Еженедельный ожидаемые продажи дома Как и ожидалось, на этой неделе ситуация улучшилась: число заключенных контрактов на продажу жилья увеличилось на 2,6% по сравнению с прошлым годом.
Если вы внимательно следите за данными, вы знаете, что продажи дома все еще работают на уровне или ниже прошлогоднего темпа. С начала года, по первую неделю мая, мы насчитываем на 3% меньше общих продаж, чем в 2024 году. Но в мае и июне годовые сравнения становятся проще, потому что прошлый год в это время был действительно сухим из-за самого высокого ставки по ипотечным кредитам года.
Таким образом, в каждую из следующих недель мы должны фиксировать рост продаж жилья.
Интересно то, что если мы посмотрим только на ипотека Данные о заявках (то есть о том, сколько потенциальных покупателей жилья подают заявки на ипотеку для покупки дома) значительно опережают показатели 2024 года с февраля.
The Ассоциация ипотечных банкировИндекс ипотеки на покупку жилья обычно является очень хорошим показателем объема покупки жилья. Но в этом году, похоже, было больше людей, подавших заявки на ипотеку, но тот же уровень или меньше людей, покупающих дома.
В пятницу, ЖильеПроволока опубликовал статью с некоторыми кредиторами, сообщающими, что в прошлый вторник их самый большой день подачи заявлений за три года. Что происходит?
Ну, это может быть отход от покупателей за наличные. За последние несколько лет, по мере роста ставок по ипотеке, мы увидели увеличение процента сделок, которые были совершены полностью за наличные. Так что это может быть меньше сделок в целом, но больше используемых ипотечных кредитов. Или это может быть просто признаком отложенного спроса. Есть много людей, которые откладывали свои решения о покупке в течение нескольких лет, и, возможно, они устали ждать. Если это так, то это оптимистичный индикатор для продаж домов в ближайшие пару месяцев.
Хотя, признаюсь, я не слишком оптимистичен.
Как я уже часто говорил, май и июнь должны показать годовой прирост продаж домов по сравнению с 2024 годом. Было бы неплохо, если бы это произошло. Риск для этого рынка заключается в том, что ставки по ипотеке могут вырасти отсюда. Даже если фондовый рынок восстановился, рынок облигаций сохранил высокие ставки.
Что доступность Проблему нельзя отрицать. Оставайтесь с нами в течение следующих нескольких недель, чтобы увидеть, сможем ли мы увеличить продажи домов по сравнению с 2024 годом. Я думаю, что в ближайшие пару недель действительно будет отчет о росте продаж.
Давайте рассмотрим данные по жилью за первую полную неделю мая 2025 года.
Еженедельные ожидаемые продажи домов
Продажи домов выросли, как и ожидалось, на этой неделе. Мы насчитали 74 000 новых ожидающих продаж домов за неделю. Это на 4,5% больше, чем на предыдущей неделе, и на 2,6% больше продаж, чем на той же неделе год назад.
Как я уже говорил, в мае и июне можно будет увидеть рост продаж домов по сравнению с прошлым годом с 2024 года, поскольку прошлым летом продажи были очень слабыми.
Вы можете увидеть падение продаж на этом графике. 2024 год — это синяя линия. Видите, как она падает прямо в тот момент, когда фиолетовая линия 2025 года пересекает ее сейчас?
Продажи домов достигли пика в 2024 календарном году в начале мая, чуть менее 78 000 еженедельных продаж домов. Вы также можете увидеть всплеск здесь синим цветом. Самая большая неделя в прошлом году была 78 000 односемейный продаж за неделю, и это произошло в самом начале мая.
Ставки по ипотеке в то время выросли до 7,5%, и покупатели жилья ушел. Так что в прошлом году продажи домов начали снижаться. Однако в большинстве лет еженедельные продажи домов, как правило, достигают максимума где-то в конце июня. Так что в этом году у нас еще больше возможностей для роста.
Катастрофических экономических новостей не было в течение нескольких недель, а ставки по ипотеке были стабильными. Ставки не падают, но, по крайней мере, 30-летняя фиксированная ставка ниже 7% и, похоже, пока не собирается сильно расти. Так что если все будет продолжаться в том же духе, то в ближайшие пару недель следует ожидать роста продаж домов.
Чтобы показать рост продаж домов в оставшуюся часть мая, нам не нужен новый бум — нам просто нужно, чтобы все не рухнуло. Держим кулачки. Кстати, продажи кондоминиумов намного слабее, чем продажи односемейных домов, и продажи кондоминиумов все еще значительно отстают от уровня 2024 года.
Инвентарь
Перейдем к предложению уравнения. Сейчас на рынке по всей стране не продано 756 000 односемейных домов. Это на 33% больше, чем в прошлом году на тот момент, и на 1,6% больше за неделю.
Это не большой скачок для мая. Сейчас на рынке на 11 000 больше односемейных домов, чем неделю назад.
Непроданный инвентарь неуклонно приближается к старым нормальным уровням, которые мы имели допандемия. На момент мая 2018 года на рынке было всего на 11% непроданных домов больше, чем сейчас.
На этой диаграмме каждая линия — это год. Фиолетовая линия 2025 года продолжает подниматься на север к старым уровням. Зеленая линия — это 2018 год. 2018 год был годом роста процентных ставок, и в этом году также выросли запасы. Вы можете видеть, что зеленая линия 2018 года закончилась с большим количеством непроданных домов на рынке, чем в 2017 или 2019 годах.
