Видим ли мы начало рыночного изменения спроса на ипотеку? Примечательно, ставки по ипотечным кредитам постепенно снижались, и мы наблюдали подряд положительные недели в данных по заявкам на покупки впервые с середины марта. Хотя я обычно предпочитаю видеть устойчивый рост в течение 12-14 недель, прежде чем делать вывод о кардинальных изменениях, низкая планка в данных заявок на покупку предполагает, что даже небольшое изменение может привести к росту спроса, если ставки по ипотечным кредитам продолжат падать.
Давайте углубимся в данные, чтобы лучше понять эти события.
Данные заявки на покупку
Когда ставки по ипотечным кредитам упали более чем на 1% в конце 2022 и 2023 годов, мы увидели устойчивый скачок данных заявок на покупку, что в конечном итоге привело к увеличению ежемесячных продаж. Затем ставки пошли вверх, оттеснив спрос обратно к минимумам этого экономического цикла. Я писал об этом и в последнем существующем отчете о продажах домов. здесь.
Поскольку ставки по ипотечным кредитам снова снижаются, а некоторые данные по труду находятся под угрозой дальнейшего снижения, пришло время внимательно следить за тем, какой спрос создаст более низкие ставки, если они упадут еще больше в течение следующих 6-12 месяцев. На данный момент у нас были только несколько недель положительного роста, а ставки по ипотечным кредитам все еще находились на уровне 7%.
С началом падения ставок по ипотечным кредитам в ноябрь 2023 г., мы видели 14 позитивных отпечатков, 13 негативных отпечатков и два плоских отпечатка в еженедельных данных. Однако, поскольку в начале этого года ставки по ипотечным кредитам начали расти, мы наблюдали снижение спроса. Данные за 2024 год с начала года неблагоприятны: 8 позитивных отпечатков, 13 негативных отпечатков и два плоские отпечатки. Это говорит о том, что мы не наблюдаем реального роста спроса на ипотечные кредиты по высоким ставкам, а колебания, которые мы видим в данных, являются просто отскоком от низких уровней.
Доходность по 10-летним облигациям и ставки по ипотечным кредитам
Учитывая мягкость экономических данных на прошлой неделе, когда розничные продажи и строительство жилья находятся на уровне рецессии, вызванной Covid-19, о которой я писал. здесь, доходность 10-летних облигаций держалась хорошо. Это означает, что потребуется еще большее ослабление экономических данных, чтобы доходность 10-летних облигаций пробилась ниже уровня 4,20% и пошла вниз. Ставки по ипотеке в любом случае не сильно изменились. Доходность 10-летних облигаций закрылась в пятницу на уровне 4,26%.
Ипотечные спреды
Разница между ставкой по 30-летним ипотечным кредитам и доходностью по 10-летним облигациям является проблемой с 2022 года, а после мартовского 2023 года ситуация ухудшилась. банковский кризис. Однако в этом году спреды улучшились.
Если бы мы взяли худшие уровни спредов 2023 года и включили их сегодня, ставки по ипотечным кредитам были бы 0.47% выше. Хотя мы далеки от средних показателей по спредам, тот факт, что мы наблюдаем такое улучшение, является плюсом в этом году.
Еженедельные данные инвентаризации жилья
На этой неделе запасы достигли еще одного из моих целевых уровней, достигнув этого показателя четыре раза в этом году! Мое практическое правило заключалось в том, что запасы должны иметь несколько положительных результатов еженедельно между 11,000 и 17,000 пока ставки выше 7.25%. На прошлой неделе мы увидели положительный рост запасов 13,593!
- Еженедельное изменение запасов (14 июня – 21 июня): запасы выросли с 620,539 к 634,132
- На той же неделе прошлого года (16 и 23 июня) запасы выросли с 451,808 к 460,668
- В 2022 году рекордное дно запасов составило 240,497
- На этой неделе ожидается пик запасов за 2024 год. 634,132
- В некотором контексте активные объявления на этой неделе в 2015 году были 1,180,937
Данные о новых объявлениях
Еще одной позитивной историей в 2024 году стал рост новых данных о листинге, поскольку большинство продавцов являются покупателями. Хотя мы не вернулись к обычной тенденции, которая наблюдалась в период с 2013 по 2019 год, тот факт, что у нас был рост, является плюсом. Теперь контекст имеет решающее значение; Данные о новых листингах за 2023 год были на самом низком уровне за всю историю, а 2024 год, похоже, будет вторым в списке. Однако я одержу эту маленькую победу.
Единственное, что касается 2024 года, это то, что темпы роста немного медленнее, чем я ожидал, и не похоже, что в этом году я получу еженедельный минимум для сезонного пика в 80 000 человек. Вот новые объявления за последнюю неделю за последние несколько лет:
- 2024 71,678
- 2023: 62,374
- 2022: 83,347
Процент снижения цены
В среднем за год треть всех домов снимают снижение цен — это всего лишь традиционная жилищная деятельность. Когда ставки по ипотечным кредитам растут, спрос падает, а процент снижения цен растет. Когда ставки падают и спрос улучшается, процент снижения цен может упасть. Эта линия данных носит сезонный характер, и с конца марта мы наблюдаем стабильный процент снижения цен в годовом исчислении. Это сильно отличается от того, что мы видели в 2023 году, даже когда ставки по ипотечным кредитам направился в сторону 8%, данные о процентном снижении цен были отрицательными из года в год. Конечно, в прошлом году у нас было меньше запасов.
Несколько недель назад в подкаст HousingWire Daily Я обсуждал, что данные о снижении цен остынут во второй половине года. Вот проценты снижения цен за последнюю неделю за предыдущие несколько лет:
- 2024: 37%
- 2023: 32%
- 2022: 29%
Ожидающие продажи
Ниже приведены наши еженедельные данные по ожидающим контрактам в годовом исчислении, показывающие спрос в режиме реального времени. Поскольку больше продавцов являются покупателями, в этом году у нас немного больше спроса. Данные по контрактам будут расти, если ставки по ипотечным кредитам снизятся и останутся на низком уровне. Вот почему так важно следить за доходностью 10-летних облигаций, приложениями для покупки ипотечного кредита и еженедельными данными по ожидающим исполнения контрактам, чтобы получать подсказки в режиме реального времени по требованию, намного опережая существующие отчеты о продажах жилья.
- 2024: 396,153
- 2023: 385,699
- 2022: 449,777
Предстоящая неделя: цены на жилье, продажи жилья и выступления ФРС
На этой неделе у нас есть несколько отчетов по жилью: продажи новых домов, что имеет решающее значение для экономического цикла; ожидающие продажи дома; и два отчета об индексе цен на жилье. У нас выступает много президентов ФРС, и будет все интереснее увидеть, увидим ли мы какие-либо изменения в их речи.
Рынок труда в Америке больше не является напряженным, даже председатель ФРС Пауэлл наконец признал, что некоторые данные по рабочей силе вернулись к уровням, существовавшим до COVID-19. На мой взгляд, это закладывает основу для того, чтобы некоторые члены ФРС, которые не хотят видеть рецессию, имели возможность звучать более миролюбиво, если данные по труду ухудшятся.
English