На этой неделе количество домов выросло почти на 14 000. Это довольно солидное число, но на самом деле оно меньше, чем прогнозировала наша модель на неделю.
Доступный инвентарь непроданных домов продолжает расти, но этот рост кажется немного менее интенсивным, чем мог бы быть. Темпы продаж (со стороны спроса) оказались медленнее, чем я ожидал. Похоже, мы возвращаемся к тем условиям второй половины 2022 года, когда запасы быстро росли, но любая реальная коррекция в сторону снижения была смягчена прекращением поставок. Продавцам остается просто переждать, а это похоже на США Рынок жилья видит это сейчас.
Я думаю, стоит проверить, действительно ли продавцы просто переждут сейчас. Уже два года ожидания. Гленн Келман из Красноперый был цитируется как говоря, что он не думает, что домовладельцы могут ждать долго. Он ожидает, что во второй половине года будет наблюдаться еще больший рост запасов. Я думаю, что это разумная гипотеза, хотя главное в том, что мы пока не видим ее в данных.
Инвентарь увеличивается на 2.2%
Сейчас на рынке находится 634 000 непроданных домов на одну семью. Это увеличение на 2,2% за неделю и рост на 14 000 непроданных домов. Это довольно большой выигрыш за одну неделю. Конец июня и сезонный пик листинг и цены все происходят сейчас. Вероятно, у нас есть еще одна неделя с большим приростом запасов, затем первая неделя июля включает в себя праздники, поэтому активность значительно падает.
Важным выводом является то, что начиная с июля у нас будет больше запасов, чем в 2020 году. Если ставки по ипотечным кредитам Если в конце лета произойдет скачок, мы увидим еще один рост непроданных запасов. Если предположить, что не будет большого всплеска ставки по ипотечным кредитам, то, похоже, что доступный запас непроданных домов на одну семью достигнет максимума в октябре, когда на рынке будет представлено чуть менее 700 000 домов.
У нас есть простая модель для оценки возможного роста запасов за данную неделю на основе изменений за те же недели в предыдущие годы. Например, модель ожидала, что на этой неделе запасы вырастут на 16 000 единиц, а они выросли на 13 000.
Это говорит нам о том, что запасы, хотя и растут, растут относительно более медленными темпами, чем в начале года. Это не свидетельствует о безудержном росте предложения.
Новые объявления без изменений
Вы можете видеть продолжение этой темы с новым объемом списков каждую неделю. На этой неделе было 72 000 новых непроданных объектов недвижимости. Это практически не изменилось по сравнению с предыдущей неделей. На данный момент это на 13% больше продавцов, чем в прошлом году, но этим летом объем продаж больше не увеличивается. Темпы продаж за год стабилизировались.
Как я уже говорил, для тех, кто ожидает продолжения гораздо большего роста запасов во второй половине года, когда рост запасов поможет спросу и предложению выйти из строя, действительно медвежий сценарий, потребуется одно: больше продавцов. . Вам нужно будет видеть еженедельный рост продаж. У нас больше продавцов, чем год назад, но вы также ожидаете, что это будет продолжаться каждую неделю, но это не так.
Новые ожидаемые данные слабы
Это сторона предложения спрос и предложение уравнение. Предложение невелико, оно не выходит из-под контроля. Однако по спросу данные довольно слабые. На этой неделе было заключено всего 67 000 новых контрактов на строительство домов на одну семью. Это на 2,7% меньше, чем на прошлой неделе, и на 3,3% меньше, чем на той же неделе год назад.
Вывод из ожидаемых данных о продажах заключается в том, что любой рост объема продаж, который мы могли бы наблюдать в начале года, исчез. Это функция ставки по ипотечным кредитам оставаясь в 7-х. Сейчас у покупателей просто нет стимула прыгать. До тех пор, пока ставки по ипотечным кредитам не упадут, мы будем находиться в состоянии ожидания.
Цены на жилье немного ниже
Средняя цена всех домов, выставленных на продажу в США, сейчас составляет $455 000. Это всего лишь на волосок меньше, чем на прошлой неделе. И он не изменился по сравнению с тем, что было год назад. Цены на жилье по этому показателю не изменились по сравнению с прошлым годом. Это неудивительно, учитывая темпы продаж, о которых я упоминал выше, повышательного давления на цены на жилье нет.
Средняя цена домов, заключенных на этой неделе по контракту, составляет $395 000. Это на 1% меньше за неделю и на данный момент всего на 2,6% выше прошлогоднего показателя.
Снижение цен растет
Немного больше запасов и более слабый спрос означают, что снижение цен будет расти, и оно продолжает расти. Каждую неделю появляется все больше продавцов, которым приходится снижать запрашиваемые цены. На национальном уровне цена 36,9% на активном рынке снизилась по сравнению с первоначальной прейскурантной ценой. Это особенно мягко.
Если посмотреть на региональные данные, то большую часть года лидируют рынки Флориды. Сарасота, Пунта-Горда, все эти рынки Флориды на побережье Мексиканского залива показывают, что предложение в этих районах сильно растет, а спрос сильно падает. У вас есть такие элементы, как налоги на недвижимость и расходы на страхование, которые значительно выросли, поэтому у вас гораздо больше продавцов.
Западные рынки США начинают возвращаться с еще большим снижением цен — в частности, в Остине, Финиксе и Денвере. Помните, два года назад эти города, пережившие пандемический бум, возглавили замедление темпов роста экономики. Следите за этими частями страны. У них был на удивление сильный 2023 год, но если мы сможем использовать снижение цен в качестве опережающего индикатора, эти рынки снова замедлятся.
Покупатели жилья, очевидно, чувствительны к стоимости денег. И ставки по ипотечным кредитам оставался выше дольше, чем кто-либо ожидал в этом году. Они еще не спустились. Что, если они это сделают? Если вы не следите за данными каждую неделю, вы, вероятно, отстаете от графика. У вас есть покупатели и продавцы, которые понятия не имеют, как сейчас меняется этот рынок.
Майк Симонсен — основатель Альтос Исследования.
English