Ранее в этом году, когда ставки по ипотечным кредитам взлетели до 7,26%, над рынком жилья нависло облако беспокойства — многие опасались, что продажи домов упадут в 2025 году, что было вызвано опасениями по поводу инфляции и тарифы. Но когда казалось, что наступит конец света, доходность 10-летних облигаций упала, что привело к снижению ставок по ипотеке в прекрасном медленном танце. Этот неожиданный поворот событий вдохнул новую жизнь в рынок, подтолкнув данные по заявкам на покупку в положительную зону за год.
Теперь главный вопрос: сохранится ли этот импульс, когда мы приближаемся к весне? Более того, был ли недавний всплеск заявок на ипотеку признаком реального роста или просто небольшим скачком? Только время покажет, потому что, как всегда для меня, рынок жилья США вращается вокруг направления доходности 10-летних облигаций. Давайте нырнем.
Данные заявки на покупку
Давайте посмотрим, как данные по заявкам на покупку отреагировали на снижение ставок по ипотеке. Интересно отметить, что мы не полностью опустились ниже моего ключевого порога 6,64%, чтобы двигаться к 6% — когда мы увидим реальный рост данных.
В 2025 году ставки по ипотеке колебались в пределах 7,26%-6,64%. Данные по заявкам на покупку показывают:
- 4 положительных результата
- 3 отрицательных показания
- 2 плоских отпечатка
Недавно мы наблюдали несколько недель положительного роста по сравнению с прошлым годом, чего не наблюдалось в последние годы.
Ставки по ипотеке в последнее время немного выросли, но есть и положительная сторона. Если мы сможем сохранить положительную тенденцию, когда ставки колеблются около отметки 6.64%, мы увидим рост продаж домов, если ставки по ипотеке просто снизятся до 6%.
Решающим фактором здесь является продолжительность действия более низких ставок по ипотеке. Я говорил об этом подробнее во время недавний эпизод подкаста HousingWire Daily, где я разобрала данные и их последствия.
В прошлом году, когда ставки по ипотеке составляли от 6,75% до 7,50%, еженедельные данные выглядели следующим образом:
- 14 негативных отпечатков
- 2 плоских отпечатка
- 2 позитивных отпечатка
При сравнении 2024 и 2023 годов не было зафиксировано роста по сравнению с предыдущим годом. И помните, ставки по ипотеке упали примерно до 6% в конце 2022 и начале 2023 года. К началу 2024 года ставки по ипотеке немного выросли до 6,63%.
Еженедельные ожидаемые продажи
Последние еженедельные данные о незавершенных контрактах от Альты предлагает ценную информацию о текущих тенденциях спроса на жилье. В прошлом году, после того как ставки упали до 6%, эта линия данных показала заметное улучшение по сравнению с предыдущими годами. Однако, поскольку ставки по ипотеке начали расти в конце 2024 года и оставались высокими в 2025 году, это способствовало небольшому, но последовательному снижению ожидаемых продаж из года в год.
Ожидаемые еженедельные продажи не ухудшаются, но мы видим лишь небольшое улучшение. С приложениями для покупок обычно требуется от 30 до 90 дней, прежде чем данные о продажах станут доступны, и вам нужно около 12–14 недель положительных данных, чтобы создать историю роста. Однако наши более короткие еженедельные строки данных о контрактах показывают улучшение.
Еженедельные ожидаемые контракты за последнюю неделю за последние несколько лет:
- 2025: 333,385
- 2024: 345,502
- 2023: 320,804
Доходность по 10-летним облигациям и ставки по ипотечным кредитам
В моем Прогноз на 2025 год, Я ожидаю следующие диапазоны:
- Ставки по ипотеке будут между 5,75% и 7,25%.
- Доходность 10-летних облигаций будет колебаться между 3,80% и 4,70%.
Прошлая неделя была ураганом данных и заголовков! Несмотря на шквал броских заголовков и распродажу, которая отправила фондовый рынок на территорию исправления, доходность облигаций и ставки по ипотеке на удивление не упали. Рынок облигаций удержался после падения в понедельник. Это может показаться странным, но я пытаюсь разобраться в хаосе на этот подкаст.
Ипотечные спреды
Сегодняшний Рынок жилья выглядело бы совсем иначе, если бы спреды по ипотеке не улучшились в 2024 и 2025 годах. Обычно мы видим, что эти спреды колеблются между 1,60% и 1,80%. Если бы мы все еще сталкивались с трудными спредами по ипотеке с 2023 года, мы бы смотрели на ставки по ипотеке, которые сейчас на удивление выше на 0,74%.
