Ипотечная отрасль поддерживает изменения в LLPA, но разделилась по поводу приоритетов

Ипотечная отрасль в целом поддерживает изменения в матрице корректировки цен на уровне кредита (LLPA), но по-прежнему разделяется по приоритетам, а полный пересмотр маловероятен в связи с потенциальным предложением акций Фанни Мэй и Фредди Мак. 

Две недели назад, Федеральное агентство жилищного финансирования (ФХФА) Директор Билл Пулте сказал, что он поручил Барри Хабиб - Шоссе МБС основатель и генеральный директор и Фанни Мэй Член совета директоров с июля — для работы над предложением. Этот план фокусируется на вторичном жилье, не занимаемом владельцами, и рефинансировании с выдачей наличных. ЖильеПроволока сообщил во вторник. 

На данный момент ничего не установлено, заявил Хабиб в интервью. Тем временем Пулте открыл обсуждение для других профессионалов отрасли. 

Введенные в 2008 году, LLPA компенсируют предприятиям, спонсируемым государством (GSE), разницу в кредитном риске заемщиков, включая такие факторы, как соотношение суммы кредита к стоимости залога (LTV) и кредитный рейтинг. До этого GSE взимали фиксированную гарантийную плату, которая не зависела от факторов риска заемщика.

LLPA могут быть выплачены авансом или включены в процентную ставку. Но с ставки по ипотечным кредитам И без того высокие, зачастую нет возможности их погасить, что вынуждает заёмщиков выплачивать долги из своего кармана. Это может сорвать сделки. 

Однако снижение сборов может повлиять на доходы GSE. Американский институт предпринимательства оценки что с 2014 по 2022 год Fannie и Freddie собрали около $119 млрд по авансовым LLPA, что в среднем составляет около $13 млрд в год. Снижение этих сумм может стимулировать объем, но может негативно сказаться на марже, особенно учитывая планы администрации Трампа размещение акций для GSE.

«Одной из основных дилемм реформы GSE является конфликт между миссией, порученной Конгрессом, и финансовой необходимостью генерировать достаточную доходность собственного капитала (ROE), чтобы привлечь частный капитал и заменить гарантии налогоплательщиков», — сказал он. Исаак Болтанский, руководитель отдела политики Пеннимак. 

Отмена недавних изменений

За прошедшие годы LLPA несколько раз корректировались, что вызвало споры о том, должны ли они способствовать повышению доступности или же просто отражать риск. 

Под администрация БайденаНекоторые изменения в LLPA привели к повышению цен на некоторые кредиты. Предлагаемая комиссия, привязанная к соотношению долга к доходу заемщика выше 40%, была впоследствии отменена после негативной реакции государственные чиновники и промышленные группы.

Скотт Олсон, исполнительный директор Кредиторы общественного жилья Америки (CHLA) заявил, что любые изменения в LLPA должны быть направлены на те области, где сборы оказывают наибольшее влияние, в частности, на покупку жилья начального уровня.

CHLA поддерживает отмену 75-базисного сбора для кондоминиумов, 50-базисного сбора для сборный дом кредиты и LLPA по кредитам с высоким остатком.  

Олсон добавил, что CHLA «недовольна» повышением цен инвестиционная недвижимость и вторые дома во время администрации Байдена, решение было принято «не на основе риска, а из-за намерения заставить Fannie и Freddie выдавать меньше таких кредитов». 

Но есть доступность Он добавил, что инвестиционная недвижимость часто является компонентом этих двух сфер, поскольку обеспечивает доступное арендное жилье, в то время как вторые дома играют ключевую роль во многих местных экономиках, включая прибрежные районы.

Болтански согласился, что отмена некоторых изменений, внесённых при Байдене, может сделать ценовую сетку более отражающей реальный риск. Однако он предостерёг от снижения комиссий за инвестиционную недвижимость, вторичное жильё и рефинансирование с выводом наличных.

«Эти сегменты уже пользуются преимуществами глубокого и устойчивого рынка секьюритизации под собственным брендом, способного привлекать капитал высокого уровня», — сказал Болтански. «Сокращение LLPA по этим кредитам приведёт к активному вытеснению частной ликвидности, неоправданно расширяя присутствие государства в секторе, который и так эффективно функционирует без поддержки налогоплательщиков».

Будьте проще

Боб Брэксмит, президент и генеральный директор Ассоциация ипотечных банкиров (MBA) заявил, что если основное внимание уделяется сокращению LLPA там, где это наиболее важно, то льготы должны быть направлены на рефинансирование процентных ставок и сроков, а также на общее сокращение кредитов на покупку.

«Для рефинансирования по ставке и сроку, когда у заемщика есть история своевременных платежей — скажем, за последние 12 или 18 месяцев — и они рефинансирование «Чтобы снизить размер платежа, они уже доказали свою кредитоспособность при более высокой сумме платежа», — пояснил Броксмит. «Этот LLPA можно было бы отменить, что увеличило бы выгоду для заёмщика». 

Компания Broeksmit заявила, что акцент на рефинансировании по ставке и сроку обусловлен тем, что при наличии возможности обналичивания «риск для GSE выше, чем в настоящее время зафиксировано на их балансе», поскольку они предполагают более крупные суммы кредитов и более высокие коэффициенты LTV. 

«Что касается закупок, самым быстрым и простым способом внедрения изменений было бы повсеместное сокращение», — сказал Брэксмит. «Я не знаю, насколько это будет заметно; мы оставим это на усмотрение FHFA и GSE». 

По словам Броксмита, простые и широкомасштабные корректировки могут оказать быстрое и положительное влияние на доступность жилья. Однако глубокие, детальные изменения сложнее реализовать и могут по-разному влиять на заёмщиков в зависимости от их уровня риска. 

Должен ли риск быть в центре внимания?

Ипотечные брокеры также хотят получить льготы по кредитам на вторичное жилье и кредитам с высоким остатком — тем, которые превышают базовый лимит соответствия, но все еще имеют право на покупку жилья с учетом государственных расходов в районах с высокой стоимостью жилья.

«Если мы увидим улучшения в этом направлении, мы сможем конкурировать в этой области, как и раньше», — сказал Брендан Маккей, главный специалист по вопросам адвокатуры в Коалиция действий брокера (BAC). «Я надеюсь, что эти изменения не повлияют на цены для тех, кто впервые покупает жильё, или для малообеспеченных сообществ».

Маккей заявил, что после изменений в администрации Байдена ставки на вторые дома выросли примерно на 50–75 базисных пунктов, в то время как ставки по кредитам с высоким остатком также на три четверти пункта выше, чем по стандартным продуктам GSE.

Маккей поддерживает ценообразование на основе риска, но, по его словам, оно не должно быть единственным фактором.

«Фанни и Фредди невероятно прибыльный», — сказал он. «Если они продолжат действовать разумно, с учётом рисков, одновременно помогая улучшить жилищные условия в стране, это будет здорово».