Международная юридическая фирма, насчитывающая более 1600 юристов, работающих в 32 городах США и Лондоне, недавно выпустила выпуск подкаста, полностью посвященный юридическим сложностям и упускаемым из виду деталям в судебных разбирательствах, связанным с обратной ипотекой.
Troutman Pepper Locke LLP считается одной из 50 крупнейших юридических фирм в США и выпускает несколько подкастов, в том числе под названием «Подкаст о потребительском финансировании».
в эпизод вышел в четвергГруппа юристов фирмы намерена разобрать то, что они называют «загадочным» миром обратной ипотеки, включая некоторые детали, которые некоторые юристы в этой сфере склонны упускать из виду в отношении данной категории продуктов.
Игнорирование статуса правительства
Судебные разбирательства в сфере обратной ипотеки не являются новой идеей, но адвокаты истцов склонны упускать некоторые ключевые факты о продукте, по словам партнера Джейсона Мэннинга. Понимая, что Федеральное жилищное управление (FHA) Ипотека с конверсией под залог жилья (HECM) программа обслуживает уязвимые слои населения, эти юристы склонны упускать из виду суть самой программы.
«Это государственная программа», — сказал он. «Это государственный продукт. Он регулируется [ Министерство жилищного строительства и городского развития США (HUD)]. Правительство страхует это. Итак, есть целый ряд рекомендаций, которым должны следовать обслуживающие организации для соответствия, но, следуя им, вы можете продемонстрировать, что именно эта проблема была решена».
Одним из элементов этого является требование к заемщикам пройти сеанс с сертифицированным консультантом HUD, а также «дополнительные услуги и уведомления, которые требуются» в рамках программы HECM.
«Если вы подчинитесь, вы сможете убедительно продемонстрировать адвокатам истца, что все было сделано именно так, как того требовало правительство, и что это программа, которая, по мнению правительства, полезна для этой группы населения», — сказал Мэннинг.
Супруги, не занимающие деньги
Ассоциированный юрист Пунит Марваха также выделил различные виды дел об обратной ипотеке, включая групповые и индивидуальные судебные разбирательства. Он упомянул дела о не берущих взаймы супругах и меры, которые HUD и FHA приняли для решения любых проблем, связанных с не берущими взаймы жильцами. Задание Mortgagee Optional Election (MOE), введен в 2015 году, является главным примером.
«Во многих ситуациях, которые мы видели, иск о взыскании был подан из-за смерти супруга-заемщика», — сказал Марваха. «Супруга, не бравшая кредит, приходит и говорит: «Это несправедливо. Почему меня выгоняют из дома, в котором я прожила 30 лет?» В таких ситуациях мы часто использовали эту программу распределения MOE для разрешения судебного разбирательства, которая позволяла супругу, не бравшему кредит, оставаться в доме, разрешала вопрос о взыскании и, по крайней мере, со стороны обслуживающей организации, делала это проблемой HUD».
Мэннинг добавил, что FHA не хочет HECM конфискации имущества произойти, если они собираются инициировать выплату.
«Таким образом, правительство проделало действительно хорошую работу по предоставлению программ для лиц из группы риска, которые доступны и часто используются для разрешения индивидуальных судебных споров», — сказал он.
Мошенничество при ремонте дома, мошенничество
Марваха также наблюдала случаи мошенничества, когда третья сторона искала в районе пожилых домовладельцев и рассказывала им о «ремонте дома в рамках бесплатной государственной программы или бесплатной городской программы, а затем заставляла пожилых домовладельцев заполнять документы на обратную ипотеку».
Затем они скрываются с доходами от кредита, а член семьи узнает об обратной ипотеке только после смерти домовладельца, когда получает уведомление о принудительном взыскании задолженности.
«В тех случаях, с которыми нам приходилось иметь дело, обычно фигурировало третье лицо, а не член семьи заемщика, которое приходил и давал обещания отремонтировать дом, а затем присваивало себе доходы от обратной ипотеки», — сказал Марваха.
«Там мы — обычно используя аргументы агентства — [заявляли], что не было никакого агентства между первоначальным кредитором ипотеки и третьей стороной, которая имела дело с заемщиком. Обычно мы имели большой успех в судах с этим аргументом, потому что он пытается связать ипотечного брокера или третью сторону с первоначальным кредитором».
Однако это может оказаться сложной задачей для членов семьи или наследников, добавил он, поскольку мошенничество сопряжено с «повышенными стандартами доказывания», а документы часто оформляются тем же почерком, что и владелец жилья, что затрудняет возможность утверждать, что они не понимали, что подписывают.
В случаях выявленных финансовое насилие над пожилыми людьми, «существуют общие гражданские и уголовные санкции, которые сопутствуют этому, и которые различаются от штата к штату», — сказал он. «Но, как правило, это будет больше проблемой третьей стороны, которая помогает выдать кредит, а не самого обслуживающего ипотеку лица».
Мэннинг добавил, что в таких случаях мошенничество наносит ущерб как кредитору, так и обслуживающей организации. Но в других случаях обвинения в мошенничестве «беспочвенны», сказал он.
«У вас действительно есть много руководств HUD и документации HUD, которые могут поддержать это от имени обслуживающей организации или оригинатора», — сказал Мэннинг. «Например, часть процесса инициирования требует сертифицированного HUD консультанта, а также сертифицированного HUD обозначения чистой выгоды для заемщика. Оба они очень полезны для защиты от обвинений в предполагаемом мошенничестве».
English