С другой стороны, если бы спреды были больше похожи на те, что мы видели в прошлом, наши текущие ставки по ипотеке могли бы быть ниже примерно на 0,76% до 0,86%. Только представьте — если эти спреды вернутся к норме, мы могли бы смотреть на ставки по ипотеке около 6%.
Заглядывая вперед на оставшуюся часть этого года, я ожидаю лишь скромного снижения спредов по ипотеке, примерно с 0,27% до 0,41%, отталкиваясь от среднего значения 2,54%, которое мы наблюдали в 2024 году. В этом году мы несколько раз были близки к достижению этого прогноза, но пока не достигли его.
Еженедельные данные инвентаризации жилья
Весна наконец-то пришла, и вы знаете, что это значит — пришло время для обычного ежегодного повышения запасов! Должен сказать, что лучшая часть истории с жильем в 2024 году — это наблюдение за тем, как активный запас пытается вернуться к более нормальному уровню. Хотя он и не достиг этого, прогресс, который мы увидели, был положительным.
- Еженедельное изменение запасов (7 марта-14 марта): Запасы выросли с 642,359 к 655,626
- Та же неделя в прошлом году (8 марта-15 марта): Запасы выросли с 500,579 к 507,160
- В 2022 году рекордное дно запасов составило 240,497
- Пик запасов на 2024 год составил 739,434
- Для некоторого контекста активные объявления за ту же неделю в 2015 году были 982,369
Данные о новых объявлениях
Один из моих самых важных прогнозов по жилью на 2024 год оказался качелей и промахом. Я искренне верил, что количество новых объявлений достигнет не менее 80 000 в пиковые недели сезона — это было нормой до того, как пандемия все встряхнула. В итоге я ошибся примерно на 5 000 объявлений, и этот просчет повлиял на мой прогноз роста цен на жилье. Я думал, что мы увидим скромное увеличение на 2,33%, но я недооценил рынок.
Но есть и хорошие новости после непростого начала года: похоже, что мы наконец-то приближаемся к недостижимому минимуму в 80 000.
Чтобы дать вам некоторую перспективу, во время годы краха пузыря на рынке жилья, Количество новых объявлений росло от 250 000 до 400 000 в неделю в течение многих лет. Таким образом, рост данных о новых объявлениях просто пытается вернуться к норме, где сезонные пики будут колебаться от 80 000 до 110 000 в неделю.
Национальные данные о новых листингах за последнюю неделю за предыдущие несколько лет:
- 2025: 68,191
- 2024: 59,542
- 2023: 41,415
Процент снижения цены
В среднем за год около трети всех домов обычно сталкиваются со снижением цен, что отражает обычную динамику рынка жилья. Поскольку запасы увеличиваются, а ставки по ипотеке остаются высокими, процент снижения цен был выше, чем когда ставки были ниже.
Заглядывая вперед в 2025 год, я предсказать Скромный рост цен на жилье 1.77%. Вероятно, нас ждет еще один год отрицательного реального роста цен на жилье. С большим количеством доступного жилья и высокими ставками по ипотеке я должен быть прав, если только ставки по ипотеке не упадут до 6%. Вот как я потерял свой прогноз роста цен 2.33%.
Интересно, что процент снижения цен рос в начале этого года по сравнению с предыдущими годами, поэтому мой прогноз остается прежним. Вот краткий обзор снижения цен с прошлой недели за последние несколько лет:
- 2025: 34%
- 2024: 31%
- 2023: 31%
Предстоящая неделя: неделя ФРС, розничные продажи и данные по жилью
В понедельник Подкаст HousingWire Daily, мы рассмотрим сложности Федеральный резервs предстоящая встреча и возможность новой политической эры с таким количеством неизвестных для рассмотрения. Я особенно жду сессии вопросов и ответов.
Также не забывайте, что в понедельник будут данные по розничным продажам, которые могут немного встряхнуть рынок облигаций. И давайте следить за данными по заявкам на пособие по безработице, которые выйдут в четверг; они выглядят лучше в течение последних двух недель.
Кроме того, на этой неделе у нас будет масса данных по жилью, включая уверенность застройщиков, начало строительства жилья и продажи существующего жилья, так что пристегните ремни в ожидании недели ФРС и других новостей о торговой войне.
English