Овнанские предприятияПоследняя телефонная конференция по отчетам о прибылях и убытках, состоявшаяся в четверг, показала, что строительная компания пытается скорректировать курс после публикации чистого квартального убытка.
Руководители признали мрачную реальность операционных и финансовых показателей компании за четвёртый квартал. Тем не менее, они также изложили несколько причин, по которым, по их мнению, завершившийся период станет лишь разовым сбоем на фоне в целом успешного развития компании.
Уолл-стрит не любит сюрпризов, и эти результаты вполне можно отнести к таковым. Акции материнской компании K. Hovnanian Homes, сильно пострадавшей из-за несоответствия ожиданий аналитиков, в четверг упали на 22,51% после того, как компания сообщила о чистом квартальном убытке в размере $667 000 в четвертом квартале 2025 года. Эта новость может стать предупредительным сигналом для других застройщиков, которые сталкиваются с трудностями на рынке, где покупатели и маржа ограничены.
«Сравнение показателей за предыдущий год, мягко говоря, сложное почти по всем показателям, учитывая, что 2024 год был для нас отличным, а в 2025 году ситуация стала намного сложнее», — заявил генеральный директор Ара Овнанян во время телефонной конференции, посвященной финансовым результатам.
На фоне этой напряженности компания K. Hovnanian продолжает твердо придерживаться своей комплексной стратегии: темп важнее цены. Тем самым застройщик следует примеру Леннара. сценарий «равномерного потока» и склоняюсь к подходу, ориентированному на объем, подобному этому из Smith Douglas Homes.
У этого подхода есть свои недостатки: скорректированная валовая рентабельность K. Hovnanian снизилась до 16,31 TP3T по сравнению с 21,71 TP3T годом ранее на фоне стагнации цен и щедрых мер стимулирования. Однако, по словам финансового директора Брэда О'Коннора, сохранение объёмов и доли рынка является ключевым фактором операционной деятельности компании.
«У нас второй по величине показатель оборачиваемости запасов среди наших конкурентов. Это важная часть нашей стратегии, поскольку это означает, что мы продаём и обновляем наши запасы быстрее, чем большинство конкурентов, демонстрируя более эффективное использование капитала».
Руководство компании считает, что этот план позволит ей вернуться к более сильным показателям во второй половине 2026 финансового года и вернуть доверие аналитиков Уолл-стрит и клиентов. Ожидается, что валовая рентабельность строительной компании достигнет минимума в следующем квартале, но будет расти экспоненциально в течение года. Вот как руководство планирует воплотить этот прогноз в реальность.
Переход от низкорентабельных партий к модели с малым объемом продаж
К. Овнанян делает ставку на стратегию, ориентированную на большой объём, чтобы циклично использовать низкорентабельные лоты, приобретённые в 2023 году или ранее. Это негативно сказывается на марже застройщика. Эти винтажные лоты были андеррайтерами, когда К. Овнанян предлагал гораздо более низкие стимулы. Поэтому эти лоты обеспечивают низкую маржу в сегодняшних сложных рыночных условиях.
Застройщик всё больше опирается на свою стратегию ускоренного освоения этих участков. Ожидается, что участки, приобретённые недавно, в 2024 и 2025 годах, обеспечат более высокую доходность, что обеспечит более высокую долю сдачи в эксплуатацию в предстоящие кварталы. Это позитивный знак.
«Наша ставка на темп, а не на цену, и наша краткосрочная стратегия по переходу к участкам с низкой маржой закладывают основу для более высоких показателей, когда рынок стабилизируется и мы откроем поселки с нашими новыми приобретениями земель, которые предусматривают более высокие стимулы, при этом по-прежнему достигая нормальных показателей доходности», — сказал Овнанян.
Также наблюдается явный переход к модели «земля-свет». Руководители сообщают, что 85% из участков компании K. Hovnanian контролируются опционом, по сравнению с 45% в 2015 финансовом году. Застройщик может использовать это в своих интересах, по крайней мере, в некоторых случаях.
«В условиях сегодняшнего непростого рынка мы также работаем с некоторыми продавцами земли, с которыми у нас заключены опционные соглашения, чтобы найти взаимовыгодные решения, позволяющие нам обеим разделить часть трудностей, связанных с непростым рынком. Стратегически мы решили продавать участки с низкой маржой, чтобы освободить место для новых приобретений земли, соответствующих нашим целевым показателям внутренней нормы доходности (IRR)», — пояснил О’Коннор.
Поддержание высокого уровня запасов специализированных домов для стимулирования продаж
К. Овнанян поддерживает высокий уровень продаж домов в отличном состоянии, которые застройщик называет домами быстрого заселения (QMI). В последнем квартале доля продаж домов в отличном состоянии составила 731 трлн, что значительно выше исторического максимума в 401 трлн.
Однако за последние три квартала доля специализированных домов в общем объеме продаж снизилась.
Такой ориентированный на конкретные требования подход привел к тому, что впервые в истории компании коэффициент конверсии невыполненных заказов превысил 100%, что означает, что они поставили и получили доход по большему количеству домов, чем было включено в их начальный невыполненный заказ на тот квартал.
У подхода, ориентированного на конкретные характеристики, есть и недостатки: такие дома, как правило, требуют дополнительных стимулов для продажи и не предлагают возможности индивидуального обновления. Тем не менее, руководители отметили, что эта стратегия — лучший способ поддерживать высокие темпы продаж и проложить путь к успеху в 2026 году.
