Повлияло ли снижение ипотечных ставок на динамику рынка жилья, судя по нашим данным? Теперь, когда август подошел к концу, стало ясно, что это произошло, и результаты меня удивили.
В последние годы это обычно занимало устойчивое положение ставки по ипотечным кредитам Примерно 6% повлияет на данные по жилью. Однако я заметил сдвиг, начавшийся в середине июня, и эта тенденция сохраняется уже более двух месяцев. Давайте изучим эти данные, чтобы понять, что они показывают.
Еженедельные данные инвентаризации жилья
В последние годы наши еженедельные данные по запасам обычно достигали пика в октябре или ноябре, что позже, чем в допандемическую эпоху. Однако примерно в середине июня, когда ипотечные ставки начали снижаться, я заметил небольшое изменение в данных. Если бы меня спросили, ожидаю ли я снижения запасов в августе, учитывая, что ипотечные ставки всё ещё составляли 6,50% и выше, я бы ответил отрицательно. Тем не менее, именно это и произошло.
В настоящее время годовой рост запасов снизился с недавних максимумов в 331 т.п.3т до 221 т.п.3т, несмотря на то, что ставки по ипотеке пока не достигли 61 т.п.3т. Если бы в начале года ставки по ипотеке двигались к 61 т.п.3т, при том же темпе роста запасов, что и мы, меня бы это не удивило. Однако этого не произошло. Я продолжу следить за ситуацией до конца года.
На прошлой неделе запасы немного выросли:
- Еженедельное изменение запасов (22 августа – 29 августа): Запасы упали с 861,238 к 860,728
- Та же неделя в прошлом году (23 августа - 30 августа): Запасы выросли с 698,161 к 704,654
Примечание: эти выходные — праздничные, поэтому на данные по жилью на следующей неделе это повлияет, но на прошлой неделе данные выглядели нормально.
Данные о новых объявлениях
Пик данных по новым объявлениям пришелся на неделю 23 мая этого года, когда общее число объявлений достигло 83 143. С тех пор это число постепенно снижается. Поначалу я был рад достичь своей цели в 80 000 объявлений к 2025 году, но в прошлом году я просчитался. Однако в пик сезона не было ни одной недели подряд с количеством объявлений, превышающим 80 000, что несколько разочаровало. Сейчас мы вступаем в период традиционного сезонного спада.
Чтобы дать вам некоторую перспективу, во время годы краха пузыря на рынке жилья, Количество новых объявлений росло от 250 000 до 400 000 в неделю в течение многих лет. Вот данные о новых объявлениях за последнюю неделю за последние два года:
- 2025: 63,761
- 2024: 59,566
Процент снижения цены
В среднем за год цены на жилье снижаются примерно на треть, что является обычным явлением на рынке жилья. Владельцы жилья часто снижают цены продажи, когда уровень предложения растет, а ставки по ипотеке остаются высокими. В результате, благодаря большему количеству доступного жилья и более высоким ставкам, процент снижения цен выше, чем в прошлом году. Это еще один важный момент для рынка жилья в 2025 году, поскольку рынок стал гораздо более привлекательным для покупателей.
Для моего Прогноз цен на 2025 годЯ ожидал умеренного роста цен на жильё примерно на 1,77%. Это говорит о том, что в 2025 году, вероятно, снова будут отрицательные реальные цены на жильё. В 2024 году мой прогноз роста на 2,33% оказался неточным, главным образом из-за падения ставок примерно до 6% и повышения спроса во второй половине года. В результате цены на жильё выросли на 4% в 2024 году. Рост снижения цен в этом году по сравнению с прошлым годом подтверждает мой осторожный прогноз роста на 2025 год. Этот темп роста в последнее время также замедлился.
Вот процент домов, цены на которые снизились на прошлой неделе за последние несколько лет:
- 2025: 42%
- 2024: 39%
Доходность по 10-летним облигациям и ставки по ипотечным кредитам
В моем Прогноз на 2025 год, Я ожидал следующие диапазоны:
- Ставки по ипотеке от 5.75% до 7.25%
- Доходность 10-летних облигаций колеблется между 3,80% и 4,70%.
