С Дня освобождения президента Трампа 2 апреля ставки по ипотеке, доходность 10-летних облигаций и спреды по ипотеке были на диком скаку. Это было настолько дико, что нижняя граница моего прогноза доходности 10-летних облигаций на 2025 год в диапазоне 4,70-3,80% на 2025 год была почти официально достигнута. Однако на прошлой неделе, ставки по ипотечным кредитам и доходность 10-летних облигаций медленно снижалась по мере продвижения недели. Но продлится ли это или заголовки о торговой войне снова приведут к волатильности?
Доходность по 10-летним облигациям и ставки по ипотечным кредитам
В моем Прогноз на 2025 год, Я ожидал следующие диапазоны:
- Ставки по ипотеке будут между 5,75% и 7,25%.
- Доходность 10-летних облигаций будет колебаться между 3,80% и 4,70%.
На прошлой неделе мы наблюдали положительную тенденцию, поскольку доходность 10-летних облигаций постепенно снизилась с максимума 4,43% до 4,24%. Это падение также способствовало небольшому снижению ставок по ипотеке. Хотя спреды по ипотеке остаются повышенными по сравнению с последними показателями 2025 года, спокойные действия на прошлой неделе стали облегчением для тех, кто пытается управлять этим диким скачком.
Важно отметить, что, несмотря на некоторые более слабые экономические данные, ключевые показатели, такие как розничные продажи, товары длительного пользования, продажи новых домов и статистика труда, остаются стабильными. Эта устойчивость говорит о том, что более жесткие линии данных пока не пострадали от последствий торговой войны.
Преодолевая сложности 2025 года, мы пытаемся найти баланс между потенциальным снижением экономических данных и повышательным давлением на инфляцию в результате дефицита поставок и растущих инфляционных ожиданий, связанных с тарифы.
В конечном итоге, рыночные тенденции будут диктовать направление доходности облигаций и ставок по ипотеке, и есть чувство оптимизма, что лучшие новости относительно торговой войны могут стабилизировать рынки. Мы можем лучше реагировать на меняющийся ландшафт, оставаясь в курсе того, как рынки реагируют на данные и заголовки.
Ипотечные спреды
С 2022 года спреды по ипотечным кредитам постоянно превышают исторические нормы, значительно ухудшившись после Банк Кремниевой долины кризис в 2023 году. Очевидно, что без этого ухудшения мы бы не столкнулись с ипотечными ставками достигнув 8% в том году. Однако, начиная с 2024 года, улучшение спреда фактически помогло снизить ставки по ипотеке.
В 2025 году спреды показали себя лучше и улучшились, когда доходность облигаций увеличилась, что сократило ущерб от более высокой доходности. Однако недавняя волатильность рынка привела к расширению спредов, что также помешало ставкам по ипотеке немного снизиться.
Если бы спреды были такими же неблагоприятными, как на пике 2023 года, ставки по ипотеке в настоящее время были бы на 0,68% выше. И наоборот, если бы спреды вернулись к своему нормальному диапазону, ставки по ипотеке были бы на 0,62%–0,82% ниже сегодняшнего уровня.
Исторически спреды по ипотечным кредитам должны находиться в диапазоне 1,60%–1,80%.
Данные заявки на покупку
Учитывая недавний рост ставок по ипотеке, я ожидал более выраженного снижения еженедельных и годовых показателей приложения для покупки. Как показано ниже, рынок пострадал, когда ставки по ипотеке выросли с 6.54% до 7.10%. Однако снижение оказалось меньше, чем я ожидал. Посмотрим, что произойдет на этой неделе, теперь, когда ставки немного упали.
В последние несколько лет прогнозные данные по жилью имеют тенденцию к улучшению, когда ставки по ипотеке снижаются с 6,64% до 6%. Таким образом, наличие положительных данных по заявкам на покупку в годовом исчислении в конце апреля, при этом ставки по ипотеке большую часть года держатся выше этого диапазона, является обнадеживающим признаком
Вот еженедельные данные за 2025 год:
- 7 положительных прочтений
- 5 отрицательных показаний
- 3 плоских отпечатка
Всего ожидаемых продаж
Последние еженедельные данные по общему количеству ожидаемых контрактов от Альты предлагает ценную информацию о текущих тенденциях спроса на жилье. Обычно требуется, чтобы ставки по ипотеке приблизились к 6%, чтобы получить реальный рост на рынке жилья. Данные показывают хороший прогресс с повышенными ставками, но последние данные охладились. Хотя наши общие ожидаемые продажи немного положительны из года в год, наши еженедельные данные показали больше мягкости, которую я бы отнес к более высоким ставкам, а не к пасхальным праздникам.
