Американская оценочная отрасль сталкивается с множеством проблем: нехваткой кадров, усилением регуляторного контроля и новыми технологическими требованиями, которые могут полностью изменить профессию.
Джим Парк, президент и генеральный директор Сеть обеспечения рисков а также сертифицированный оценщик недвижимости, с которым побеседовали ЖильеПроволока Он говорил о проблемах, стоящих перед отраслью. Он упомянул сокращение числа новых оценщиков, недостаток разнообразия в этой области, влияние искусственного интеллекта и автоматизированных инструментов оценки, а также изменения в лицензировании и надзоре требования.
Примечание редактора: Это интервью было отредактировано для обеспечения длины и ясности.
Сара Волак: Можете ли вы вкратце рассказать о том, что сейчас происходит в сфере оценки недвижимости?
Джим Парк: Позвольте мне начать с небольшого обзора системы регулирования и немного информации обо мне лично.
В первую очередь, я был исполнительным директором Подкомитет по оценке с 2009 года до конца позапрошлого года. Я сертифицированный оценщик недвижимости. С 2000 по 2003 год я работал в... Фонд оценки Я был первым оценщиком, работавшим там. Позже я входил в их отраслевой консультативный совет, возглавлял его и был членом попечительского совета, пока не перешел в подкомитет. Я также работал в Леман Бразерс С 2003 по 2008 год я наблюдал за всей этой катастрофой изнутри. Так что у меня довольно разнообразный опыт в этой области.
Система регулирования оценки существует с 1989 года. Она была создана Конгресс В результате кризиса сберегательных и кредитных учреждений в середине 1980-х годов Конгресс посчитал, что оценки не стали причиной кризиса, но усугубили его. Думаю, мы наблюдали то же самое во время последнего финансового кризиса, когда оценки не привели к срыву сделок, но отсутствие точных и достоверных результатов только ухудшило ситуацию.
В системе участвуют три основных игрока: частный сектор, представленный Фондом оценки, штаты и федеральное правительство. Фонду были предоставлены полномочия устанавливать минимальные квалификационные требования и единые стандарты, известные как USPAPШтаты обеспечивают соблюдение этих стандартов и собственных законов.
Конгресс также создал Подкомитет по оценке для надзора за штатами. Подкомитет проводит проверки соблюдения требований каждые два года и обладает ограниченными полномочиями по обеспечению соблюдения законодательства, включая так называемое непризнание, которое может привести к аннулированию лицензий оценщиков в штате, фактически закрывая коммерческое и ипотечное кредитование.
Подкомитет практически не осуществляет надзор за деятельностью фонда. Первоначально мы могли предоставлять фонду гранты, что было нашим единственным механизмом влияния. Со временем эти отношения ухудшились, и когда фонд отказался от грантового финансирования примерно в 2019–2020 годах, возможности подкомитета влиять на него стали очень ограниченными.
Я делюсь этой историей, потому что она вызывает у меня серьезные опасения по поводу предложений Совета по квалификации. Когда Конгресс создавал эту систему, он намеревался, как указано в отчете 1990 года, установить минимальные квалификационные требования наряду с едиными стандартами USPAP. Идея заключалась в том, чтобы установить четкие барьеры для получения лицензии или сертификата. Все всегда основывалось на минимальных квалификационных требованиях — по сути, обладаете ли вы необходимыми навыками, чтобы перейти на следующую должность и стать оценщиком? Это похоже на получение коммерческой или военной пилотской лицензии, где тесты определяют, имеете ли вы право на дальнейшее обучение.
Суть в том, что они перешли от... режим минимальных квалификаций Это совершенно другой подход, основанный на компетентности. Преодоление барьера компетентности — это значительно более высокая планка. Компетентность специфична для конкретной ситуации: компетентен ли я оценить дом на одну семью? Компетентен ли я оценить Эмпайр-стейт-билдинг? Компетенции приобретаются по мере продвижения по карьерной лестнице. Причина, по которой я сосредоточиваюсь на этом, заключается в том, что в оценочной отрасли существует огромная проблема с нехваткой квалифицированных специалистов.
SW: Интересно, что в отрасли квалификационные требования настолько субъективны, учитывая, что в эту сферу приходит не так много людей.
JP: В настоящее время квалификационные критерии включают образование, экзамен и опыт. Конгресс не предполагал, что опыт будет учитываться. В одном из своих отчетов они заявляют, что планировали, чтобы оценщики имели квалификацию, аналогичную квалификации юристов и бухгалтеров.
