История для Рынок жилья за последние три года было так: «Продажи домов падают, цены на жилье растут».
Потому что инвентарь был настолько ограничен после пандемии, что цены выросли, даже когда спрос ослаб. Эта история может наконец-то перевернуться, поскольку нераспроданный запас домов теперь достаточно велик, чтобы цены на жилье во многих частях страны показатели ниже прошлогодних.
Мы уже почти на полпути к 2025 году, и ставки по ипотечным кредитам оставались выше дольше, чем кто-либо ожидал. Продажи домов продолжали разочаровывать в пиковый сезон покупок и только сейчас показывают некоторый рост по сравнению с прошлым годом. Таким образом, даже несмотря на возникновение ценового давления, объемы продаж домов начинают демонстрировать рост по сравнению с 2024 годом.
Доступный на рынке запас домов вернулся к уровню, существовавшему до пандемии, и составил 826 000. односемейный непроданных домов на рынке по состоянию на середину июня. Это на 32% больше, чем в это же время в прошлом году. Потребовалось целых три года, но предложение непроданных домов наконец-то накопилось в достаточной степени, чтобы оказать понижательное давление на цены. Спрос остается очень медленным, поэтому эта тенденция вряд ли изменится в ближайшее время.
Между тем, из-за вызванного пандемией ограниченного предложения цены на жилье выросли в 2022 году, завершив год на 6% выше, чем в 2021 году. Календарный 2023 год начался очень слабо, но цены на жилье закончились на 5%. В прошлом году, как ни странно — после третьего года ипотечных ставок в 6-х и 7-х годах — цены на жилье снова выросли на 4%. Даже несмотря на рост предложения, покупателей было достаточно, чтобы немного поднять цены.
Но в этом году эта тенденция окончательно сошла на нет. По состоянию на середину июня 2025 года цены на жилье (измеренные Альты еженедельная медианная цена ожидаемых продаж жилья (90-дневная скользящая средняя) выросла в общенациональном масштабе всего на 0,55% по сравнению с летом 2024 года. В зависимости от того, как вы измеряете «цены», можно с уверенностью отнести цены на жилье в 2025 году к самым низким за многие годы.
По состоянию на 6 июня 2025 года мы оцениваем 11 штатов, в которых цены на жилье находятся на уровне или ниже уровня 2024 года:
- Гавайи: -3.8%
- Айова: -2.0%
- Аризона: -1.6%
- Грузия: -1.3%
- Флорида: -1.2%
- Техас: -1.2%
- Колорадо: -0.8%
- Алабама: -0.2%
- Монтана: 0.0%
- Нью-Йорк: 0.0%
- Южная Каролина: 0.0%
Я обсуждал это на днях на HousingWire Daily подкаст. Большая часть ценовой слабости наблюдается в районе Sun Belt, где запасы накопились больше всего, а с севера движется меньше покупателей. Похоже, что следующими на очереди будут Теннесси, Юта и Вашингтон.
Заголовки данных о продажах, которые вы сейчас увидите, охватывают данные за апрель, и они выглядят приблизительными. Зиллоу сообщили, что в 27 из 50 штатов наблюдалось сезонное снижение цен на жилье с марта по апрель.
Динамика цен на жилье, похоже, замедляется. Предостережение в связи с текущими заголовками: апрель был действительно отвратительным для всех финансовых рынков. Из-за хаоса тарифов фондовые рынки рухнули, ставки по ипотеке подскочили, а потребители и предприятия сократили расходы по всем направлениям.
Многие продажи домов были отложены, и цены на жилье пострадали. Скоро мы увидим, как главные объявления о продаже жилья отражают май, и в данных Altos в реальном времени май начался медленно, но закончился годовым приростом. Между тем, май также стал месяцем огромного восстановления для фондового рынка. Было бы разумно не использовать апрель в качестве прокси для всего года.
Действительно, есть небольшие нюансы в липкости цен на жилье, поскольку финансовые рынки восстановились в мае и июне. Медианная запрашиваемая цена Altos составляет 1,3% впереди 2024 года, а цена всех домов по контракту составляет 2,5% выше 2024 года.
Между тем, процент домов на рынке со сниженными ценами достиг 15-летнего максимума в июне — 39,5%. Почти 40% домов на рынке получили снижение цены от первоначальной цены. Это значительно больше, чем «нормально», что было бы ближе к 30%. Нет никаких признаков того, что спрос подтолкнет цены выше в этом году. Обвалится ли рынок?
Вибрации меняются.
Я провожу ненаучный опрос среди своих подписчиков в Twitter и LinkedIn каждый месяц, спрашивая, куда, по их мнению, будут двигаться цены на жилье в этом году. Хотя общенациональные цены на жилье все еще положительны по сравнению с тем же периодом 2024 года, настроения относительно цен на жилье становятся гораздо более медвежьими. По данным моего опроса от 12 июня, более 62% респондентов теперь ожидают, что цены на жилье упадут в 2025 году. Это больше, чем всего 27% в январе.
Не только комментаторы становятся более пессимистичными. Я вхожу в группу экономистов, которые прогнозируют цены на жилье каждый квартал для Fannie Mae и Pulsenomics. Эта группа по-прежнему настроена позитивно, прогнозируя в среднем 2,95% прироста цен на жилье за год. Но они постепенно становятся менее оптимистичными. Средний прогнозист составил 3,41% в прошлом квартале и 5,25% в начале года.
Почему экономисты немного более оптимистичны, чем потребители? Очень необычно, когда цены на жилье снижаются в любом календарном году по сравнению с предыдущим. За исключением Великого финансового кризиса, ежегодно цены на жилье — измеряемые индексом Кейса-Шиллера — падали только один раз (1990). Одной из причин является явление, известное как «липкость вниз». Существующие домовладельцы не любят устанавливать цену на свои дома ниже, чем они стоили когда-то.
Во многих случаях домовладельцы предпочитают держать и не продавать, чтобы не понести предполагаемые потери на цене. Это особенно верно, если у домовладельца большой капитал и очень дешевые расходы на удержание — а почти у всех в стране сейчас очень дешевая ипотека.
В оставшуюся часть 2025 года мы можем видеть, что уровни запасов — особенно в Солнечном поясе — теперь достаточны, чтобы оказать понижательное давление на цены на жилье. Похоже, что это продолжится и распространится на большее количество штатов. Однако в данных не так много того, что показывает существенное снижение цен.
При небольшой удаче во второй половине года ставки по ипотеке снижаются, что немного подстегивает спрос покупателей. В этом случае мы ожидаем, что закончим 2025 год с небольшим ростом цен на жилье по сравнению с 2024 годом.
English