Ожидаемые еженедельные продажи за последнюю неделю за последние несколько лет:
- 2025: 398,736
- 2024: 398,097
- 2023: 368,113
Еженедельные данные инвентаризации жилья
Наиболее обнадеживающим событием на рынке жилья в 2024 и 2025 годах является увеличение запасов. Я объяснил причины этой тенденции в статья в пятницу. Для того, чтобы рынок жилья работал более эффективно в долгосрочной перспективе, необходимо было увидеть рост инвентарь. Как человек, скептически относящийся к теории блокировки ставок по ипотеке, я считаю, что этот рост запасов — позитивный шаг в правильном направлении. Хотя мы еще не полностью вернулись к нормальному уровню, мы движемся к более здоровому рынку жилья.
- Еженедельное изменение запасов (18 апреля - 25 апреля): Запасы выросли с 719,400 к 731,989
- Та же неделя в прошлом году (19 апреля - 26 апреля): Запасы выросли с 542,651 к 556,291
- В 2022 году рекордное дно запасов составило 240,497
- Пик запасов на 2024 год составил 739,434
- Для некоторого контекста активные объявления за ту же неделю в 2015 году были 1,071,283
Данные о новых объявлениях
Данные о новых листингах за последние два года столкнулись с трудностями, но теперь мы видим многообещающий сдвиг. В прошлом году я прогнозировал, что в пиковые сезонные месяцы будет выставляться на продажу минимум 80 000 домов в неделю, и хотя я ошибся на 5 000, я сохраняю надежду на этот год. Мы снова на грани достижения этой отметки. На прошлой неделе наблюдался заметный спад, но во многом это связано с пасхальными праздниками. Дело в том, что 70%–80% продавцов домов являются покупателями, поэтому возвращение новых листингов к нормальному уровню — это плюс.
Чтобы дать вам перспективу, во время годы краха пузыря на рынке жилья, Новые листинги росли от 250 000 до 400 000 в неделю в течение многих лет. Рост данных о новых листингах только пытается вернуться к норме, где сезонные пики составляют от 80 000 до 110 000 в неделю. Национальные данные о новых листингах за последнюю неделю за предыдущие несколько лет:
- 2025: 69,891
- 2024: 72,089
- 2023: 63,236
Процент снижения цены
В типичном году около трети домов подвергаются снижению цен, что подчеркивает динамичную природу рынка жилья. Поскольку уровни запасов увеличиваются, а ставки по ипотеке растут, многие домовладельцы вносят коррективы в свои цены продажи.
В моем прогнозе цен на 2025 год я ожидал скромного роста цен на жилье около 1,77%. Это означает еще один год отрицательного прогноза реальных цен на жилье на 2025 год. Что может сделать мой прогноз неверным, так это падение ставок по ипотеке до почти 6%, что может снова сделать мой прогноз слишком низким. В 2024 году мой прогноз цен в 2,33% был неверным, поскольку он был слишком низким, и я потерял его, когда ставки по ипотеке приблизились к 6%
Увеличение снижения цен в этом году по сравнению с прошлым служит ценным пониманием, подтверждающим обоснованность моего консервативного прогноза роста на 2025 год. Ниже вы найдете сводку снижения цен за предыдущие недели за последние несколько лет, которая может предоставить дополнительный контекст для наших меняющихся рыночных условий:
- 2025: 35.6%
- 2024: 33%
- 2023: 29%
Предстоящая неделя: данные по занятости и инфляции, а также сумасшедшие заголовки
На этой неделе будет представлен значительный объем экономических данных, включая отчеты о рабочих местах, инфляции PCE, ценах на жилье и ожидаемых продажах жилья. Я знаю, насколько сильно эти цифры могут повлиять на нашу повседневную жизнь и решения. Важно помнить, что в любой момент может появиться заголовок, который может изменить рынок облигаций, в лучшую или худшую сторону. Сейчас данные по заявкам на пособие по безработице держались хорошо в первые четыре месяца 2025 года, но некоторые экономисты и некоторые президенты ФРС ожидают, что точные данные ухудшатся в летние месяцы. Я жду, что произойдет с данными по заявкам на пособие по безработице.
Несмотря на задержку в экономических данных и некоторые показатели, показывающие, что люди совершают покупки до введения пошлин, крайне важно наблюдать за тем, как рынок облигаций реагирует на каждый отчет и заголовок.
Посмотреть все предыдущие статьи Housing Market Tracker здесь.
English