The Монтана Жилищный совет стремится напомнить пожилым людям штата о государственной программе, которая специально разработана, чтобы помочь пожилым людям получить доступ к собственному капиталу своего дома - и она должна быть хорошо знакома членам индустрии обратной ипотеки.
Недавно чиновники жилищного управления штата опубликовали новые материалы, связанные с жилищным фондом штата. Программа обратной аннуитетной ипотеки (RAM), который был принят Законодательным собранием штата Монтана в 1989 году и предлагает субсидируемую государством обратную ипотеку, доступную только жителям в возрасте 68 лет и старше.
«Поскольку жители Монтаны сталкиваются с новыми экономическими проблемами из-за инфляции, она может тяжелым бременем отразиться на наших наиболее уязвимых группах населения, включая пожилых людей», — Шерил Коэн, администратор отдела жилищного строительства в Министерство торговли Монтаны и исполнительный директор Жилищного совета Монтаны, написал в недавняя статья.
«Расходы на жилье парящий по всей стране, отчасти благодаря отсутствию предложения, отвечающего спросу. Хотя многие пожилые люди Монтаны владеют собственными домами и у них мало или совсем нет оставшейся задолженности по ипотеке, им трудно сводить концы с концами на фиксированные доходы».
Здесь в игру может вступить программа RAM. Коэн описывает программу как надзор за «кредитами с низкими процентными ставками, [которые] позволяют пожилым домовладельцам получать дополнительный источник дохода от своего собственного капитала, одновременно предлагая финансовую гибкость, необходимую им для продолжения жизни дома».
Различия с HECM
ЖильеПроволокаГазета Reverse Mortgage Daily (RMD) направила в Министерство торговли Монтаны вопросы о программе RAM и получила ответы от представителя.
Что касается того, как программа RAM направлена на решение проблем, которые Конверсионная ипотека в собственный капитал (HECM) может не решаться, в департаменте заявили, что многие цели одинаковы, но программа RAM может иметь большую гибкость в отношении квалификаций.
«Программа RAM Совета по жилищному строительству штата Монтана обеспечивает конкурентоспособные или более низкие процентные ставки с простыми и понятными требованиями», - сказал представитель. «Сотрудники совета директоров и участвующие консультанты тесно сотрудничают с заемщиками, помогая организовать обратную ипотеку с затратами на закрытие часто на несколько сотен или тысяч долларов меньше, чем в аналогичных программах».
Эти заключительные расходы ограничиваются «фактическими расходами от оценочных компаний и титульных компаний без каких-либо административных расходов, добавляемых Советом», а само администрирование обратной ипотеки осуществляется сотрудниками государственного жилищного фонда, «с которыми можно легко связаться лично по любым вопросам». или помощь. Жилищный совет Монтаны административно подчиняется Министерству торговли Монтаны», — сказал представитель.
Кроме того, Коэн объяснила в своей статье различные виды доходов, доступных заемщикам RAM.
«Программа RAM помогает пожилым домовладельцам Монтаны, возвращая им ежемесячные выплаты, управлять повседневными расходами, пока они живут в своих домах», — сказала она. «Соответствующие требованиям домовладельцы могут занять от $15 000 до максимум $150 000. Максимальная сумма кредита определяется на основе 80 процентов стоимости дома, определенной FHA.
«Кроме того, при закрытии кредита доступны единовременные авансы, а сумма до $10 000 доступна для оплаты предыдущих ипотечных кредитов, залогов и залогов или для улучшения доступности и другого ремонта дома».
Более длительный выход на пенсию
Суммы кредитов по программе HECM, как правило, больше в зависимости от возраста заемщика и стоимости дома, с лимитом HECM в 2024 году. превышает $1,1 миллиона. Минимальный возраст для участия в HECM составляет 62 года, а минимальный для программы RAM — 68 лет. Для этого есть причина, сказал представитель.
«Поскольку пожилое население Монтаны растет и живет дольше, мы обнаруживаем, что даже с учетом возрастного ограничения в 68 лет многие из наших заемщиков переживают выделенные 10 лет выплат», - пояснил представитель. «Предоставление кредитов более молодому населению может усугубить финансовые проблемы, поскольку все больше участников переживут эти выплаты».
Доступность программы также зависит от финансовых выплат, которые Законодательное собрание штата предоставляет самому департаменту. Процесс создания также имеет сходство с программой HECM, но с некоторыми требованиями, специфичными для штата.
«Прежде чем претендовать на наше финансирование, кандидаты должны пройти обучение у консультантов RAM из некоммерческого сектора», — заявил представитель. «После завершения сессии сотрудники жилищного фонда работают с участником, чтобы определить его потребности и наличие финансирования. Сотрудники помогают в получении оценки, закрытии кредита и организации платежей. Жилищный совет Монтаны — единственная организация, предоставляющая такую услугу».
Возобновление коммуникационных усилий
Что касается того, почему государство сейчас заинтересовано в повышении осведомленности о программе RAM, представитель в качестве ключевой причины назвал экономические обстоятельства, с которыми столкнулись пожилые люди штата.
«Правление надеется повысить осведомленность об этой программе для пожилых людей в Монтане и предложить этот вариант, чтобы помочь с расходами, которые превосходят те, которые могут быть оплачены за счет социального обеспечения или других пенсионных поступлений», — сказали они. «Поскольку доходы от RAM не нужно возвращать до тех пор, пока дом не будет освобожден, дополнительные средства становятся доступными без возникновения дальнейших долгов. Мы надеемся, что эти ежемесячные выплаты обеспечат душевное спокойствие и улучшат качество жизни участников RAM».
При этом репутационные проблемы, с которыми сталкивается более широкая индустрия обратной ипотеки, также столкнулись с программой RAM, которая, возможно, привела к снижению потребительского спроса, по словам Коэна и представителя департамента.
«Ипотека с обратной аннуитетной ставкой пугает некоторых пожилых людей из-за мошенничества, которое совершают некоторые поставщики такого финансирования», - сказал представитель. «По этой причине нам необходимы консультации, и у нас есть сотрудники, которые могут напрямую поговорить с участниками и их семьями о любых проблемах, которые могут у них возникнуть. Платежи, которые мы можем предоставить, часто покрывают расходы на лекарства или недостачу дохода, чтобы помочь оплатить ежемесячные расходы на еду или коммунальные услуги».
Представитель также упомянул историю успеха заемщика, предоставленного программой.
«Одна заемщик сказала сотрудникам, что ей приходится продавать свою мебель по частям, чтобы оплатить лекарства, но смогла остановиться, когда начала получать ежемесячные выплаты RAM», — сказали они.
English