Вы выполняете необходимое условие — образование — и сдаёте экзамен. Если вы сдаёте экзамен, вы получаете квалификацию, лицензию на сертификацию, а затем и опыт работы. Но они сделали обязательным именно этот компонент опыта. И проблема в том, что для этих целей недостаточно руководителей. начинающие оценщикиВерно? Фонд заявил, что у них есть список из 4000 человек, которые не могут найти руководителя и хотят стать оценщиками. Это привело к сокращению числа оценщиков.
Я не собираюсь притворяться, что опасения по поводу ИИ Они также не являются препятствием для увеличения числа людей, желающих работать в этой профессии, но это не главная проблема. Главная проблема заключается в преодолении критериев, которые носят субъективный характер.
Поэтому найти руководителей очень сложно, и во многих случаях люди просто сдаются. В других случаях они находят руководителей, которые понятия не имеют, что делают, поэтому получают плохое обучение. Я пошел по стопам отца, и мне повезло, потому что у меня был отец, который меня обучал. И выясняется, что, я думаю, 50% или больше человек обучались у мамы, папы, брата, дяди или кого-то из родственников, что привело к тому, что многие оценщики, честно говоря, выглядели как я — пожилые белые мужчины.
Несколько лет назад профессия оценщика была... наименее разнообразный Любой профессии в стране. Поэтому я предлагаю подкомитету разработать механизм, позволяющий людям сдавать экзамен на оценщика после получения образования, без необходимости приобретать опыт.
SW: Какова альтернатива, учитывая, что 4000 человек остались без руководителей?
JP: Требование к опыту не работает на всех уровнях. Найти руководителя крайне сложно. Невозможно узнать, если вы найдете руководителя, действительно ли он хочет научить вас быть хорошим оценщиком, или же он просто хочет воспользоваться вами ради заработка?
В сельской местности Америки ситуация действительно плачевна, а в городских трущобах еще хуже с точки зрения поиска руководителя. Даже если вы найдете руководителя, вам придется взять эти образцы оценок и отправить их в государственные органы. Государственные требования определяют, соответствуют ли они стандартам USPAP. Соответствия стандарту 100% не существует, поэтому будут ли оценки, вынесенные другим оценщиком, например, его конкурентом, основываться на его субъективных решениях? Именно на эти отчеты будут опираться его субъективные оценки.
Нередко стажер приходит в комиссию со своими образцами оценок, и комиссия обнаруживает в них недостатки. В таких случаях они обвиняют не стажера, а руководителя.
SW: Значит, работа на руководящей должности сама по себе сопряжена с риском?
JP: Руководители ничего не получают.
SW: Я хотел бы спросить о Консультативном заключении № 41, которое дает рекомендации оценщикам по ответственному использованию современных технологий, включая искусственный интеллект, машинное обучение и автоматизированные модели оценки (АВМ) при обеспечении соответствия требованиям USPAP.
JP: У меня нет особых опасений по этому поводу по одной причине: это всего лишь рекомендация. Но меня беспокоит то, что, на мой взгляд, Совет по стандартам оценки (ASB) переоценивает способность оценщиков понимать основополагающие принципы работы некоторых систем искусственного интеллекта.
Допустим, вы используете какой-либо вид искусственного интеллекта для сбора информации о сопоставимых продажах или исторических данных о рыночной капитализации, или для любых других целей. Практически все алгоритмы являются собственностью компании. Даже если алгоритм будет показан оценщику, он его не поймет.
Поэтому меня больше всего беспокоит вопрос о том, ожидают ли оценщики — и, что, возможно, еще важнее, регулирующие органы — именно этого фундаментального понимания алгоритма, лежащего в основе выводов, используемых в их отчетах. В итоге мы получим, что подобные задания будут выполнять другие люди, а не самые квалифицированные специалисты, которыми являются оценщики.
SW: Есть ли другие риски, связанные с новым? Единый набор данных по оценке 3.6Какой пересмотренный стандарт потребуется для обычных кредитов, предоставляемых Fannie Mae и Freddie Mac?
JP: Таким образом, в зависимости от того, с кем вы разговариваете в отрасли, существует ожидание, что от 51 до 301 оценщика полностью покинут этот бизнес — или, по крайней мере, откажутся от работы по ипотечному кредитованию, которое будет осуществляться Fannie Mae или Freddie Mac. Посмотрим, чем это закончится.
Но учитывая, что средний возраст оценщиков составляет более 60 лет, это просто... совершенно новый мирОсобенно это касается оценщиков старшего возраста, и есть серьезные опасения, что они так или иначе уйдут из профессии.
English