В 2023 году по итогам крах из Банк Кремниевой долины, спреды между 30-летней ипотекой и 10-летней доходностью были наихудшими, что привело к новым максимумам цикла. Это значило ставки по ипотечным кредитам были значительно выше среднего. Однако в этом году мы наблюдаем другую тенденцию со спредами: они улучшаются, и в результате ставки по ипотечным кредитам улучшаются, даже несмотря на то, что доходность по 10-летним облигациям все еще превышает 4%.
Ипотечные спреды
В прошлом году доходность 10-летних облигаций достигла 5%, а ставки по ипотечным кредитам выросли. выше 8%. Учитывая, насколько лучше спреды в этом году, мы не увидим ставок по ипотечным кредитам 8%, даже если доходность по 10-летним облигациям снова вырастет до 5%.
Возникает следующий вопрос: что, если спреды улучшатся, а доходность по 10-летним облигациям продолжит падать? Это может означать ставки по ипотеке ниже 6%. Это ключевой момент, потому что, если ставки по ипотечным кредитам дойдут до 6% или ниже, продажи существующего жилья вырастут, поскольку мы находимся на крайне низком уровне спроса. строители показали нам, как ставка по ипотеке % ниже 6 может увеличить продажи - это не должно быть иначе для существующего рынка продаж жилья.
Если бы мы взяли худшие уровни спредов 2023 года и включили их сегодня, ставки по ипотечным кредитам были бы 0.48% прямо сейчас выше. Хотя мы далеки от средних показателей по спредам, тот факт, что мы наблюдаем такое улучшение, является плюсом в этом году.
Доходность по 10-летним облигациям и ставки по ипотечным кредитам
На прошлой неделе данные по инфляции и показания Федеральный резерв Президент Джером Пауэлл выступил в плюс к ставкам по ипотечным кредитам, поскольку доходность по 10-летним облигациям упала до критического уровня 4,20%. Это было трудное место для прорыва вниз, поэтому ключевым моментом на этой неделе является покупка облигаций после закрытия ниже 4,20%. Если этого не произойдет в ближайшее время, нам придется дождаться дополнительных экономических данных или аргументов ФРС, чтобы снизить доходность 10-летних облигаций.
Данные заявки на покупку
В последний раз за 12 недель мы наблюдали положительную тенденцию роста приложений для покупок, когда ставки по ипотечным кредитам достигли 6%. Приложения для покупок были положительными в течение четырех из последних пяти недель, а ставки по ипотечным кредитам даже близко не приближаются к 6%. Теперь контекст имеет решающее значение, потому что мы работаем с самой низкой планкой за всю историю, поэтому не нужно много времени, чтобы поднять стрелку вверх с помощью приложений для покупок, как показали последние пять недель.
Однако давайте следить за этой историей в течение следующих шести месяцев, потому что данные за конец 2022 и 2023 годов показали нам: если ставки по ипотечным кредитам упадут и мы сможем получить положительные данные как минимум за два-три месяца, это появятся в будущем отчете о продажах существующего жилья. Помните, что срок действия приложений для покупки составляет 30–90 дней, поэтому данные появятся в отчете о продажах позже.
Поскольку ставки по ипотеке начали падать ноябрь 2023 г., мы видели 16 позитивных отпечатков, 14 негативных отпечатков и два плоских отпечатка в еженедельных данных. Однако, поскольку в начале этого года ставки по ипотечным кредитам начали расти, мы наблюдали снижение спроса. Данные за 2024 год по-прежнему неблагоприятны. 10 позитивных отпечатков, 14 негативных отпечатков и два плоские отпечатки.
Еженедельные данные инвентаризации жилья
В данных этой недели возникла ошибка от 4 июля. Особенно если 4 июля выпадает на четверг или пятницу, люди склонны брать более продолжительный отпуск. Итак, я не буду делать никаких заявлений о еженедельном снижении запасов, за исключением того, что на это повлиял праздник и мы должны вернуться в тренд на следующей неделе.
- Еженедельное изменение запасов (5–12 июля): запасы упали с 652,573 к 651,453
- На той же неделе прошлого года (7–14 июля): запасы выросли с 466,534 к 471,603
- В 2022 году рекордное дно запасов составило 240,497
- Годовой пик запасов в 2024 году составил 652,573
- В некотором контексте активные объявления на этой неделе в 2015 году были 1,197,439
Данные о новых объявлениях
Данные о новых листингах на этой неделе показали гораздо более резкое снижение, чем я ожидал, но это были выходные 4 июля, так что я не буду ничего с этим делать. Тем не менее, я буду следить за этим в ближайшие недели. Скоро начнется период сезонного снижения, поэтому нам следует привыкнуть к снижению новых данных о листингах по мере приближения года к концу.
Меня немного шокирует тот факт, что количество новых объявлений на этой неделе ниже, чем даже в прошлом году: это самый низкий уровень новых объявлений за неделю, когда-либо зарегистрированный. Вот новые объявления за последнюю неделю за последние несколько лет:
- 2024: 56,638
- 2023: 57,304
- 2022: 71,790
Процент снижения цены
В среднем за год треть всех домов снимают снижение цен — это стандартная жилищная деятельность. Поскольку ставки остаются повышенными, процент снижения цен выше, чем за последние два года, а в некоторых регионах США данные о запасах выше, чем национальные данные.
Несколько недель назад на подкаст HousingWire DailyЯ говорил о том, что данные о росте цен замедлятся во второй половине года. Вот проценты снижения цен за последнюю неделю по сравнению с предыдущими несколькими годами:
- 2024: 38%
- 2023: 33%
- 2022: 33%
Ожидающие продажи
Ниже приведен Альтос Исследования еженедельные данные по ожидающим контрактам по сравнению с прошлым годом, чтобы показать спрос в реальном времени. Поскольку больше продавцов являются покупателями, в этом году у нас немного больше спроса. Это действующие еженедельные контракты по сравнению с данными заявки на покупку, которые рассчитаны на 30-90 дней. А наши еженедельные данные о предстоящих продажах учитывают контракты.
- 2024: 381,524
- 2023: 377,650
- 2022: 419,524
Предстоящая неделя: снова переговоры Пауэлла, плюс розничные продажи и строительство жилья
Пауэлл снова выступит с речью в понедельник, а на этой неделе также выступят несколько президентов ФРС. Я хочу посмотреть, получим ли мы на этой неделе более миролюбивые заявления от других президентов ФРС. Розничные продажи состоятся во вторник, а ввод жилья в среду. Основное внимание в данных о строительстве жилья уделяется тому, продолжится ли падение количества разрешений на одну семью, что не является оптимистичным для прекращения строительства строительных рабочих. Кроме того, в четверг у нас есть важнейшие данные по заявкам на пособие по безработице.
English