В Индиане назревает очередное противостояние между штатом и местными органами власти. Законодатели штата готовы лишить города значительной части их полномочий в отношении того, где и как строится новое жилье, что приведет к конфликту за контроль над местным развитием и – что особенно важно – жилищным строительством.
Предложенный в Индиане законопроект изменит порядок утверждения проектов жилищного строительства в различных населенных пунктах штата. В случае принятия, ключевые решения будут приниматься законодательной властью штата, а полномочия местных комиссий и советов по планированию будут значительно ограничены в отношении возражений со стороны местных жителей.
Эти усилия отражают растущую тенденцию противостояния между штатами и местными органами власти в таких местах, как Калифорния, Коннектикут, Техас, Колорадо и Флорида, где руководители штатов препятствуют местному зонированию, чтобы стимулировать новое жилищное строительство в качестве стратегии повышения доступности жилья.
В этих штатах губернаторы и избранные представители законодательных органов утверждают, что местное сопротивление строительству квартир, дуплексов и домов меньшего размера усугубило острую нехватку жилья, подавляя новое жилищное строительство. В ответ на это должностные лица на уровне штатов приняли законы, которые отменяют городские процедуры зонирования.
В свою очередь, местные чиновники предупреждают, что широкие государственные предписания могут иметь обратный эффект, игнорируя реальные проблемы на местах, такие как устаревшая канализация, переполненность школ и особенности районов, не говоря уже об ограничениях в сфере охраны окружающей среды и централизованных коммунальных услуг.
Штат Индиана сейчас вступает в эту дискуссию, проверяя, на что способны руководители штата, чтобы переписать правила жилищного строительства в условиях противодействия мэров, чиновников округов и групп жителей, выступающих против застройки.
Почему Индиана решает проблему доступности жилья
В Индианаполисе во время пандемии COVID-19 наблюдался двузначный рост арендной платы, в то время как в штатах и городах «Солнечного пояса» отмечался ошеломляющий рост арендной платы и цен на жилье.
Разница заключается в поставках и строительстве.
В период пандемического бума мегаполисы «Солнечного пояса» привлекали инвесторов и внутренних мигрантов, стремящихся к простору, теплу, доступности и гибкости удаленной работы. Строители отреагировали на это беспрецедентным объемом строительства, в результате чего на многих южных рынках после замедления миграции образовался избыток предложения.
В Индианаполисе и остальной части штата ситуация оставалась стабильной. Строительная отрасль оставалась относительно на прежнем уровне. Нехватка нового предложения в сочетании со стабильным спросом ускорила рост цен на жилье и арендной платы.
В центральной Индиане удалось избежать резких скачков цен на жилье, которые наблюдались на некоторых рынках «Солнечного пояса». Также удалось избежать падения цен, которое произошло на этих рынках из-за снижения спроса. Недавно Zillow поставила Индианаполис на первое место в своем рейтинге. список Большинство рынков являются благоприятными для покупателей. Тем не менее, цены на жилье росли быстрее, чем заработная плата, что, по мнению защитников прав работников жилищного сектора и руководителей предприятий, создало неудовлетворенный спрос на жилье для работающего населения.
«Индиана, долгое время считавшаяся оплотом доступного жилья, пережила резкий поворот событий» из-за несоответствия спроса и предложения на доступное жилье, — говорит Сара Коерс, заместитель директора Индианского университета по изучению недвижимости. написал в Indiana Business ReviewПо словам Коерса, больше всего пострадали работники со средним уровнем дохода.
Именно этот сегмент законодатели стремятся урегулировать в Индиане и других штатах.
В законодательном собрании штата Индиана пытаются отменить местные правила.
Предлагаемый законопроект следует проторенному пути, который используют другие штаты для стимулирования увеличения предложения жилья. Законопроект № 1001 объявляет несколько типов жилья разрешенным видом использования «по праву», что позволяет утверждать их без публичных слушаний во многих жилых и коммерческих зонах.
Строительство одноквартирных домов, дуплексов, таунхаусов и дополнительных жилых помещений будет автоматически утверждаться в жилых районах. Некоторые проекты смешанного использования и многоквартирные проекты могут быть реализованы в коммерческих зонах, если только муниципалитет не примет постановление об отказе от этого.
