Неужели рынок жилья в 2024 году невозможно спасти?

Любая динамика роста продаж в рынок недвижимости мы могли бы иметь в начале года ушел. Контрактов на продажу новых домов поступает довольно стабильно меньше, чем в прошлом году — на 4,9% меньше за последнюю неделю. Наш показатель немедленных продаж домов, которые выставляются на продажу, принимают предложения и заключают контракты в течение нескольких дней, также заметно ниже, чем в прошлом году. 

Со стороны предложения, новые объявления немного больше, чем год назад, но откатываются. Фактически, предварительные листинги «скоро» сейчас отстают от прошлогодних на 5%. Это означает дальнейшее замедление продаж жилья во второй половине года, а также уменьшение количества покупателей и продавцов. 

Интересно, будет ли 2024 год Рынок жилья невозможно спасти? Неужели мы упустили возможность снижения ставки по ипотечным кредитам помочь спросу и ускорить рост продаж жилья? Давайте посмотрим на детали США Рынок жилья в конце июля 2024 г.

Запасы немного выросли по сравнению с прошлой неделей

Сейчас на рынке осталось 677 000 непроданных домов на одну семью, а также еще 180 000 квартир. Это на 1,3% больше, чем на прошлой неделе. Запасы продолжают расти каждую неделю, что является нормой для конца июля. Мы ожидаем, что количество непроданных домов достигнет пика примерно в октябре и снизится к праздникам. Пик инвентарь похоже, это будет около 700 000 домов на одну семью. Закончим год около 620 000. К концу 2023 года это будет увеличение на 20%.

Сейчас на рынке на 40% больше непроданных домов, чем в конце июля прошлого года. Как ставки по ипотечным кредитам в конце прошлого года выросли, как и запасы. В этом году я не ожидаю такого всплеска в конце года, поэтому рост в 2023 году немного замедлится. Запасы выросли в каждом штате, а в некоторых штатах сейчас больше непроданных запасов, чем в 2019 году.

Новые объявления продолжают недавнюю тенденцию

На этой неделе было выставлено 68 000 новых объявлений о частных домах. Продавцов меньше, чем обычно, и немного больше, чем в прошлом году, но разрыв с прошлым годом сокращается. Продавцы кажется, отступает. Я думаю, продавцы уже устали ждать. ставки по ипотечным кредитам падать, как и покупатели. 

В Техасе, например, на этой неделе было выставлено 8300 новых объявлений о продаже домов на одну семью, и это почти то же самое, что и в конце июля в течение нескольких лет. Ранее в этом году Техас каждую неделю было примерно на 10% больше новых объявлений, чем в последние годы. Это уже не так, поскольку в 2024 году число продавцов не увеличилось, а осталось на прежнем уровне по сравнению с прошлым годом. 

Флорида и Аризона демонстрируют аналогичную картину. Эти штаты лидировали по росту запасов с новым предложением и слабым спросом в начале года, но больше не имеют такого импульса со стороны предложения, поэтому непроданные запасы не растут.

В национальном масштабе 68 000 новых объектов на этой неделе не проданы, плюс еще 14 000 новых объектов, которые были немедленно проданы по контракту. Эта цифра — 14 000 немедленных продаж — очень мала по сравнению с июлем последних нескольких лет. В целом на этой неделе продавцов было всего на 4% больше, чем за ту же неделю год назад. Импульс продавцов испарился. 

Скоро появятся списки медленно

«Скоро» — это маркетинговая техника который используется только в некоторых местах некоторыми агенты на некоторых домах. Это дома, которые будут внесены в список в будущем. Они проводят предварительный маркетинг. Мы можем использовать это как опережающий индикатор для будущих листингов. Тенденция «Скоро будет» была очень высокой в июне 2022 года, когда все спешили внести дом в список как ставки по ипотечным кредитам были пиковыми. После июля того же года он упал. В этом году мы наблюдали некоторый импульс продаж в начале года, но сейчас он вернулся к чрезвычайно низкому прошлогоднему уровню. Это еще один показатель того, что в конце года не произойдет резкого увеличения запасов. 

Ожидается продажа дома

Несмотря на то, что мы не видим большого всплеска запасов, продажи все еще снижаются и не восстановились. Похоже, сейчас просто нет стимула покупать. Ставки снизились по сравнению с пиковыми значениями, но не настолько. Если вы покупаете, возможно, вас ждет еще большее снижение ставок. Некоторые покупатели ждут окончания выборов. 

На этой неделе было заключено 65 000 новых контрактов. Это рост за неделю, но продаж начато на 4,9% меньше, чем в те же выходные в конце июля 2023 года. Если в первой половине года я сообщал о небольшом росте продаж по сравнению с 2023 годом, то сейчас мы отстаем от прошлого года. 

Я говорил, что ожидаю ставки по ипотечным кредитам ниже 6.75% до 6.5% начнет трясти некоторых покупателей бесплатно. Мы не преодолели этот порог, хотя ставки опустились, может быть, до 6,8%, но я ожидал небольшого улучшения покупок, а мы его не видим. Возможно, происходит какая-то обратная психология, когда, если ставки растут, вы хотите войти в рынок до того, как они вырастут еще больше. Но если вы видите, что ставки падают, вам следует подождать, пока они упадут еще больше.

Цены на жилье не изменились

Средняя цена домов на рынке на этой неделе снова составит $450 000. По этому показателю цены на жилье не изменились по сравнению с прошлой неделей и прошлым годом. Фактически, цены на жилье остаются неизменными по всей стране в течение двух полных лет. Фактически, мы обсуждали эту возможность два года назад. Эти запрашиваемые цены начнут снижаться в августе.  

Средняя цена новых объявлений составляет $419 000 — именно такая группа домов недавно появилась на рынке на этой неделе. Он демонстрирует разумную устойчивость в ценообразовании. Цены на жилье имеют «нижнюю липкость», что означает, что продавцы очень медленно соглашаются на более низкие цены, даже когда спрос падает.

Средняя цена домов, на которые будет заключен контракт на этой неделе, составляет $395 000. Это по-прежнему в среднем примерно на 3% или на 3,5% дороже, чем в прошлом году. Я ожидаю, что до конца года это число упадет ниже 3%.

Еженедельные темпы снижения цен замедляются

Наконец, обратимся к опережающим индикаторам будущих цен реализации – снижению цен. Возможно, наиболее заметной тенденцией в данных о снижении цен является замедление недельных темпов. Некоторые 39% домов на рынке снизили цены. Это довольно значительная цифра. Очевидно, что спрос слаб, поэтому предложение получают меньше продавцов, и все больше из них соглашаются на снижение цен. На этой неделе это на 30 базисных пунктов больше, чем неделю назад. Так вот немного вверх, не ускоряясь. В течение этого периода в 2022 году снижение цен ускорялось на 150 базисных пунктов каждую неделю против 30 базисных пунктов сейчас.

Ставки по ипотечным кредитам оставались высокими дольше, чем кто-либо ожидал в этом году. Может быть, мы наконец свернули за угол? Если нам повезет? Для покупателей и продавцов эти условия могут быстро измениться.

Майк Симонсен — основатель Альтос Исследования.