Прислушиваясь к мнению избирателей Нью-Йорка, которые высказались за доступное жилье на выборах мэра в этом месяце, защитники жилищного права Массачусетса настроены оптимистично и считают, что смогут победить на выборах в следующем году, установив контроль за арендной платой по всему штату.
Коалиционная группа «Жильё для всех в Массачусетсе» собрала более чем достаточно подписей для включения местного варианта регулирования арендной платы в бюллетень для голосования в следующем году. Риелторы и мэр Бостона Мишель Ву выступают против этой инициативы, что может привести к ожесточенной борьбе за это предложение.
Продвижение инициативы по контролю за арендной платой свидетельствует о растущем давлении избирателей, требующих прямого вмешательства в кризис доступности жилья, даже в штатах, которые ранее отвергали подобные меры. Быстрый сбор подписей в рамках кампании подчеркивает насущную обеспокоенность по поводу повышения арендной платы, вынужденного переселения и более широкой проблемы сохранения экономического многообразия в сообществах.
Политические границы вокруг контроля за арендной платой размываются на фоне роста расходов по всей стране. Эта тенденция может побудить избирателей и активистов в других штатах проводить аналогичную политику посредством прямой демократии, а не законодательного компромисса. Такие усилия могут изменить ход дебатов о доступности жилья по всей стране.
Последствия этого стали очевидны в ноябре этого года в Нью-Йорке, когда избиратели выбрали мэром Зохрана Мамдани, главным образом благодаря его стремлению обеспечить доступность жилья в одном из самых дорогих городов страны. Мамдани пообещал расширить стабилизацию арендной платы.
Массачусетс — яркий пример того, как многое может измениться за два года. В 2023 году та же коалиция не смогла собрать достаточно подписей для вынесения референдума о контроле над арендной платой на голосование в 2024 году.
«Куда бы мы ни пошли, мы слышали о том, как высокая арендная плата вытесняет рабочих и пожилых людей из наших сообществ, вынуждая людей работать на нескольких работах только для того, чтобы платить за аренду, и лишает молодые семьи возможности накопить деньги на осуществление мечты о собственном доме», — сообщила коалиция в социальных сетях о своей недавней победе.
Возникают линии фронта
Владельцы недвижимости в Нью-Йорке подали федеральный иск судебный процесс Они оспаривают закон 2019 года, ужесточающий стабилизацию арендной платы. Они утверждают, что этот закон неконституционен.
В Массачусетсе группы, заинтересованные в недвижимости, немедленно раскритиковали референдум о контроле арендной платы. Совет по недвижимости Большого Бостона, Ассоциация риелторов Массачусетса и NAIOP Massachusetts опубликовали совместное заявление, в котором говорится, что эта мера создаст самую строгую в стране программу контроля арендной платы.
«Это, несомненно, усугубит наш жилищный кризис и значительно сократит предложение качественного жилья на рынке аренды», — заявили они.
Мэр Бостона Ву поддерживает стабилизацию арендной платы, но не согласен с формулировками референдума.
«Я хотел бы, чтобы инициатива голосования была исключительно местным вариантом, отмените запрет на проведение мероприятий в городах и позвольте каждому городу делать то, что он считает нужным», — сказал У. Бостонское общественное радио.
Она согласилась с сообществом рынка недвижимости, что мера, принимаемая в ходе голосования, носит ограничительный характер.
«Нам необходимо найти правильный баланс между тем, чтобы не сдерживать и не предотвращать строительство жилья, одновременно удерживая людей в их домах и пытаясь увеличить предложение и построить больше жилья», — добавила она.
Как и Нью-Йорк, Бостон давно испытывает трудности с доступностью жилья. Ву сделала этот вопрос центральным в своей предвыборной кампании 2021 года.
В настоящее время закон Массачусетса запрещает контроль арендной платы. Однако в марте 2023 года У подал ходатайство в органы штата с просьбой о предоставлении исключения из правил «домашнего самоуправления» для стабилизации арендной платы. Законодательное собрание штата не приняло никаких мер в отношении этого исключения.
Возвращение к прежнему контролю арендной платы, который не сработал
Возобновившиеся усилия Массачусетса по контролю за арендной платой напоминают законы, принятые в начале 1970-х годов в ответ на рост арендной платы, которые были постепенно отменены к началу 1990-х годов, поскольку оказались неэффективными.
В этот период застройщики и арендодатели переоборудовали квартиры в кондоминиумы или сняли их с рынка аренды. исследования наблюдалось снижение арендных квартир на 8%–12%, при этом контролируемые объекты были оценены на 45–50% ниже, чем аналогичные неконтролируемые здания.
В Нью-Йорке десятки тысяч, возможно, до 100 000, квартир пустуют из-за ужесточения закона 2019 года. Арендодатели оставляют эти квартиры пустовать, поскольку не могут поднять арендную плату в достаточной мере, чтобы новые арендаторы могли покрыть расходы. Они утверждают, что такие ограничения равносильны неконституционному изъятию.
Массачусетс сосредоточен на доступности жилья
Массачусетс решает проблему доступности жилья посредством реформы зонирования, значительного увеличения финансирования и политики развития, ориентированной на транзит.
Закон «О сообществах» Транспортного управления Массачусетского залива 2021 года обязывает 177 муниципалитетов, обслуживаемых общественным транспортом, создать как минимум один район многоквартирной застройки вблизи станций. Минимальная плотность застройки составляет 15 единиц на акр. Право на получение ключевых государственных субсидий зависит от соблюдения этого закона, что фактически легализует плотность застройки, ориентированную на общественный транспорт, на большей части территории Большого Бостона.
Закон о доступном жилье 2024 года предусматривает выделение более 1 млрд. пенсов, 45 млн. рупий (PP4T5 млрд) на строительство, сохранение, ремонт государственного жилья, а также разработку политики в отношении дополнительных жилых помещений, переоборудования коммерческих помещений в жилые и проектов для лиц со смешанным доходом на излишках государственных земель.
Государственные транспортные и жилищные агентства используют стратегии совместного развития на станциях MBTA, чтобы отдавать приоритет проектам для людей с разным уровнем дохода. Организации, занимающиеся вопросами защиты интересов и планирования, призывают города сочетать эти новые возможности с инклюзивным зонированием и защитой прав арендаторов. Их цель — гарантировать, что инвестиции в общественный транспорт не приведут к вытеснению малообеспеченных жителей.
В Бостоне действует собственная система зонирования, требующая обеспечения доступности жилья в большинстве проектов среднего и крупного размера посредством инклюзивной программы. Город повысил ставки резервирования и углубил целевые показатели среднего дохода по региону. Кроме того, город систематически повышает зонирование и сокращает количество парковок вблизи линий скоростного общественного транспорта в рамках своей жилищной стратегии 2025 года и программы перезонирования «целых районов».
Политикам, активистам и избирателям предстоит принять важные решения в ходе дебатов в Массачусетсе о будущем контроля за арендной платой и более широких жилищных реформ. Наступающий год станет проверкой того, смогут ли избирательные меры, законодательные инициативы или рыночные силы обеспечить устойчивую доступность жилья для жителей.
English