Рекордно высокие цены, так как доминируют покупатели за наличные
Цены на элитное жильё в США взлетели до рекордных максимумов в сентябре 2025 года, что подчеркнуло растущий разрыв между рынком элитного жилья и остальным сектором недвижимости. Согласно новому отчёту Redfin, медианная цена элитного жилья в США достигла 1,26 млн фунтов стерлингов, что на 4,81 фунта стерлингов на 3 фунта стерлингов больше, чем годом ранее, и является самым высоким показателем за месяц. В то же время, цены на неэлитное жильё выросли на 1,81 фунта стерлингов на 3 фунта стерлингов в годовом исчислении, достигнув медианной цены 1371 583 фунта стерлингов на 3 фунта стерлингов.
Анализ, охватывающий транзакции с июля по сентябрь 2025 года, определяет элитное жилье как жилье в верхних 5% ценового диапазона столичного региона, тогда как неэлитное жилье попадает между 35-м и 65-м процентилями.
Наличные и уверенность являются движущей силой рынка
Цены на элитное жильё опережали рост рынка жилья в целом на протяжении большей части последних двух лет. С сентября 2023 года цены на элитное жильё выросли примерно на 111 триллионов пенсов в год, в то время как цены на неэлитное жильё выросли примерно на 61 триллион пенсов в год.
«Цены на элитную недвижимость растут быстрее, чем на остальной рынок, потому что покупатели в верхнем ценовом сегменте играют по другим правилам», — сказал Шехарьяр Бохари, старший экономист Redfin. «Они не ждут снижения ставок или падения цен — у них есть деньги, рост акций и долгосрочная уверенность, чтобы действовать, когда они увидят дом своей мечты».
Состоятельные покупатели, менее ограниченные расходами на ипотеку, сохраняли активность, несмотря на сохраняющиеся высокие процентные ставки по кредитам и давление, связанное с доступностью жилья, которые продолжают ограничивать многие домохозяйства со средним доходом. Бохари добавил, что некоторые состоятельные покупатели рассматривают недвижимость как тихую гавань в условиях общей рыночной неопределенности, что способствовало поддержанию устойчивого спроса на предметы роскоши, несмотря на низкие общие объемы сделок.
Уровень продаж стабилизировался на уровне, близком к рекордно низкому
Продажи как элитного, так и неэлитного жилья в целом не изменились по сравнению с прошлым годом — выросли на 0,3% и снизились на 0,3% соответственно — приблизившись к самым низким показателям сентября с 2012 года. Объем незавершенных продаж, являющийся прогнозным индикатором будущих закрытий, немного вырос: вырос на 1,6% для элитного жилья и на 1% для неэлитного жилья.
Эти скромные успехи свидетельствуют о том, что рынок нашел свое стабилизирующее положение после одного из самых низких лет активности на рынке жилья за более чем десятилетие.
Запасы восстанавливаются, но остаются ограниченными
Количество выставленных на продажу элитных домов выросло на 7,71 трлн в годовом исчислении, достигнув самого высокого уровня в сентябре с 2020 года. Предложение неэлитного жилья росло еще быстрее — на 11,41 трлн, достигнув самого большого объема в сентябре с 2019 года.
Тем не менее, предложение остаётся крайне ограниченным по сравнению с допандемическими нормами. По сравнению с 2015 годом количество предложений недвижимости класса люкс сократилось почти на 501 трлн, в то время как предложение недвижимости других категорий сократилось примерно на 251 трлн.
«Определенно, спрос на элитное жилье выше, поскольку покупатели меньше беспокоятся о процентных ставках», — говорит Ребекка Лав, агент Redfin в Вашингтоне, округ Колумбия. «Но в нашем районе действительно ограниченный запас, и это поддерживает высокий спрос и рост цен».
Число новых предложений недвижимости класса люкс осталось на уровне прошлого года, тогда как число предложений неклассической недвижимости снизилось на 1,3%.
Дома продаются дольше
Несмотря на рост цен, продажа недвижимости всех ценовых категорий занимает больше времени. В сентябре типичный рынок элитной недвижимости продержался на рынке 52 дня, что на шесть дней дольше, чем годом ранее, и является самым медленным темпом продаж в сентябре с 2020 года. Примерно 27% объектов элитной недвижимости были проданы в течение двух недель, что меньше, чем 28% в прошлом году.
С неэлитным жильём дела обстояли немного лучше: медиана времени нахождения на рынке составила 43 дня, что выше, чем 36 дней годом ранее. Примерно треть объектов (33%) нашли покупателей в течение двух недель, что ниже показателя 36% в 2024 году.
Региональные тенденции: Флорида лидирует, но ситуация нестабильна
Среди 50 крупнейших агломераций США наибольший рост цен наблюдался в Уэст-Палм-Бич (+14,8% до $4,13 млн), Ньюарке (+12,3% до $2,05 млн) и Вирджиния-Бич (+11,2% до $1,07 млн). Снижение цен наблюдалось только в Тампе (-3,3% до $1,45 млн) и Окленде (-2,2% до $2,9 млн).
Активность продаж предметов роскоши больше всего выросла в Сан-Франциско (+30,5%), Провиденсе (+19,1%) и Форт-Уэрте (+13,5%), но резко упала в Уэст-Палм-Бич (-22,4%), Сан-Хосе (-20,8%) и Филадельфии (-16,8%).
Запасы резко выросли в Тампе (+31,1%), Форт-Уэрте (+18,7%) и Нэшвилле (+18,6%), а в Филадельфии (-21,6%), Сан-Хосе (-20%) и Чикаго (-14,8%) сократились.
Быстрее всего элитные дома продавались в Сан-Хосе (14 дней), Сент-Луисе (16 дней) и Детройте (16 дней), тогда как в Майами (130 дней), Уэст-Палм-Бич (115 дней) и Форт-Лодердейле (114 дней) наблюдался самый медленный оборот.
Итог
Растущий разрыв в доходности между элитным и обычным жильём подчёркивает, насколько неравномерно рынок недвижимости США адаптировался к новой эпохе высоких ставок. В условиях, когда состоятельные покупатели защищены от финансовых расходов и по-прежнему имеют достаточно средств от прироста фондового рынка и активов, элитная недвижимость продолжает двигаться своим путём, бросая вызов более масштабным препятствиям, которые задержали большую часть рынка.
English