На национальном уровне Рынок жилья показатели были медленными в течение нескольких месяцев. Было несколько рынков; однако это бросило вызов национальным тенденциям, когда инвентарь Доступный запас непроданных домов в США сейчас на 40% больше, чем в прошлом году, но некоторые рынки только сейчас начинают выходить за пределы минимумов пандемии.
Это было во второй половине прошлого года, когда ставки по ипотечным кредитам начал подниматься. После июня 2023 г. ставки по ипотечным кредитам перелез с 6-ки на 7-ки по пути к 81ТП3Т к октябрю. Ипотека ставки выше, чем шесть месяцев назад, выше, чем в прошлом году, и выше, чем два года назад. Потребители не могут этого не чувствовать. В результате мы по-прежнему наблюдаем медленные продажи. Вступая в июль и август, сможем ли мы, наконец, преодолеть этот период подъема? ставки по ипотечным кредитам? И как быстро потребители это заметят?
Давайте посмотрим на детали США недвижимость рынке, как сейчас, во второй половине 2024 года.
На этой неделе запасы выросли чуть более чем на 1%.
Доступный запас непроданных дома на одну семью на этой неделе выросло чуть более чем на 1% до 653 000. Сейчас на рынке страны на 40% больше домов, чем год назад.
Запасы за неделю выросли на 1% и будут продолжать расти в течение следующих нескольких месяцев. В предпандемические годы пик запасов обычно приходился на конец июля. За последнее десятилетие каждый год низкие процентные ставки приводили к тому, что на продажу выставлялось все меньше и меньше домов. За последние два года у нас наблюдался рост ставок по ипотечным кредитам и рост запасов. Похоже, что мы еще не достигли пика ставок, поэтому мы должны предположить, что запасы будут продолжать расти.
Запасы растут по всей стране. Сейчас в каждом штате на рынке выставлено больше домов, чем год назад. Даже в таких местах, как северо-восток, где наблюдался наименьший рост запасов, наблюдается ускорение темпов роста запасов. Массачусетс Сейчас на рынке на 35% больше домов, чем год назад. Массачусетс и Нью-Йорк, например, все еще только начинают выходить из рекордно напряженных рынков, вызванных пандемией, но эта тенденция меняется — наконец-то.
В новых объявлениях продавцов на 12% больше, чем год назад.
Когда мы смотрим на новые поставки, поступающие на рынок каждую неделю, мы видим ту же тенденцию, которая наблюдалась в течение нескольких месяцев. Продавцов стало больше, чем год назад, но продавцов все еще немного. На этой неделе мы увидели 71 000 новых объявлений о домах на одну семью. Было еще 16 000 новых объявлений, которые уже находятся в заключении контрактов на немедленную продажу — это 87 000 продавцов на этой неделе. Это на 12% больше продавцов, чем год назад, что соответствует тенденции, наблюдавшейся большую часть года. Каждую неделю у нас появляется еще несколько продавцов и примерно такое же количество покупателей; поэтому запасы растут.
Два года назад после ставки по ипотечным кредитам впервые начав восхождение, продавцы спешили попасть на рынок. За первую неделю июля 2022 года было непродано 90 000 новых объявлений и еще 24 000 продано немедленно. Это 114 000 продавцов против 87 000 сейчас.
Итак, что мы видим сейчас? Мы видим, что продавцы по-прежнему ограничены. Я не вижу причин для изменения этой тенденции во второй половине этого года. Это означает, что запасы будут расти — у нас на 12% больше продавцов, чем в прошлом году — но они не будут слишком опережать спрос и не создадут сценарий краха.
Поскольку праздничные выходные закончились вчера, мы увидим сокращение количества новых предложений в данных следующего понедельника и постепенное сезонное снижение до конца года.
Ожидается рост продаж домов
На этой неделе было заключено 68 000 новых контрактов на продажу домов на одну семью. Это на пару процентов больше, чем на прошлой неделе. На самом деле это на 8% меньше, чем за ту же неделю год назад. Ненавижу сообщать о меньшем объеме продаж, чем год назад, но мы находимся именно так. Темпы продаж практически не изменились за восемь недель, которые обычно являются пиком сезона покупки жилья.
Фактически, тенденция продаж за последние пару месяцев замедлилась. На этой неделе было зарегистрировано на 8% меньше контрактов, чем год назад. Это немного улучшилось, но с начала мая наблюдается тенденция к снижению продаж.
