Какая очередная тактика в калифорнийских спорах о зонировании и в борьбе за соблюдение жилищного законодательства штата звучит в духе «не у меня под боком»?
Подача жалобы в коллегию адвокатов штата.
Показательный пример: адвокат, потерпевший неудачу в попытке сорвать изменение зонирования в Ранчо Палос Вердес, штат Калифорния, подал жалобу в Калифорнийскую коллегию адвокатов по поводу письма организации YIMBY Law, направленного городскому совету в марте 2025 года, в котором предлагалось городу следовать государственным требованиям в сфере жилищного строительства.
В свою очередь, коллегия адвокатов штата начала расследование в отношении группы YIMBY Law, выступающей за строительство жилья, по обвинению в несанкционированной юридической практике. Юристы Института юстиции, представляющие интересы YIMBY Law, утверждают, что расследование нарушает Первую поправку к Конституции США.
Этот спор может стать лакмусовой бумажкой, показывающей, на какие меры готовы пойти противники изменения зонирования, чтобы противостоять государственным мерам по контролю за жилищным строительством. Напряженность между органами жилищного регулирования Сакраменто и противниками государственных требований по расширению плотности застройки, принятых по настоянию сторонников движения «да, в моем дворе», усилилась.
Эти противоречия перекликаются с борьбой в других городах, где жители, выступающие против застройки в своем районе (NIMBY), обращались в суды и к профессиональным регулирующим органам, чтобы замедлить или наказать попытки увеличить плотность застройки любого уровня в районах с частными домами.
Например, в Шарлоттсвилле, штат Вирджиния, домовладельцы подали в суд на власти в связи с изменениями в зонировании 2023 года, которые открыли районы для индивидуального жилья под застройку «среднего класса», утверждая, что имели место процедурные нарушения. Городские власти поселился Вместо того чтобы доводить дело до суда после того, как судья на короткое время отменил их правила зонирования, они согласились провести новые исследования транспортной ситуации и инфраструктуры, сохранив при этом увеличенную плотность застройки.
Жалоба на организацию YIMBY Law — необычная ситуация, поскольку Соня Траусс, её исполнительный директор, не является юристом по образованию. Группа выступает за изменение законов с целью увеличения строительства жилья.
Организация YIMBY Law регулярно направляет письма в местные органы власти с целью поощрения соблюдения общештатных законов о жилищном обеспечении, таких как Закон об ответственности за жилищные условия.
«Чтобы высказать правительству своё мнение, не обязательно быть юристом», — сказал Траусс. «Это выходит за рамки простого несогласия в политике — это попытка полностью прекратить дискуссию».
Соревнования пройдут в более чем 16 домах.
В прошлом году Ранчо Палос Вердес, богатый город в округе Лос-Анджелес, рассматривал возможность исключения трех участков из своего «Плана жилищного строительства», обновленного в 2024 году.
Застройщик Али Вахдани подал заявку на участок, зонирование которого было изменено с четырех домов на акр до 22 единиц на акр в 2024 году. Вахдани приобрел участок у Томаса и Шеннон Хартман, которые до сих пор живут в этом районе. Он хочет построить 14 таунхаусов и два дополнительных жилых помещения.
Планы Вахдани вызвали протест со стороны соседей, в том числе семьи Хартман. Соседи утверждали, что высокая плотность застройки нанесет ущерб району с частными домами и создаст опасность для расположенного неподалеку оползня, произошедшего 250 000 лет назад.
Пока город готовился принять решение, Вахдани, инженер-строитель и основатель... Оптимальная сейсмическая, сказал Реальная сделка Он был опустошен. Этот проект стал его первым проектом, реализованным с нуля.
«Я посчитал это совершенно несправедливым, полным безумием, — сказал он. — Я не мог поверить, что спустя несколько месяцев они собираются изменить зонирование в сторону уменьшения».
Его адвокат активизировал борьбу. Траусс последовал его примеру, представив подробное изложение ситуации. письмо в городской совет, заявив, что снос этих объектов нарушит закон штата и законные права Вахдани.
Поправка к плану застройки жилого сектора города уже была направлена в Калифорнийскую прибрежную комиссию, что ознаменовало окончательное утверждение в этом процессе.
Возобновление процесса может «предоставить городу многочисленные возможности для судебных разбирательств и пристального внимания», — написала Траусс в своем письме.
В 2019 году штат принял Закон о жилищном кризисе, который ограничил снижение плотности застройки и процедурные барьеры для защиты и расширения жилищного фонда Калифорнии по всему штату. В 2021 году штат ужесточил правила для городов. Городской совет решил не вносить эти изменения. Но на этом борьба не закончилась.
Соседи передали спор о зонировании в Комиссию по прибрежным территориям.
После того как городской совет оставил эти участки в плане жилищного строительства, противники перенесли свою борьбу на уровень штата. Адвокат из Ньюпорт-Бич Кендра Карни Мехр представляла интересы семьи Хартман на слушаниях комиссии в августе. Мехр разослала электронное письмо с возражениями, в котором, как и в других письмах, подчеркивались экологические и геологические проблемы, связанные с этим участком.
Она утверждала, что поправка к городскому плану жилищного строительства «создала точечное зонирование и непоследовательную застройку». Мехр сослалась на местный план прибрежной зоны, который по закону обязателен для прибрежных городов и гласит: «Вся новая застройка должна представлять собой одноквартирные жилые дома. Разделение больших участков должно быть спроектировано таким образом, чтобы гармонично вписываться в существующую структуру населенного пункта».
Комиссия одобрила поправку, предложенную городом, несмотря на возражения. После того, как комиссия поддержала город, Мехр пошла дальше. Она подала жалобу против организации YIMBY Law. Мехр не ответила на вопросы о мотивах.
Юристы Института юстиции были удивлены, что коллегия адвокатов не отклонила жалобу, как это часто бывает. Неясно, какое наказание будет назначено, поскольку Траусс не является членом коллегии адвокатов. Институт заявил, что подаст в суд, если коллегия адвокатов продолжит дисциплинарное разбирательство.
«Нет ничего более американского, чем право сказать государственным чиновникам, что, по вашему мнению, они нарушают закон», — заявил в своем заявлении старший юрист Сэм Гедж. «Единственное, что вам должно понадобиться, прежде чем писать государственным чиновникам, — это заключение, а не разрешение от штата».
English