По данным за 2025 год, Майами признан самым переоцененным рынком жилья в мире. ЮБС Глобальный индекс пузырей на рынке недвижимости. Однако руководители рынка недвижимости Флориды утверждают, что фундаментальные показатели города остаются прочными, а отчёт искажает реальную картину происходящего на рынке.
Индекс UBS, который измеряет дисбаланс в жилищном секторе в 25 крупных городах, показал, что Майами в категории «наивысший риск пузыря», выше Токио и Цюриха.
Данные указывают на рекордно высокие соотношения цены и арендной платы, замедление роста цен и доступность Вызывает опасения. Также отмечается, что, хотя ожидается снижение цен на жильё, «резкого падения в ближайшем будущем» не предвидится.
Тем не менее, заголовок, назвавший Майами рынком-пузырем номер один в мире, вызвал резкую реакцию местных представителей отрасли, включая Ану Божович, основателя Аналитика Майамии Тим Вайшейер, президент Риэлторы Флориды.
Каждый из них сказал ЖильеПроволока что Оценка UBS игнорирует ключевые реалии — от уникально высокой доли наличных расчетов в регионе до значительного роста занятости и внутренней миграции богатства.
Божович: наличные операции остаются ключевыми
Божович не стеснялась в выражениях, излагая свою точку зрения по поводу отчета UBS.
«Они называют это кликбейтом, потому что прекрасно понимают: когда они пишут в заголовке, что Майами — это пузырь, то в глазах большинства людей это означает, что крах неизбежен», — сказала она.
«Когда вы делаете смелый заголовок, объявляющий «пузырь номер один в мире», что вы имеете в виду? Вы намекаете на то, что произойдёт стремительный крах — и это паникёрство».
Она сказала, что Майами интенсивно использует продажи домов за наличные это принципиально отличает его от городов, в которых наблюдался спекулятивный жилищный бум, вызванный задолженностью.
«У нас поразительно высокий рынок недвижимости, продаваемой исключительно за наличные… и то, что это не подчёркивается в отчёте, просто невероятно», — сказала она. «Этот рынок держится на наличных. Рынок кондоминиумов Майами оценивается более чем в 701 TP3T за наличные… Если цена превышает 1 TP4T2000 за квадратный фут — как для односемейных домов, так и для кондоминиумов, — то она превышает 801 TP3T за наличные».
Индекс UBS измеряет риск возникновения пузыря по шкале: низкий (ниже 0,5), умеренный (от 0,5 до 1,0), повышенный (от 1,0 до 1,5) и высокий (выше 1,5).
Другой вид бума, по сути
Божович также хотел развеять сравнения с финансовым кризисом 2008 года.
«Пузырь, который все вспомнят, когда в этом заголовке будет упомянут Майами, возник из-за неконтролируемого использования безответственного чрезмерного использования заёмных средств», — сказала она. «А когда случается резкий обвал, подобный тому, что произошёл тогда, это почти всегда происходит, когда базовые активы больше не могут выдерживать долговую нагрузку».
«А потом всё рухнуло, как карточный домик, потому что всё это было построено на долгах. Это диаметрально противоположно тому, что происходит на рынке сейчас».
Божович указал на Майами бурный приток внутреннего богатства как мощного, часто неправильно понимаемого двигателя рынка.
«В верхнем сегменте нашего рынка — выше $3000 за квадратный фут — объём транзакций вырос на 3400% по сравнению с допандемическим периодом», — сказала она. «Самый верхний сегмент — это практически отдельный мир. Почему? Благодаря богатству и таланту местных жителей».
Она сказала, что Флорида налоговая политика продолжают привлекать инвесторов и предпринимателей.
«Майами и Южная Флорида продолжают оставаться пунктом назначения для внутреннего богатства», — сказала Божович. «В этой стране и в мире нас воспринимают как одно из направлений, очень благоприятных для богатства и капитала», — добавила она.
Инвентарь остается сбалансированным, не перегревается, добавила она.