Законопроект также запретит местным органам власти применять многие стандарты внешнего дизайна, минимальные размеры больших земельных участков, жесткие правила отступов и минимальные требования к количеству парковочных мест, если только они не сделают исключения посредством местных постановлений.
Сторонники предложения законодательного собрания штата утверждают, что эти правила увеличивают стоимость новых домов на десятки тысяч долларов. Они заявляют, что эти расходы привели к предполагаемому дефициту десятков тысяч новых жилых домов по всей Индиане.
Что говорят местные чиновники
В середине января на слушаниях в комитете по местному самоуправлению Палаты представителей местные лидеры заявили, что это предложение заходит слишком далеко, лишая жителей основных инструментов передового опыта в области местного планирования и перекладывая все риски на сами районы.
«Установление более низких стандартов застройки не должно быть прерогативой штата», — заявил управляющий городом Кларксвилл Кевин Бейти.
Бейти утверждал, что местные чиновники «находятся на местах» и уже сейчас находят баланс между доступностью жилья и характером района. Он предупредил, что ограничение требований к парковке может привести к заторам на узких улицах и затруднить доступ пожарных машин и бригад санитарной службы.
«Установление более низких стандартов застройки не должно быть прерогативой государства», — сказал он. Некоторые мэры и градостроители также выразили обеспокоенность по поводу потери влияния на обеспечение парков, инфраструктуры и других общественных благ по мере ускорения роста.
Член Демократической партии от Индианаполиса Блейк Джонсон задался вопросом, не жертвует ли штат долгосрочным качеством строительства ради краткосрочной экономии средств, заявив, что законодатели должны учитывать как долговечность, так и цену. Даже после того, как поправки комитета сократили некоторые положения, касающиеся многоквартирного жилья, после публичных слушаний, критики заявили, что законопроект HB 1001 в его нынешнем виде по-прежнему «проталкивает» местный контроль во имя скорости.
Поддержка со стороны представителей бизнеса и жилищных организаций.
Представители деловых кругов и защитники прав жильцов возразили, что законопроект является давно назревшей мерой в ответ на нехватку жилья, которая ограничивает рынок труда в Индиане.
Камиль Блант, вице-президент по связям с правительством Торговой палаты Индианы, заявил законодателям, что реформы могут снизить затраты на строительство, увеличить предложение жилья и повысить предсказуемость частных инвестиций. Он назвал жилищную политику «политикой в сфере трудоустройства».
Джина Лекрон, директор отделения организации Habitat for Humanity в Индиане, заявила, что местные правила сделали жилье недоступным для многих работающих семей, и что штат должен «начать строить дома для имеющейся у нас рабочей силы».
Миллер представил законопроект HB 1001 как способ постепенно отменить «ненужные правила» и упростить, ускорить и удешевить строительство доступного жилья и так называемых «жилий среднего класса».
Использование общенациональной тенденции доступности жилья в своих интересах.
Дебаты в Индиане разворачиваются на фоне более масштабных изменений, в ходе которых государственные чиновники все чаще отменяют местные правила зонирования, чтобы стимулировать строительство жилья, от Новой Англии до Солнечного пояса. В каждом штате это стремление приводит к изменению традиционных политических границ.
Демократический губернатор Коннектикута подписано В закон о реформе жилищного строительства, против которой выступали республиканцы, после того как он первоначально наложил на него вето. Флорида, контролируемая республиканцами, предоставила государственным учреждениям полномочия продвигать жилищное строительство для работников, несмотря на возражения местных властей. Лидеры Техаса, Калифорнии и Колорадо пошли по аналогичному пути. Эти шаги в каждом случае вызвали предупреждения о потере самоуправления.
Закон Майлза, гласящий, что «ваша позиция зависит от того, где вы сидите», похоже, часто применяется к дебатам о жилищном строительстве. Губернаторы и лидеры законодательных органов теперь рассматривают реформу землепользования как ключевую экономическую политику. Они утверждают, что предложение жилья имеет важное значение для привлечения работодателей и стабилизации цен.
Республиканцы Индианы рассчитывают на то, что избиратели, обеспокоенные стоимостью жилья, примут новые полномочия штата в отношении того, как строится жилье.
English