Запасы продолжают расти. Даже если продажи немного растут, запасы растут быстрее. Это сдерживает цены. Мы перейдем к ценам через минуту.
Новые объявления
Что касается предложения, нам нужно рассмотреть новые списки Объем. Наконец-то мы достигли 80 000 новых нераспроданных объявлений. Это порог, о котором мы говорили несколько недель.
В течение нескольких лет — с момента окончания пандемического бума три года назад — определяющей характеристикой этого Рынок жилья было то, как мало продавцов. Это наконец-то меняется. Подумайте о продажах домов: трудно получить 80 000 продаж домов за неделю, если продавцов всего 70 000. Мы были на рынке с ограниченным предложением. Но теперь, довольно определенно, объем продаж продавцов растет каждую неделю, и это одно из того, что позволяет увеличить продажи.
В дополнение к этим 80 000 нераспроданных новых листингов, было 15 000 немедленных продаж. Это новые листинги, которые сразу же вступают в контракт и не добавляются к активному инвентарю. Это наименьшее количество немедленных продаж в начале мая, которое мы видели с тех пор, как отслеживали. Не так давно было 30 000 немедленных продаж в определенную неделю. Теперь их всего 15 000.
Немедленные продажи происходят на каждом рынке — лучшие дома по правильной цене получают предложения немедленно. Но когда у покупателей нет срочности, происходит меньше войн торгов и меньше немедленных продаж.
На самом деле, немедленные продажи резко упали в прошлом году в это время. Немедленные продажи, помните, это когда дома выставляются на продажу и контракты заключаются практически немедленно. Когда спрос ослабевает, немедленные продажи не происходят. Поскольку эти немедленные продажи упали, упали и общие продажи. Таким образом, мы можем оценить изменение спроса в мае 2024 года по обоим этим показателям.
Это диаграмма новых листингов и немедленных продаж. Каждый столбик — это неделя. Чем выше столбик, тем больше продавцов вышло на рынок на этой неделе. Теперь вы можете видеть, что в правом конце диаграммы каждую неделю появляется больше новых листингов, чем за несколько лет.
Цены на жилье
Хотя объемы покупок могут немного расти, предложение домов на рынке движется быстрее. В результате медианная цена ожидаемых продаж домов на этой неделе составила $399,900.
Это ниже 2024 года вторую неделю подряд. Теперь это всего лишь крошечная часть от прошлогоднего уровня. Цены будут группироваться около $400,000, поэтому неудивительно, что цена очень близка к прошлогодней.
Тем не менее, две недели подряд, когда цена продажи в национальном масштабе немного ниже, чем годом ранее. Вы можете видеть это здесь, на фиолетовой линии, всего на волосок ниже синей линии 2024 года.
Конечно, большинство лет цены на жилье растут примерно на 5% каждый год. Это потому, что у нас в целом растущая экономика, растущее население, немного инфляция, и мы, как правило, недостраиваем дома. Поэтому номинальный рост цен на жилье, как правило, составляет около 5% в год. Плоский год цен на жилье довольно необычен.
Год спада, когда цены на жилье заканчиваются ниже, чем годом ранее, — явление весьма необычное.
2025 год, на данный момент, не изменил рост цен на жилье в среднем по стране по сравнению с 2024 годом. Цены на жилье остаются неизменными из года в год. В зависимости от нескольких переменных, таких как ставки по ипотеке и макроэкономические тенденции, где запасы продолжают расти, цены на жилье могут закончить 2025 год ниже, чем в 2024 году.
Интересное замечание в данных о ценах на жилье заключается в том, что цены по прейскуранту растут немного быстрее, чем цены на ожидаемые продажи. Это связано с тем, что более дорогие дома продаются дольше. Медианная цена по прейскуранту на 2% выше прошлогодней и составляет $460,000. Растет несоответствие между ценами по прейскуранту и ценами на ожидаемые продажи. Конечно, ни один из данных не показывает силу цен на жилье.
Снижение цен
При переходе к опережающим индикаторам будущих цен продаж процент домов на рынке с снижение цен вырос на 30 базисных пунктов на этой неделе до 36,8%.
После нескольких недель стабильности этого показателя он недавно снова начал расти. Вы можете видеть, что фиолетовая линия для 2025 года остается на самом высоком уровне за многие годы, что означает, что больше домов на рынке сейчас не проданы и получили скидку с первоначальной цены по прейскуранту.
Здесь вы также можете увидеть зеленую линию с 2022 года. Спрос и ценовые условия в то время стремительно ухудшались. Каждую неделю все больше людей снижали цены. Сейчас этого не происходит. Спрос все еще слабый. Предложение все еще растет. Поэтому значительное количество продавцов не получают желаемого предложения и снижают запрашиваемую цену, чтобы стимулировать спрос.
Вывод из данных о снижении цен сейчас заключается в том, что, хотя мы, вероятно, сообщим о росте продаж жилья в мае и июне, это отчасти связано с тем, что у нас гораздо больше домов, доступных для покупки.
Если бы мы действительно увидели рост спроса, это привело бы к меньшему снижению цен. Вы можете очень быстро увидеть изменения спроса на этой линии тренда. Посмотрите на синюю линию в прошлом сентябре — потребовалось значительное падение ставок по ипотеке, чтобы получить этот сдвиг в рыночном спросе. Сейчас у нас этого нет.
English