Неужели рост жилищного фонда наконец-то замедлился?

Непроданный инвентарь домов на продажу росло весь год. Пока еще не переломило ситуацию — на этой неделе инвентарь вырос по всей стране — но менее чем на 1%. Есть некоторые признаки того, что рост инвентаря замедляется с новым снижением ставки по ипотечным кредитам и конец лета. 

В годы до пандемии было бы совершенно нормально, если бы запасы достигали пика в конце июля или в августе. Недавно нераспроданные запасы росли бы позже в этом году, особенно в последние два года, поскольку рынок замедлялся, когда запасы росли к ноябрю. Вероятно, у нас есть еще месяц или больше рост запасов, но этот рост, похоже, замедляется. 

Более медленный рост нераспроданных домов на рынке является результатом слишком малого количества продавцов на стороне предложения и стабильности на стороне спроса. Мы находимся в продолжительном периоде слабого или снижающегося спроса со стороны покупателей жилья, поэтому нераспроданное предложение домов продолжает расти. Если спрос стабилизируется, возможно, мы находимся на пике этой тенденции в этом сезоне. 

Мы ищем эти тонкие изменения на рынке потому что это имеет последствия для роста цен на жилье и для объемов продаж жилья в этом году. В данных нет ничего, что говорит об ускорении в 2024 году, поэтому наиболее оптимистичный сценарий, за которым мы наблюдаем, — это стабильность и, возможно, готовность к восстановлению продаж в 2025 году. 

Давайте рассмотрим детали рынка недвижимости США по состоянию на середину августа 2024 года:

Запасы выросли

Сейчас на рынке не продано 698 000 односемейных домов. Это меньше, чем на 1% за неделю. Это наименьший рост в тенденции запасов за последние месяцы. Это логично, поскольку сезон уже подходит к концу.

Мне интересно время проведения в этом году сезонный пик запасов. Мы находимся на вялом рынке, поэтому неудивительно, что предложение непроданных домов продолжает расти.

Может быть, в этом году мы находимся в противоположном сценарии ставки по ипотечным кредитам во второй половине года, возможно, мы достигнем плато запасов раньше.

Новые объявления появляются медленно

Что касается новых объявлений, мы освещаем медленный темп продаж уже два полных года. Эта неделя ничем не отличается: 67 000 новых объявлений о продаже односемейных домов. Это как раз то, чего мы ожидали на этой неделе. Нет никаких признаков большого всплеска продаж. Самые мрачные прогнозы о том, где Рынок жилья это потребует всплеска продавцов.

Даже в таких штатах, как Флорида и Техас, которые лидируют по росту запасов, вероятно, остановились. Общий нераспроданный запас во Флориде на этой неделе фактически снизился. Новые листинги во Флориде снизились, и на этой неделе действительно было меньше новых продавцов, чем на той же неделе в любой из последних двух лет. Техас еще не перешел, но мы следим за ним. Запасы Техаса выросли на 1,5% или немного быстрее, чем в среднем по стране за неделю. 

Так что не все знаки показывают плато в непроданных домах. Техас рулит во многом по стране, так что посмотрим, сбудутся ли мои предположения. 

Продажи домов немного снизились 

На данный момент заключено 366 000 контрактов на односемейные дома. Это на долю меньше, чем неделю назад, и не изменилось с прошлого года. На этой неделе было 66 000 новых продаж односемейных домов, плюс еще 13 000 кондоминиумов. Около 79 000 общих продаж, начатых в середине августа, все еще очень мало, они нацелены на годовую отметку в 4 миллиона продаж и не выросли заметно. 

Как ставки по ипотечным кредитам осенью, посмотрим, будет ли заметный рост спроса покупателей. Платежи, конечно, все еще очень дорогие, но они находятся на самом низком уровне в году. Есть ли порог, который мотивирует покупателей? Ранее я предполагал, что 6.5% будет видимым порогом для увеличения спроса покупателей жилья, но я не видел никаких подтверждений этому.

Если мы увидим какой-либо всплеск спроса покупателей, мы смотрим на сентябрь или даже октябрь, прежде чем стрела продаж сдвинется. Если нам не повезет, то ставки не упали достаточно низко или покупатели просто подождут до следующего года, прежде чем предпринять какие-либо действия.

Цены на жилье не изменились

Медианная цена односемейных домов в США составляет $449,900. Это не изменилось с последних нескольких недель. Если вы зайдете в Рынок жилья сегодня, чтобы купить или продать дом, вот как выглядит рынок. Это та же медианная цена, что и в прошлом году, и как было в августе 2022 года. Цены по всей стране не меняются уже два года. 

Цена новых объявлений на этой неделе составляет $400,000. Это примерно столько же, сколько на прошлой неделе и в прошлом году. 

Примечательно, что цена домов по контракту все еще на 3-5% выше, чем в прошлом году. На уровне $399,900 она не менялась в течение нескольких недель. В прошлом году цены на предстоящие продажи домов колебались около $380,000.

Плато снижения цен

Снижение цен на дома В течение нескольких недель цены на выставленные на продажу объекты оставались на прежнем уровне. Около 39,5% из выставленных на продажу объектов были снижены по сравнению с первоначальной ценой. Я ожидаю, что снижение цен продолжит медленно расти по мере того, как лето переходит в осень. Поскольку наступает конец года, у любого продавца, который не получил желаемого предложения, есть два варианта: снизить цену или отозвать листинг. В любом случае, процент активного рынка с ценовыми сокращениями увеличивается. Это должно продолжать медленно расти еще пару месяцев. 

Количество снятий с активных листингов определенно растет. Это происходит каждый год на каждом рынке, но сейчас это происходит немного чаще. С одной стороны, снятие с торгов — это медвежий признак. Покупателей нет, а продавцы настолько обескуражены, что уходят. С другой стороны, это показывает, что продавцы могут уйти. Это сигнализирует о том, что владельцы домов не заинтересованы в слабом рынке и находятся в хорошей позиции для ожидания. Это подразумевает сохранение ограниченного запаса — или ограничение роста запаса, и это подразумевает, что даже в период слабого спроса на цены на жилье оказывается меньшее понижательное давление. 

Если ставки по ипотечным кредитам продолжают падать, и еще несколько покупателей мотивированы, тогда мы увидим, что эти данные о снижении цен достигнут максимума в следующем месяце или около того, прежде чем пойти на спад осенью. Если нам не повезет, и ставки снова подскочат. Например, если ФРС не снизит ставки, как ожидалось, в сентябре, то ипотека рынки отреагируют резко. Ставки по ипотечным кредитам может подскочить в сентябре, и тогда мы увидим большой скачок снижения цен, такой же, как это произошло в сентябре 2023 и 2022 годов.

Если продавцы наконец изменят свои ожидания, мы быстро увидим это в данных. Ставки по ипотеке оставались выше в этом году дольше, чем кто-либо ожидал. Может быть, мы наконец-то повернули вспять? Если нам повезет? Для покупателей и продавцов эти условия могут быстро измениться. Им нужно услышать данные от вас, чтобы знать, как реагировать.

Майк Симонсен — основатель Альтос Исследования.