Иностранные покупатели получат возможность сэкономить из-за слабого доллара США
По данным международной консалтинговой компании по недвижимости Knight Frank, ожидается, что переход к более низким процентным ставкам повысит активность, при этом рынки элитного жилья по всей территории США получат выгоду в преддверии более широкого восстановления рынка жилья.
Хотя покупатели за наличные более распространены, высокие затраты на заимствования также снизили активность на рынках роскоши. Многие покупатели элитной недвижимости имеют богатство, связанное с другими классами активов, на которые повлиял рост ставок, что усиливает неопределенность, которая еще больше усугубляется предстоящими выборами в ноябре. По всей стране только 29 объектов недвижимости были проданы за $50 миллионов или более в 2023 году, что на 41% меньше, чем два года назад, согласно данным Miller Samuel.
«Вы смотрите на это [переоценку ФРС] и думаете: «Ого, жилье должно взлететь», но вы должны помнить, что ставки по ипотеке все еще вдвое выше, чем были до пандемии», — говорит Джонатан Миллер, президент и генеральный директор Miller Samuel. «Первым результатом станет рост активности продаж, который будет заметен, но мы не увидим бешеного бума».
ФЛОРИДА
Жители Нью-Йорка стали движущей силой значительной активности на рынке недвижимости, но большая ее часть перетекла на рынки за пределами Нью-Йорка. Например, приток жителей Нью-Йорка помог Флориде стать самым быстрорастущим штатом в 2022 году, впервые с 1957 года. Чистый прирост населения почти на 250 000 человек привел к беспрецедентному росту стоимости недвижимости во многих роскошных районах штата. В Палм-Бич средние цены выросли на 214% за пять лет, по данным Miller Samuel/Douglas Elliman.
Хотя рост замедлился из-за роста запасов и сопротивления покупателей рекордно высоким ценам, объемы продаж упали на 4,5% за шесть месяцев до второго квартала по сравнению с тем же периодом годом ранее, а средние цены немного снизились на 0,1%. Эта тенденция отражает не столько отмену пандемического бума, сколько стабилизацию на расширенном рынке предметов роскоши. Несмотря на то, что запасы растут, могут потребоваться годы, чтобы удовлетворить спрос. Майами, когда-то в первую очередь деловой центр Латинской Америки, теперь конкурирует с устоявшимися финансовыми центрами, такими как Чикаго. Ярким примером является Citadel, хедж-фонд с активами $38 млрд, который переехал из Чикаго в Майами в 2022 году, что вызвало то, что было названо «эффектом Цитадели».
НЬЮ-ЙОРК
Манхэттен — один из немногих рынков, где инвентарь растет: в настоящее время на продажу выставлено более 8000 квартир по сравнению со средним показателем за 10 лет около 7000. Этот рост инвентаря стабилизировал объемы продаж, которые снизились всего на 0,7% за первые три квартала 2024 года по сравнению с тем же периодом годом ранее. Между тем цены остались стабильными, а средние значения снизились всего на 1,1% за тот же период, согласно Miller Samuel/Douglas Elliman.
Несмотря на сдержанный рынок, более дорогостоящие объекты недвижимости показали лучшие результаты, поскольку покупатели использовали наличные, чтобы избежать ставок по ипотеке свыше 6%. В первом квартале 68% транзакций на Манхэттене были профинансированы наличными, что является рекордным показателем, по сравнению с долгосрочным средним показателем в 50%. Ожидается, что объемы продаж вырастут после выборов, говорит Миллер, который проанализировал данные за последние три десятилетия на предмет тенденций после выборов. «С июля до дня выборов наблюдается замедление, но сразу после этого наступает всплеск», — говорит он. «Кажется, это не влияет на цены, просто добавляет еще один фактор, который покупатели должны учитывать, а затем рынок наверстывает упущенное в течение следующих трех или четырех месяцев».
ОСИНА
Дисбаланс спроса и предложения, вероятно, сохранится на большинстве рынков, где наблюдался значительный рост цен во время пандемии. В период с первого квартала 2020 года по третий квартал 2023 года в Аспен произошел скачок цен на 67,3%, что сделало его одним из основных рынков с заметным недавним ростом цен.
Рынок Аспена можно разделить на три уровня, каждый из которых обусловлен различными факторами, говорит Райли Уорвик, соучредитель команды Saslove & Warwick в Аспене в Douglas Elliman. Как и в Майами, растущее население Аспена предполагает, что рынок недвижимости стоимостью менее $10 миллионов может столкнуться с дефицитом предложения в течение многих лет. Для домов стоимостью от $10 миллионов до $25 миллионов продажи замедлились, поскольку покупатели ищут ценность после недавних скачков цен. Между тем, при цене $25 миллионов и выше запасы почти незаменимых домов остаются скудными. Ограниченность земли и длительные процессы строительства заставляют покупателей платить рекордные цены. «Может потребоваться год, чтобы спроектировать дом, еще год, чтобы получить разрешения, а затем три-четыре года, чтобы построить его», — говорит Уорвик. «Люди готовы платить за мгновенное удовлетворение».
ДРУГИЕ РЫНКИ США
Другие развивающиеся рынки не сталкиваются с такими же ограничениями по земле. Застройщики в Далласе и Остине увеличивают предложение, чтобы удовлетворить приток новых жителей, привлеченных благоприятными налоговыми льготами. В Далласе ежегодно выдается 40 000 разрешений на жилье, но это все еще не покрывает спрос в 150 000-160 000 новых жителей каждый год, по словам Кончо Минка, исполнительного менеджера по продажам в Douglas Elliman в Далласе, Форт-Уэрт.
Застройщики класса люкс в Далласе теперь строят дома, которые больше подходят для Нью-Йорка или Лос-Анджелеса, чтобы привлечь растущее богатое население города. И Four Seasons, и Rosewood ведут строительство брендированных жилых комплексов. «Это будет существенный сдвиг, поскольку рынок раньше не видел такого уровня люксового продукта», — говорит Линда Вильярреал, брокер в Douglas Elliman в Далласе, Форт-Уэрт. Застройщики надеются повторить свой успех в Лос-Анджелесе, где полнофункциональные и брендированные жилые дома процветали на в остальном медленном рынке, по словам Кори Вайса из Douglas Elliman в Лос-Анджелесе.
English