Ставки по ипотеке резко выросли с момента выступления председателя ФРС Джерома Пауэлла на пресс-конференции в среду, поднявшись сегодня на 15 базисных пунктов. Однако, я думаю, рынок облигаций отреагировал адекватно после заседания ФРС и в четверг утром. Почему? Несмотря на снижение ставок ФРС, тон пресс-конференции не был слишком «голубиным».
Кроме того, экономические данные в последнее время демонстрируют улучшение по нескольким направлениям. Ипотечные спреды значительно выросли перед заседанием ФРС, а затем быстро развернулись, что привело к более резкому росту цен на ипотечные кредиты, чем обычно. Обычно ипотечные спреды улучшаются в дни роста доходности облигаций, но за последние 24 часа этого не произошло.
Экономические данные
В то время как разрешения на жилье были снова отрицательный В среду розничные продажи, заявки на пособие по безработице и производственный индекс ФРС Филадельфии показали хорошие результаты, что затруднило сохранение доходности 10-летних облигаций на уровне 4%. Честно говоря, я был немного удивлён, что доходность 10-летних облигаций не выросла до 4,10% после более сильного, чем ожидалось, отчет о розничных продажах На этой неделе. В настоящее время доходность 10-летних облигаций составляет 4,10%. Я обсуждал это на сегодняшняя серия подкаста HousingWire Daily. В сегодняшнем подкасте мы с Сарой обсудили заседание ФРС.
Так куда же нам двигаться дальше?
Доходность по 10-летним облигациям и ставки по ипотечным кредитам
В моем Прогноз на 2025 год, Я ожидал следующие диапазоны:
- между 5.75% и 7.25%
- Доходность 10-летних облигаций колеблется между 3,80% и 4,70%.
До сих пор в 2025 году доходность 10-летних облигаций большую часть времени оставалась в моём диапазоне. С учётом некоторых резких движений после закрытия торгов, диапазон в этом году находился между 4,79% и 3,87%, при этом большую часть года держался ниже 4,70%. В день заседания ФРС мы ненадолго опустились ниже 4%, а затем доходность облигаций развернулась, когда Пауэлл начал говорить.
Мне нравится описывать рынок облигаций и ставки по ипотеке в рамках волн и каналов. В этом году и рынок облигаций, и ставки по ипотеке демонстрируют правильную динамику, при условии, что спреды по ипотеке продолжают улучшаться из года в год. Этот график показывает улучшение спредов по ипотеке с учётом данных за прошлую неделю.
Рынок труда продолжает смягчаться
Рынок труда становится менее активным, и не столько из-за роста населения, сколько из-за сокращения рабочих мест в отдельных секторах экономики. На диаграмме ниже показано, как обрабатывающая промышленность сокращает рабочие места с конца 2022 года.
За последние четыре месяца в жилищном строительстве наблюдается сокращение рабочих мест, но это не единственный сектор, в котором сокращается число рабочих мест; в сфере специализированного строительства подрядчики также теряют рабочие места уже более длительный период.
Основой всех данных о занятости являются заявки на пособие по безработице, и, как и ожидалось, после единовременного всплеска числа участников наводнения в Техасе, о котором сообщалось в отчете прошлой недели, данные по заявкам на пособие по безработице Сегодня акции упали, а доходность облигаций выросла. Рынок труда смягчается, но не рушится.
Что будет дальше?
Поскольку мы приблизились к нижней границе моего прогноза ставок по ипотеке и доходности облигаций на 2025 год, для того, чтобы ставки и доходность облигаций пошли вниз с ипотечной ставки 6,13% и 10-летней доходности 4%, потребуются следующие три вещи.
1. Более «голубиная» позиция ФРС — вчера мы этого не услышали.
2. Худшие экономические и трудовые данные — сегодня мы этого не увидели.
3. Улучшение спредов по ипотечным кредитам. Хотя в этом году мы добились значительного улучшения, ситуация пока не ухудшилась. После заседания ФРС ситуация немного ухудшилась.
Было сложно добиться ставок по ипотеке ниже 6%, и это не случайно; политика Федеральной резервной системы значительно усложняет эту задачу, особенно учитывая, что спреды по ипотечным кредитам так и не вернулись к норме. Сегодня, Ежедневные новости ипотеки, Ставки по ипотечным кредитам снова выросли до 6,375%.
Заключение
В целом, это был отличный семинедельный период для ставок по ипотеке. Что это нам дало? Мы увидели лучшие семинедельные показатели года приложения для покупки, с шестью положительными еженедельными отчётами и двузначным ростом в течение семи последовательных недель. За последнюю неделю мы зафиксировали рост на 31 процентный пункт (TP3T) по сравнению с предыдущей неделей и на 201 процентный пункт (TP3T) по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
Но что касается ставок по ипотеке до конца года, всё по-прежнему будет зависеть от экономических и трудовых данных. Предположим, что появятся более благоприятные экономические и трудовые данные. В этом случае вернуться к уровню 6% будет сложнее, особенно учитывая заявление Пауэлла о том, что роста рабочих мест может не быть, а рынок труда всё равно будет в порядке. Это уже третий случай с конца 2022 года, когда ставки по ипотеке не смогли опуститься ниже уровня 6%, и мне кажется, что это правильно, учитывая, на каком уровне сейчас находятся политика ФРС и ипотечные спреды.
English