На прошлой неделе ставки по ипотеке упали на 0,18%, опустившись ниже ключевого порога в 6,64%. Почему это важно? Потому что за последние три года, когда ставки по ипотеке снизились с 6,64% до 6%, спрос на жилье вырос. Теперь вопрос: могут ли ставки снизиться?
Доходность по 10-летним облигациям и ставки по ипотечным кредитам
В моем Прогноз на 2025 год, Я ожидал следующие диапазоны:
- Ставки по ипотеке от 5.75% до 7.25%
- Доходность 10-летних облигаций колеблется между 3,80% и 4,70%.
Доходность 10-летних облигаций в этом году колебалась примерно в диапазоне от 4,79% до 3,87%, учитывая однодневные торги в этом диапазоне. Между тем, ставки по ипотечным кредитам ставки варьировались от 7,25% до 6,50%. Итак, что же дальше? Если данные по рынку труда ухудшатся, доходность 10-летних облигаций может достичь 3,80%, а ипотечные ставки наверняка достигнут 6%, но нам нужны более слабые экономические данные или более мягкая позиция ФРС.
В специальном эпизод выходного дня В подкасте HousingWire Daily я излагаю свою точку зрения на данные по занятости, которые снижаются уже 19 месяцев, но пока не достигли критической точки. Ключевое отличие этого года от предыдущих заключается в том, что один из двух моих показателей занятости сигнализирует о полномасштабной рецессии. Обычно мы видим, как строители жилья теряют работу перед наступлением рецессии. С 2010 года были случаи, когда эти данные падали в течение трёх-четырёх месяцев подряд, не приводя к рецессии, но текущая ситуация иная.
Мы видим, что количество завершенных жилых домов достигло исторически высокого уровня, что говорит о том, что снижение рабочей силы может восстановиться, если спрос ухудшится. Нам необходимо внимательно следить за этой ситуацией в будущем.
Динамика доходности 10-летних облигаций полностью отразилась на пятнице. Мы наблюдали резкое падение с максимума 4,40% до 4,21%. Ставки по ипотеке в пятницу упали на 12 базисных пунктов до 6,63%, а за неделю — на 18 базисных пунктов.
Ипотечные спреды
Улучшение спредов по ипотечным кредитам в 2025 году стало благословение на жилье, поскольку спрос мог бы быть выше, если бы спреды по ипотеке не улучшились после худших значений 2023 года. С дальнейшим снижением ставок и «голубиным» настроем ФРС спреды могут постепенно уменьшаться со временем. Я ожидал улучшения на 0,27%–0,41% в 2025 году, исходя из среднего значения 2,54% в 2024 году. Пока мы не достигли этого уровня, но приблизились к нему.
Если бы спреды были такими же низкими, как на пике 2023 года, ставки по ипотеке были бы на 0,77 % выше. И наоборот, если бы спреды вернулись к нормальному диапазону, ставки по ипотеке были бы на 0,53%–0,73% ниже сегодняшнего уровня. Исторически спреды по ипотеке колебались в диапазоне от 1,60% до 1,80%.
Наилучшие уровни нормальных спредов означали бы, что ставки по ипотеке сегодня составят 5,90% против % и 6,10%, что представляет собой заметную разницу.
Данные заявки на покупку
На прошлой неделе, данные приложения покупки В недельном исчислении наблюдалось снижение на 6% и рост на 17% в годовом исчислении. Рост числа новых заявок в годовом исчислении может объяснить рост числа заявок на покупку жилья, зафиксированный в годовом исчислении. Теперь, когда ставки по ипотеке опустились ниже 6,64%, и если они продолжат снижаться, мы должны увидеть более позитивные еженедельные данные, как и в прошлом.
Вот еженедельные данные за 2025 год:
- 13 положительных показаний
- 11 отрицательных показаний
- 5 плоских отпечатков
- 26 недель подряд положительных годовых данных
- 13 последовательных недель двузначного роста по сравнению с прошлым годом
Всего ожидаемых продаж
Последние данные о общем объеме ожидаемых продаж от Альты Данные предоставляют ценную информацию о текущих тенденциях спроса на жилье. В прошлом году мы наблюдали значительный сдвиг, когда ставки по ипотеке снизились с 6,64% до примерно 6%. Теперь, когда ставки по ипотеке достигли 6,63%, будет интересно посмотреть, что произойдет с данными, если мы сможем добиться того, чтобы ставки приближались к 6% с увеличением срока кредитования.