«Сосредоточившись на темпах, а не на цене, и поддерживая более высокий запас быстровозводимых домов, мы можем заключать и реализовывать больше контрактов каждый квартал, быстрее реализовывать невыполненные заказы, поддерживать активность наших сообществ и эффективно использовать старые земли с низкой встроенной рентабельностью. Это освобождает наш баланс для новых приобретений земельных участков, гарантированных для обеспечения стабильной доходности даже при нынешних высоких льготах», — пояснил Овнанян.
Изменение сегментов покупателей и регионального акцента
Сегмент покупателей начального уровня испытывает наибольшую нагрузку, поскольку молодые американцы и представители среднего класса всё чаще сталкиваются с трудностями при попытках свести концы с концами и позволить себе собственное жильё. В результате, по словам К. Овнаняна, похоже на Beazer Homes, похоже, уходит из этого напряженного сегмента в поисках более высокой маржи.
«Оглядываясь назад, я могу сказать, что мы слишком много инвестировали в более доступный рынок недвижимости с домами начального уровня. Это был более сложный сегмент рынка жилья, и мы избегали таких районов при приобретении новых земельных участков», — сказал Овнанян.
Компания, как и PulteGroup, делает акцент на сегменте активного взрослого населения, поскольку всё больше американцев выходят на пенсию. Этот сегмент, менее чувствительный к ценам и процентным ставкам, составляет 19% бизнеса К. Овнаняна и имеет в целом показал себя хорошо.
Акцент К. Овнаняна теперь также смещается на географические регионы, где он наиболее выгоден. На северо-востоке, как правило, меньше новых предложений и более высокая доходность, в то время как на многих южных рынках наблюдается избыток нового жилья, продажа которого требует более высоких стимулов или снижения цен.
«Наши земельные позиции в значительной степени сосредоточены на северо-востоке, где мы контролируем более 531 TP3T от общего числа наших участков, и это важно, поскольку северо-восток — один из наших самых прибыльных сегментов. Наименьшая доля приходится на юго-восток, который сейчас является более сложным рынком, где мы контролируем лишь 171 TP3T от общего числа наших участков», — пояснил Овнанян.
Расходы на общие и административные расходы остаются высокими, но существуют и другие меры по сокращению расходов.
Расходы на общие и административные расходы относительно высоки и, как ожидается, составят от 13,51 до 14,51 тыс. пенсов/триллионов от общей выручки в следующем квартале. Эти расходы могут остаться высокими, но руководство рассматривает их как инвестиции в будущую эффективность.
«Одна из причин, по которой коэффициент SG&A несколько завышен, заключается в том, что мы ожидаем роста числа клиентов в сообществах и вынуждены нанимать новых сотрудников заранее, до появления этих сообществ. Кроме того, мы вкладываем значительные средства в совершенствование процессов и технологий во многих областях, чтобы значительно повысить нашу эффективность в будущем», — пояснил О’Коннор.
Руководители указали на несколько способов сокращения расходов, поскольку ожидается, что общие и административные расходы в ближайшей перспективе останутся высокими. Один из них — проведение повторных торгов с поставщиками и торговыми партнерами для заключения более выгодных контрактов, как это недавно сделали многие строительные компании.
Другой способ — использовать стратегию выкупа 7-летней ипотеки с фиксированной ставкой вместо 30-летней. По словам Овнаняна, несколько аналогичных компаний добились успеха в этом направлении.
«Это даёт два преимущества. Во-первых, можно квалифицировать покупателей по более низкой ставке и одновременно реально экономить на издержках, что положительно сказывается на марже. Поэтому мы начнём более активно рекламировать и продвигать эту программу уже в эти выходные. И если она окажется такой же успешной, как мы видим, то эта дополнительная доля наших покупателей, использующих семилетнюю ARM, положительно скажется на нашей марже», — сказал он.
Ключевые выводы
В прошлом квартале результаты компании Hovnanian Enterprises были неутешительными. Выручка компании в размере $817,9 млн немного превзошла ожидания Уолл-стрит, но значительно снизилась по сравнению с $979,6 млн годом ранее.
Чистый убыток и снижение выручки компании K. Hovnanian — это тревожный сигнал для строителей по всей стране. Однако из телеконференции, посвящённой финансовым результатам компании, строители по всей стране могут извлечь как минимум несколько важных выводов.
- Переход Овнаняна на наземный свет следует за более широкая тенденция в легкой промышленности перестройка жилищного строительства.
- Крупные застройщики могут все чаще прибегать к выкупу семилетней ипотеки с фиксированной ставкой вместо 30-летней ипотеки с фиксированной ставкой, чтобы увеличить свою маржу.
- Повышение эффективности может потребовать первоначальных затрат. Административные расходы компании Hovnanian остаются высокими, отчасти из-за инвестиций в совершенствование процессов и технологий. Хотя это и обременяет компанию в краткосрочной перспективе, руководство рассчитывает на то, что эти инвестиции окупятся в долгосрочной перспективе.
- Рынок жилья начального уровня напряжён. Да, это может показаться очевидным любому, кто занимается строительством жилья. Но очевидный отход компании K. Hovnanian от более доступных рынков и усиление акцента на активном взрослом жилье — это признак того, куда движется спрос на рынке.
Пока что К. Овнанян делает ставку на то, что смена стратегии поможет компании пережить шторм в следующем квартале, а затем, согласно прогнозам, её возрождение произойдёт в более позднем году. Только время покажет, как эта стратегия сработает.
English