«Уровень наших запасов всё ещё ниже, чем до пандемии COVID», — сказал Божович. «В контексте обсуждения пузыря, если мы говорим об опасной ситуации, можно было бы ожидать резкого роста запасов, что означает, что рынок не восстанавливается. Но этого не происходит».
Вайсхайер: Восприятие опережает реальность
Вайсхайер поддержал эту точку зрения, заявив, что многие отчеты преувеличивают Флоридарыночные риски, игнорируя при этом его фундаментальные показатели.
«Честно говоря, я не думаю, что покупатели действительно обращают на это внимание», — сказал он. «Когда выходят некоторые из этих высокоуровневых отчётов, они носят спекулятивный характер. Покупатели звонят своим риелторам и спрашивают: „Эй, что это на самом деле означает?“»
Он сказал, что рынки недвижимости в Майами и Флориде остаются здоровыми, подчеркнув, что на уровне штата никаких тревожных сигналов не наблюдается.
«Когда вы смотрите на рынок Южной Флориды, всегда очень важно отметить, что это рынок, в котором преобладают кондоминиумы, а также международный рынок с большим объемом поставок», — сказал Вайсхайер.
Процентные ставки и перебалансировка спроса
Вайшейер сказал, что покупатели во Флориде стали более гибкими, поскольку ставки по ипотечным кредитам стабилизироваться.
«Долгое время покупатели беспокоились о процентных ставках и даже считали их высокими», — сказал он. «Теперь покупатели понимают, что если им удастся получить процентную ставку 6% — или даже договориться с кредитором и продавцом о снижении процентной ставки, — то купить дом и закрепить его — всё равно отличный вариант, чем иметь дело с повышением арендной платы, которое со временем произойдёт».
Вайсхайер добавил, что такие рынки, как Майами, Орландо и Тампа, продолжают привлекать покупателей благодаря высокому росту числа рабочих мест и развитию.
«Рынок Флориды динамичен, и юго-восток США переживает бурный рост», — сказал он. «Флорида — штат, лидирующий в этом плане».
Расходы на страхование
Вайсхайер также обратился страхование опасения, что общественное восприятие не соответствует действительности.
«Конечно, время от времени у нас будут появляться покупатели, которые будут выражать обеспокоенность, не понимая, насколько она обоснована», — сказал он. «Они читают заголовки, в которых говорится о страховом рынке Флориды и о достигнутом росте».
«Ну, тогда, когда я сижу с ними и говорю, что у нас было 17 новых страховые компании приезжают в штат, а во Флориде самый низкий рост страховых премий из всех штатов страны, и говорят: «Правда? Кажется, я не совсем это понял».
Премии часто неправильно понимаются, потому что они растут ценности дома Вейшейер добавил, что влияние на стоимость замены
«Во многом это связано с расходами на рабочую силу и товары, которые, безусловно, влияют на стоимость замещения жилья и стоимость его ремонта», — сказал он. «Второе, что действительно радует, — это то, что стоимость жилья сейчас очень высока, поэтому страховые премии рассчитываются исходя из стоимости замены этого дома».
Вайсхайер полностью отверг разговоры о пузыре на рынке жилья.
«Я бы даже не назвал это пузырём, но понимаю, что это их термин», — сказал он. «Я вообще не вижу никакого пузыря. Майами был таким горячим рынком с невероятным спросом и таким стремительным ростом, в том числе привлекая на рынок множество людей из сферы финансовых услуг».
«Когда вы наносите слой воздействие COVID, просто произошел мощный рывок на всех наших городских рынках и субрынках по всему штату».
По словам Вайсхайера, наблюдаемые сегодня изменения на рынке следует рассматривать как неизбежное возвращение на землю, а не как красный флаг.
«Мы находимся на переходном рынке, где в течение определенного периода наблюдался резкий рост цен на жильё и спроса на жильё, а теперь мы находимся на очень сбалансированном рынке», — сказал он. «Это тот тип рынка, который нам нужен, где у покупателей и продавцов есть выбор».
English