Всего ожидаемых продаж:
- 2025: 386561
- 2024: 379,478
Еженедельные ожидаемые продажи
Наши еженедельные данные о предстоящих продажах домов дают представление о текущей ситуации. Однако на эти данные могут влиять праздники и любые краткосрочные потрясения. Мы наблюдали снижение этих данных от недели к неделе, хотя и демонстрировали рост в годовом исчислении.
Ожидаемые продажи за прошлую неделю:
- 2025: 68,413
- 2024: 66,197
Еженедельные данные инвентаризации жилья
Одна из недавних тем, которые мы обсуждали с Статьи о рынке жилья заключается в том, что темпы роста запасов замедляются, и это началось ближе к концу июня. После того, как я извлек данные за двухнедельный праздник 4 июля, эта тенденция сохранилась и на этой неделе, но мне будет интересно посмотреть, как будет выглядеть индикатор, если ставки по ипотеке достигнут 6%, особенно с учётом дюрации.
Тем не менее, лучшим прогнозом для рынка жилья в 2024 и 2025 годах станет рост предложения и замедление роста цен на жилье.
На прошлой неделе темпы роста запасов замедлились по сравнению с предыдущей неделей.
- Еженедельное изменение запасов (25 июля – 1 августа): Запасы выросли с 860,426 к 865,620
- Та же неделя в прошлом году (26 июля - 2 августа): Запасы выросли с 677,246 к 683,738
Данные о новых объявлениях
Данные по новым объявлениям, похоже, достигли пика на неделе 23 мая, составив в общей сложности 83 143 объявления. Хотя я был рад достичь своего минимального недельного показателя в 80 000 новых объявлений, меня разочаровало, что в течение нескольких недель мы не увидели цифр от 80 000 до 100 000. Мы уверенно идём к сезонному спаду этих объявлений. Единственное, чего мы не хотим, — это того, чтобы эта линия данных опустилась ниже данных за 2023 или 2024 год.
Чтобы дать вам некоторую перспективу, во время годы краха пузыря на рынке жилья, Количество новых объявлений росло от 250 000 до 400 000 в неделю в течение многих лет. Вот данные о новых объявлениях за последнюю неделю за последние два года:
- 2025: 69,837
- 2024: 67,083
Процент снижения цены
Обычно за год цены на жилье снижаются примерно на треть, что свидетельствует о динамичности рынка жилья. Владельцы жилья корректируют цены продаж по мере роста запасов и сохранения высоких ипотечных ставок. В связи с увеличением запасов и ростом ставок, наши данные по проценту снижения цен выше, чем в прошлом году.
Для моего Прогноз цен на 2025 год, я ожидал скромного роста цен на жилье примерно на 1,77%. Это говорит о том, что в 2025 году, вероятно, снова будут отрицательные реальные цены на жилье. В 2024 году мой прогноз роста на 2,33% оказался неточным, в первую очередь потому, что ставки упали примерно до 6%, а спрос улучшился во второй половине года. В результате цены на жилье выросли на 4% в 2024 году.
Рост снижения цен в этом году по сравнению с прошлым годом подтверждает мой осторожный прогноз роста на 2025 год. Вот процент домов, цены на которые снизились на предыдущей неделе за последние два года:
- 2025: 41.7%
- 2024: 39%
Предстоящая неделя: индексы ISM и PMI, аукционы облигаций и заявки на пособие по безработице
После напряженной недели, наполненной публикациями данных о занятости и Федеральный резерв Судя по результатам встречи, предстоящая неделя, вероятно, будет гораздо спокойнее, что даст нам возможность перевести дух. Нас ждут данные ISM и PMI, которые могут повлиять на рынки, а также несколько аукционов облигаций и еженедельный отчёт по заявкам на пособие по безработице.
Данные по заявкам на пособие по безработице — важнейший индикатор для Федеральной резервной системы. Они намерены сохранять умеренно ограничительную политику как можно дольше, но если эти данные начнут расти, их позиция может оказаться под угрозой. Прошлая неделя была бурной, и, предвкушая предстоящую неделю, нам стоит уделить время размышлениям. Некоторым членам ФРС, возможно, придется пересмотреть свои устоявшиеся взгляды.
English