В течение недели, когда многие ожидали роста процентных ставок и доходности облигаций из-за продолжающейся драмы вокруг потенциальная стрельба губернатора ФРС Лизы Кук, мы действительно видели самый низкий Ставки по ипотеке в этом году. Это удивило многих. Я обсуждал эту тему в последнем выпуске Подкаст HousingWire Daily, и даже значительный отчет по инфляции в пятницу не привел к повышению ставок.
Хотя доходность 10-летних облигаций не испытывала резких колебаний, тот факт, что она снизилась в течение недели и осталась ниже 4,32%, действительно застал некоторых врасплох. На следующей неделе — неделя занятости, поэтому мы можем ожидать выхода множества важных данных, которые повлияют как на Федеральную резервную систему, так и на рынки.
Ипотечные спреды
Как всегда, в 2025 году нам следует оценить спреды по ипотечным кредитам. В этом году наблюдался благоприятный ценовой рост, во многом благодаря улучшения в спредах ипотечных кредитов по сравнению с уровнями 2023 и 2024 годов. Пока не произойдет серьезных потрясений на рынке и Федеральная резервная система продолжит снижать ставки в сторону нейтрального уровня, эта тенденция должна сохраниться.
Если бы спреды были такими же низкими, как на пике 2023 года, ставки по ипотеке были бы на 0,80% выше. И наоборот, если бы спреды вернулись к нормальному диапазону, ставки по ипотеке были бы на 0,50%–0,70% ниже сегодняшнего уровня. Исторически спреды по ипотеке колебались в диапазоне от 1,60% до 1,80%.
Наилучшие уровни нормальных спредов означали бы, что ставки по ипотеке сегодня составят 5,80% против % и 6,00%, что представляет собой заметную разницу.
Данные заявки на покупку
Мы провели первый месяц тестирования данных по жилью, где ставки были ниже 6,64%, что ранее было ключевым уровнем. Данные прошли проверку блестяще: четыре недели подряд мы наблюдали положительные недельные и годовые показатели. Обычно это происходит, когда ставки опускаются ниже 6,64% и стремятся к 6%. Я писал об этом. на прошлой неделе Мы также отметили рост на 2% за неделю и на 25% за год. Обычно, чтобы добиться ощутимых результатов, нам нужно наблюдать еженедельный рост в течение 12–14 недель, но это хорошее начало.
Вот еженедельные данные за 2025 год:
- 16 положительных показаний
- 11 отрицательных показаний
- 6 плоских отпечатков
- 30 недель подряд положительных годовых данных
- 17 последовательных недель двузначного роста по сравнению с прошлым годом
Всего ожидаемых продаж
Последние данные о общем объеме ожидаемых продаж от Данные HousingWire Данные предоставляют ценную информацию о текущих тенденциях спроса на жилье. В прошлом году мы наблюдали значительный сдвиг: ставки по ипотеке снизились с 6,64% до примерно 6%. Хотя мы пока не достигли 6%, последние данные о более высоких ставках показали небольшой рост в годовом исчислении, и эта тенденция сохраняется.
Всего ожидаемых продаж:
- 2025: 376,916
- 2024: 365,909
Еженедельные ожидаемые продажи
Наши еженедельные данные о предстоящих продажах домов дают представление о текущей ситуации. Однако на эти данные могут влиять праздники и любые краткосрочные потрясения, поэтому стоит ожидать, что данные на следующей неделе будут сильно искажены из-за выходных, посвященных Дню труда. Мы по-прежнему отмечаем небольшой рост по сравнению с прошлым годом. Данные о предстоящих продажах включаются в отчёт о продажах существующего жилья за 30–60 дней до него.
Ожидаемые продажи за прошлую неделю:
- 2025: 65,701
- 2024: 64,255
Предстоящая неделя: неделя вакансий!
Неделя занятости! Это важное событие, поскольку это последний отчёт о занятости перед... Федеральный резерв Встреча состоится в сентябре. Единственная причина, по которой ФРС может не снизить ставки на этом заседании, — это впечатляющий отчёт по занятости на этой неделе.
На этой неделе нас ждут четыре отчёта по труду, а также другие экономические данные и заявления членов Федеральной резервной системы. История Лизы Кук может принять новые повороты событий на этой неделе. Так что пристегните ремни, ребята, эта неделя может стать одной из самых бурных в 2025 году.
English