оказался благом для рынка продаж существующего жилья, снизив рост цен и предоставив покупателям жилья немного больше преимуществ в 2025 году. Однако, как мы все знаем, рост предложения был вредный для строителей жилья в этом году.
В понедельник Марк Занди, главный экономист Аналитика Муди, опубликованный на сайте X о «красных вспышках», которые он видит на рынке жилья, что перекликается с опасениями некоторых наблюдателей по поводу роста предложения жилья. Однако я считаю, что нам следует разделить рынок продаж существующего жилья из продажи нового дома рынок, чтобы знать, как понять, что происходит.
Занди размещено: «Пару недель назад я опубликовал жёлтый сигнал тревоги по рынку жилья, но теперь считаю, что красный сигнал тревоги уместнее. Продажи жилья, строительство и даже цены на жильё, скорее всего, упадут, если ставки по ипотеке в ближайшее время существенно не снизятся с текущего уровня около 7%. Однако это маловероятно».
Я не согласен с позицией Занди относительно рынка продаж существующего жилья, но мы сходимся во мнениях относительно застройщиков.
Продажи существующих домов не переживают спада — на самом деле, рост активного запаса является позитивное развитие. Однако застройщики продают дома как товар, поэтому с ростом запасов и падением прибыли они, вероятно, притормозят выдачу разрешений на жилье.
Строители домов находятся в состоянии стресса
Я согласен с Занди, что строители домов испытывают значительный стресс, что очевидно по их данные о достоверности. На этой неделе будут опубликованы последние данные по уровню доверия застройщиков жилья, и он уже близок к минимумам, зафиксированным во время рецессии, вызванной COVID-19. Этот индекс ориентирован на небольших застройщиков и помогает объяснить, почему сейчас так мало разрешений на строительство жилья.
Как видно из приведенной ниже диаграммы, когда общее количество готовых единиц жилья, выставленных на продажу, достигает такого высокого уровня, не только застройщики отказываются от строительства, но и мы оказываемся в опасной близости от того, чтобы вся экономика США скатилась в рецессию.
Как я часто говорю, рабочие, занятые в жилищном строительстве, являются ключевым фактором, способствующим спаду на рынке труда. Поэтому получение ставки по ипотечным кредитам снижение до уровня 6% не только принесет пользу жилищному строительству, но и предотвратит дальнейшие потери рабочих мест в частном секторе экономики.
Наконец, как мы видим, данные по строительству односемейных домов уже некоторое время выглядят слабыми. Застройщики делают всё возможное, особенно те, у кого достаточная рентабельность для завершения текущих проектов. Однако, поскольку ставки по ипотеке остаются высокими, а рентабельность продолжает снижаться, это становится всё сложнее даже для крупных публичных застройщиков.
Продажи существующего жилья больше не падают
В 2022 году, после снижения ставок по ипотеке роза За короткий период продажи вторичного жилья значительно снизились с 3% до 7% и с тех пор остаются на низком уровне. Снижение ставок по ипотеке до 6% и сохранение их стабильности может принести некоторое облегчение. Тем не менее, данные по продажам вторичного жилья в 2025 году не показывают обвала, даже при более высоких ставках. Более того, есть хорошие шансы на рост продаж в этом году, если ставки по ипотеке немного снизятся до конца года.
2025 впервые за много лет мы достигли 23 последовательных недель годового роста рост числа приложений для покупок, а также 10 последовательных недель роста в годовом исчислении выражаются двузначными числами, при этом еженедельные данные остаются слегка положительными.
Еженедельные данные HousingWire по общему объему незавершенных продаж жилья демонстрируют небольшой рост по сравнению с прошлым годом, несмотря на возросшие ставки по ипотеке.
Рынок вторичного жилья восстанавливается. Поскольку в ближайшее время мы вряд ли увидим ставки по ипотеке в размере 3%-4%, необходимо улучшить кривую доступности жилья за счёт роста заработной платы, формирования домохозяйств и замедления роста цен. Это означает, что рынок жилья может демонстрировать лучшие результаты, даже если ставки по ипотеке упадут до 6%, что является более реалистичной целью, учитывая, что мы дважды достигали этого уровня в последние годы.
Заключение
Я полностью согласен с Занди в том, что высокие ставки по ипотеке создают напряжение в секторе жилищного строительства. Я предсказывал, что мы уже достигли пика строительства жилья в этом десятилетии, если ставки по ипотеке не снизятся. Нам не нужно, чтобы ставки по ипотеке упали до 3%, 4% или 5%, чтобы увидеть какое-то движение; ставка в 6% могла бы спровоцировать небольшой позитивный отклик. Однако текущая Федеральный резерв Политика не позволит этому произойти, пока рынок труда не ослабнет.
Для рынка вторичного жилья критически важно, чтобы предложение вернулось к уровню, существовавшему до пандемии COVID-19. Мы просто не можем поддерживать нормальное функционирование рынка жилья, если активное предложение находится на таком низком уровне, как во время пандемии.
В то время как застройщики испытывают стресс, рынок продаж существующего жилья возвращается к более здоровой ситуации.
English