В июле и августе 2022 года, в тот момент, когда перекрылся клапан подачи, некоторый импульс покупателей все еще сохранялся. Итак, прошло два года и ставки по ипотечным кредитам все еще в 7-х. Реальной возможности стимулировать покупателей просто нет.
По всей стране заключены контракты на строительство 381 000 домов на одну семью. После закрытия торгов в конце месяца по контрактам заключено на 4% меньше домов, чем на прошлой неделе. В прошлом году в это время было почти ровно столько же домов по контракту. Ранее в этом году я говорил о некотором росте объема продаж, который мы могли видеть в предстоящих данных, но этот рост исчез. Он не поднимется, пока мы не увидим ставки по ипотечным кредитам отклонить. Если мы наконец увидим ставки в середине 6-х, одним из мест, где вы увидите изменение, станет набор ожидающих продаж.
Цены на жилье медленно падают
Средняя цена домов на одну семью в США составляет чуть менее $455 000. Этот пик достиг своего пика несколько недель назад и постепенно снижается каждую неделю во второй половине года. $455 000 — это средняя цена всех домов на рынке по всей стране, и она не изменилась по сравнению с прошлым годом. За последний год у нас нулевой рост цен на жилье. В основном он не менялся в течение двух полных лет.
Цена недавно выставленного на продажу дома на этой неделе составит $425,000. Это 71 000 домов, которые появятся на рынке на этой неделе. Это на 5% больше, чем за ту же неделю год назад. Цена новых объявлений опережающий индикатор для будущих продажных цен, и в течение 2023 года по-прежнему наблюдается рост 0-5%.
Для домов, которые получают предложения и заключают контракт (это новые ожидаемые предложения каждую неделю), их цена составляет $395 000. Эти контракты по-прежнему на 4% дороже, чем год назад. По этому показателю цены на жилье выросли на 4% по сравнению с прошлым годом.
Когда мы пытаемся понять, упадут ли цены на жилье в будущем, полезно подумать о явлении, которое они называют «нестабильностью цен на жилье». Продавцам очень легко выставить свой дом на продажу с наценкой, но принять следующую скидку труднее. Именно из-за этой обратной тенденции, я думаю, мы наблюдаем явно большее предложение при более медленном спросе, а цены на жилье стабилизируются, но не падают. В данных нет никаких индикаторов, указывающих на отрицательные годовые изменения цен на жилье в 2024 году.
Снижение цен продолжается
Когда мы смотрим в будущее цены на жилье Что касается продаж, которые еще не произошли, мы видим продолжение тенденции, о которой мы говорили уже несколько недель. Процент объявлений, которые снизили запрашиваемую цену по сравнению с первоначальной прейскурантной ценой, теперь составляет 38% рынка. Это довольно большое число. Это на 40 базисных пунктов выше, чем на прошлой неделе. Это указывает на слабость спроса. Если я продавец и не увижу предложения в течение месяца или около того, я предпочту снизить цену.
Стоит ли нам тревожиться по этому поводу? Мой ответ: это примечательно. Это один из индикаторов, который показывает нам, что цены на жилье останутся на прежнем уровне, но по сравнению с падением цен в 2022 году он показывает, что рынок не останавливается.
В таких местах, как Бостон или Южная Калифорния, которые до сих пор переживали удивительно устойчивые годы в рынок недвижимостиПо мере увеличения запасов мы увидим некоторых продавцов, которые будут удивлены этим изменением. Цены на эти продавцы будут завышены, они не получат предложений, и мы увидим снижение цен во второй половине года. Мы находимся в начале перемен на тех рынках, которые в 2024 году останутся более жаркими. Следите за этим, особенно если вы находитесь на таком рынке, как Новая Англия, где вы слышали о том, насколько хороши запасы во Флориде или Техасе. вверх, но вы наблюдаете, как дома в вашем районе ведут ценовые войны, как и пандемия. Мне кажется, что сейчас эти рынки наконец-то меняются.
Покупатели жилья, очевидно, чувствительны к стоимости денег, и ставки по ипотечным кредитам оставались высокими дольше, чем кто-либо ожидал в этом году. Они еще не спустились. Но ни один из них не имеет цен на жилье. Если вы не следите за данными каждую неделю, вы, вероятно, отстаете от графика.
Майк Симонсен — основатель Альтос Исследования.
English